

平抑房价是靠市场还是靠经济适用房

2003年4月16日9:52 　　市场报	【打印本页】　【对此发表评论】　【关闭窗口】

　　由于“经济适用房”推出以后，遭遇了种种“尴尬”，让“富人”分了“穷人”的“羹”。很多人建议，政府应把对“经济适用房”开发商的“暗补”，改为对中低收入人群住房补贴的“明补”。这项建议实质上是取消“经济适用房”，自然引来不少反对的声音。理由是“经济适用房”不但要解决中低收入者的住房问题，而且肩负着平抑房价的重任。
　　近年来一些地方商品房价格节节攀升，房价已经成为老百姓议论的热点。有关政府部门也高度关注这一问题，采取种种措施平抑房价，“经济适用房”政策是其中的一个手段。那么“经济适用房”能否平抑房价？取消福利分房以后，房子已经成为商品。在市场条件下，决定商品价格的因素有两个，一个是生产成本，一个是供求关系。目前，我国商品房价格居高不下，也正是由这两个因素决定的。
　　我国房地产行业技术水平普遍比较低，就是在房地产业较为发达的大城市，多数房地产建筑仍采用手工操作。技术水平低，生产效率自然就低，成本因此也就高。据有关资料显示，我国一个房地产项目从初始规划运作，到建设竣工并交付市场的时间，至少需要两年左右。在技术水平低下的时期，房地产业也不能形成规模，没有规模，就没有工业化的大生产，产品的成本就难以在短时期内降低，这是房价高的重要原因之一。
　　近一阶段以来，尽管各地商品房空置率攀升，但这是供需相对的结构性失衡，而不是绝对总量上供大于求。从需求总量上看，目前我国城镇化水平还不到40％。预计到2010年，城镇化水平将达到45％，城镇人口达到6.3亿。到2020年，城镇化水平将超过50％，城镇人口超过7.5亿，这将带来几十亿甚至上百亿平方米的住房需求，平均每年将达十多亿平方米。同时随着人民生活水平的提高，城镇居民改善居住条件的需求也将持续增长。而从供给上看，从1998年到2002年的5年间，全国城镇住宅竣工面积约34亿平方米，年均大约只有6亿平方米左右，这个数字与当前的年需求量相比，还有相当大的缺口。所以，在当前及今后的一段时间内，需求总量仍要明显高于供给总量。需求大于供给，是促进房价上升的另一个重要原因。
　　由此看来，“经济适用房”并不能平抑房价。“经济适用房”的开发建设要有计划，土地通过划拨，税费减免，同时对销售价格和开发利润进行限制，明显带着计划烙印。从理论上看，“经济适用房”和一般商品房在不同的层面上运行，它只能解决中低收入者的住房问题，而不能左右一般商品房的价格。从一些城市的实践上看，“经济适用房”也只是在统计数字上“平抑”了房价，而没有对一般商品房的价格产生太大影响。由于大量“经济适用房”上市，2002年北京商品住宅平均销售价格比2001年下降了249元，降到自1997年以来的最低点。然而在今年春季房展会上，除“郊区”几个项目价格较低外，其他都在5000元－7000元以上，三环及地理位置稍微好一点的仍在8000元－10000元以上，房价显然还是很高。
　　过高的房价是由市场决定的，平抑过高的房价也只能靠市场。提升产业技术，提高生产效率，实现规模化生产，以增加有效的市场供给总量，是平抑房价的根本手段。

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