

反思TOWNHOUSE：花100万你就该住别墅

2003年4月18日13:25 　　北京晚报	【打印本页】　【对此发表评论】　【关闭窗口】

　　[背景]
　　在2001年的国贸春季房展会上，康城、亚运新新家园、一栋洋房、时代庄园等一批Townhouse项目同时在京城亮相，许多媒体因这一住宅新产品在北京的首次大批量推出，而把2001年的京城楼市称为Townhouse年。
　　一晃两年过去了，带头喝“汤”的开发商们均已迎来了第一批业主的入住，前赴后继的后来者在研究这一舶来品的本土化过程中，又先后推出了宽House、卡尔生活馆等升级换代产品。Townhouse作为一种市场现象，确实值得加以研究。日前，在《安家》杂志举办的“Townhouse的反思”研讨会上，业内人士对这一产品两年中在京城的演变及市场前景进行了深入探讨。
　　别墅降温细做产品
　　2月18日，国土资源部下发了《关于清理各类园区用地，加强土地供应调控》的紧急通知。该通知要求各城市“严格控制土地供应总量，特别是住宅和写字楼用地的供应量，停止别墅类用地的土地供应”，以“防止楼市动荡带来的风险”。《安家》杂志的主编刘文斌认为，目前，北京别墅类项目的开发量过大，供过于求的趋势已经凸显，许多Townhouse项目的开发商都在大干快上，以抢得市场的先机。国土资源部的这一紧急通知，既可以控制别墅项目过量开发的趋势，又给已经通过立项审批的别墅及Townhouse项目的开发商吃了一颗“定心丸”。由于后边不可能再有“追兵”，使他们有充裕的时间来研究提高自己的产品，尽可能让经过精雕细琢的Townhouse产品在今后三五年内均衡上市。
　　营造环境提高品质
　　康城是京城开发规模最大的Townhouse项目，总建筑面积达100万平方米，也是这类产品中销售业绩最好的项目，现已有400多位业主入住。康城的董事长董青认为，Townhouse经过两年的市场洗礼，确实有许多问题值得反思。在北京做郊区别墅，最重要的是做好环境，因为郊区不仅市政配套差，商业、服务业的配套基本上都得由开发商自立更生。
　　董青说，购房者之所以喜欢康城，就是因为他们在建房前先建了一个大会所，又建了一个公园和一个高尔夫练球场，并修了10公里的路，治理了一条臭水沟。光修路已经花了7000多万元，今年还要修3公里的路，把社区的路和京沈高速路连上，这样可以让业主用最快的速度开车上到东四环路。他们还自建了一座污水处理厂，拨10亩地给电信局建局站，社区正在引进加拿大的幼儿园。康城能够成功的第二条经验是一定要给足绿地，不惜工本多种树。董青说，康城的公园、高尔夫练球场都在封闭式管理的社区之外，社区内的容积率是0.58，楼间距达18米，只有这样才能体现出绿荫环抱中的欧式风格建筑的品质。
　　控制户型面积降低总房价
　　北京Townhouse别墅每套房的总价应控制在什么范围内？这既是开发商们争论不休的问题，也是影响其产品销路的一个大问题。亚运新新家园的Townhouse每平方米卖到1万多元，因此销得不畅。翡翠城一期每平方米卖6000多元，市场反映平淡，二期调整产品后降到每平方米4900元，销量成倍增长。
　　康城在城东，其地价应低于城北的亚运新新家园，但又高于城南的翡翠城。康城的开发商在最初给自己的产品作定位时，把每平方米的销售均价定格在6000元以内，赠送车库、露台、前后花园、分户式冷暖空调，并为业主免费提供个性化装修方案和私家花园的园林设计方案，外加楼盘位置与城东商务中心区的交通非常便捷，自然会受到CBD区内成功人士的追捧。另外，康城在户型面积上的多样化，也是其成功的重要原因。买一套康城连体别墅的最低总价是98万元，面积为160多平方米，而此前许多京城开发商不愿意做这样小的Townhouse别墅，认为这种户型做下来是费力不讨好。在康城的售楼处内有这样一句口号：“花100万元买房，你就该住别墅。” 毛序国

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