

项目贷款同监管应避免一刀切

2003年4月23日14:0 　　中国房地产报	【打印本页】　【对此发表评论】　【关闭窗口】

　　日前，广东房地产专家、中国建设银行广东省分行房地产信贷部总经理郁文达在接受记者访问时指出，对全社会存量贷款项目和新项目的贷款实行不同的监管政策，这样可防止房地产的局部过热和“泡沫”问题。
　　郁文达认为，从不同地区来看，北京、上海、浙江、福建房地产开发的自筹资金比重低于全国平均水平(29.53%)，而广东高于这一水平；北京、上海、浙江的银行贷款比重高于全国平均水平(22.08%)，而广东则低于这一水平；而其资金来源(定金、按揭贷款)，北京、上海、浙江都超过广东。这表明，北京、上海、浙江等地企业资金依赖外部程度高于广东。但近两年来，广东房地产的资金来源主要是国内贷款，外商直接投资和自有资金占有比重在进一步下降。总体判断是广东的房地产市场当前在建规模偏大，今后1～2年市场将供过于求。郁文达认为，广东的房地产周期已提前进入调整期，而浙江等地属于过度建造期。为此，郁文达提出如下建议：
　　一、在贷币政策相对稳定的情况下，通过对商业银行的房地产信贷监管政策的调整，制止房地产的局部过热和“泡沫”的产生。对在建的存量项目和新项目的新增贷款应有所区别，避免“一刀切”造成房地产市场大的波动，实行“软着陆”的操作，以保护和促进房地产市场健康发展。
　　二、对新项目的贷款要提高开发企业准入标准和开发企业贷款的门槛。根据房地产企业以开发项目形成资金循环周转的运动特点，在企业项目资金达到30%的基础上，用项目资金贷款取代以前的流动资金贷款，企业用低于30%的自有资金从事房地产开发，用银行贷款在不同的项目之间滚动是引发房地产信贷扩张的源头，房地产开发资金来源结构证明了这一点。广东房地产的自筹资金在全国12个热点地区还算较高，但自有资金占比不高，并且还在下降。全国热点地区自筹资金较低，自有资金水平可能会更低。企业财务结构不合理，盲目扩张，资金链很紧，是当前我国房地产市场的最大风险。由于商业银行体制改革不到位，内部的激励约束机制不完善及同业激烈的竞争，有效控制贷款资金和流向的贷后管理较松，助长了房地产信贷扩张。
　　三、用个人住房贷款条件的差别化要求引导和调整住房的产品结构。如对普通住房和高档别墅的贷款要求可以在贷款成数、期限、利率，期房和现房等方面给予前者比后者更优惠的条件。
　　通过对全社会存量贷款项目和新项目的贷款实行不同的监管政策，既可以保持当前房地产对国民经济增长的贡献，房地产信贷监管政策的调整信号传导又可以逐步引导房地产的产品结构，从而制止房地产的局部过热和“泡沫”的出现。倪凤友

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