

银行亟需建立房贷风险监控系统

2003年4月18日9:49 　　中国建设报	【打印本页】　【对此发表评论】　【关闭窗口】

　　自央行房贷大检查后，各商业银行加强了对房地产信贷的风险控制。据报道，央行大检查的内容，主要是针对一些商业银行对开发商违规发放贷款，尤其是发放开发贷款的是否有违规行为；督促商业银行不可将房地产企业的流动资金贷款与开发贷款混为一谈。预计今后开发商申请开发贷款的难度将大为增加。
　　有消息透露，在检查的基础上，银行和有关方面正在研讨旨在提高住房贷款安全性的可操作方案。说明贷款门槛在提高。在银行对开发贷款趋紧的情况下，开启资本市场之门成了众多房地产商不约而同的想法。
　　据北京世纪华夏资产管理有限公司总经理黄玺庆介绍，目前，银行贷款主要通过实物资产的抵押与信用担保等方式进行，更多是对贷款企业项目开发前期静态审查，但对于贷款之后使用过程中风险的监控手段则不足。针对银行放贷所面临的种种风险，虽可通过房地产开发商资产抵押和信用担保等方式进行控制，但银行并没有针对房地产开发商实际运作能力、项目开发能力、项目成熟度分析、销售前景分析等方面进行控制或分析的手段。所以说，银行的贷款风险仍然存在。
　　房地产开发自有资金普遍不足
　　上个世纪90年代初期，房地产市场出现泡沫，资本市场就向房地产开发公司关闭，直到2001年以后，才有一些房地产开发公司实现上市，也有不少房地产开发商通过买壳的方式实现了上市。但是相对于房地产行业每年数千亿元的投资而言，上市筹集的资金依然是杯水车薪。
　　据国家经贸委提供的数据显示，2002年前三个季度房地产开发资金来源中，国家预算内贷款占0.1％，国内贷款占22.7％，自筹资金占30.3％，其它资金占45.2％。而在自有资金中，定金及预收款占38％。考虑到自筹资金中相当部分并非企业的资本金，企业的资产负债率超过70％。而在近两年因“地价和房价”快速上涨而闻名的浙江杭州，从1999年至2002年9月，房地产开发企业的自筹资金占比分别为：13.33％、11.61％、15.40％和18.30％。看来，大部分房地产开发商资金实力不容乐观。
　　黄玺庆认为，开发商到底自有资金有多少，审查较为困难。人民银行在此前发布的195号文中规定，开发企业自有资金达到30％以后才能申请房地产开发贷款，但在实际操作中，商业银行虽然知道企业的自有资金比例，但实际上很难判断自有资金是资本金还是借贷来的资金。这样，出于风险考虑，一些自有资金缺乏的房地产开发公司，总是以最小的资金投入到项目开发前期，一旦市场出现较大波动或开发商后续资金不能迅速到位，项目就有可能被搁置，有关银行前期贷款将有可能变为不良资产。
　　银行缺少风险控制系统
　　由于房地产市场和竞争不断变化，房地产企业的决策人员素质、组织模式和管理制度可能会存在某方面的局限，对房地产企业的经营带来不确定因素，也会对银行贷款造成不利的影响。
　　黄玺庆认为，在房地产开发持续经营过程中，随着资产规模的扩大，如果出现决策层因水平有限或一意孤行而导致投资决策失误或经营管理不善，都会对房地产企业的盈利造成影响，给银行带来潜在风险。同时，由于申请贷款的房地产企业贷款管理存在缺陷、挪用贷款资金用途、故意违约甚至恶意骗取贷款，都会给银行带来损失，影响银行资金的流动性和安全性。
　　他说，尽管银行针对房地产企业申请贷款采取的是保守、稳健的方针，加强了对抵押标的物或信用担保方的核实等措施，但仍没解决贷款在后期使用中所面临的风险，至使很行不良资产的比率始终居高不下，其主要原因是现在的银行贷款评估方式是静态和被动的，缺少一套监控风险的系统。
　　全方位评估贷款企业
　　黄玺庆认为，银行除了加强对抵押标的物或信用担保方的核实等被动措施外，还应重视对房地产企业经营管理、市场和政策等方面风险进行分析研究，利用科学有效的措施主动对申请贷款的房地产企业进行全方位的评估审查，尤其是通过风险的定性及定量分析，可以作出申请贷款的房地产开发商是否真正具备开发意愿和开发实力的判断。目前由于银行与申请贷款的房地产企业同为利益主体，所以银行信贷部门很难做到对独立、客观、全面，很难确准确评价房地产企业的资信。
　　他说，由于银行不十分了解房地产企业的开发运作流程，无法深入了解房地产项目的风险因素和房地产项目的真正价值，一旦出现了房地产企业不能及时归还本金和利息而成为逾期贷款，部分贷款可能形成呆坏帐。如果通过独立的第三方——中介机构，对拟申请贷款的房地产企业进行“抵押标的物的资产评估”和“贷款资质项目开发能力评估”，这样就对开发商来说可以对企业及项目有更清醒的认识，对银行来说可以降低贷款风险，减少恶意骗贷现象的产生，提升贷款质量。
　　应该说，对申请贷款的房地产企业进行“抵押标的物的资产评估”和进行“贷款资质项目开发能力评估”是相辅相成之事。抵押标的物的资产评估可以对抵押物进行了客观、公正的估价，使银行规避企业没有还贷能力后的风险；贷款资质项目评估审查则全面、准确、客观的揭示了贷款企业的企业运营和项目开发情况，供银行规避因房地产项目开发失败引起的还贷风险。
　　黄玺庆谈到，“抵押标的物的资产评估”和“贷款资质项目评估审查”二者如能有效结合，必定将大大增强银行对房地产企业贷款的抗风险能力，形成参与各方多赢的结局。侯勇姜华

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