　　北京的房地产以卖概念而著称于房地产界。从以“SOHO”概念一举赢得市场成功的现代城，到“告别空调暖气时代”的锋尚，到革TOWNHOUSE命的宽HOUSE等等项目，都以自己不同的概念而成功地赢得市场。在2002年末，市场上最引人注目的项目莫过于位于东四环百子湾桥的后现代城，随后苹果社区打出国际传媒港的概念……一次次成为楼市概念营销的成功典范，创造了北京楼市的销售奇迹。
　　地产营销概念之流派
　　北京楼市经过这几年的发展，营销概念可谓层出不穷，从概念的发展可看出地产发展越来越成熟。回首市场一个个成功的营销概念，大致可分为如下六类：
　　1、产品定位类。该类概念紧紧抓住产品的市场定位，创造新鲜概念而赢得市场。此项成功案例非SOHO现代城莫属，成为1999年京城地产最成功营销典范。其所创造的知名度一直未能有后来者所及。在当时大家都在推出商住产品时，现代城树起SOHO的大旗，给该类产品以明确的定义与提升，终于让市场众多买家找到了自己的理想归宿，同时也奠定了现代城在地产界的里程碑地位。
　　2、技术创新类。完全依托技术角度的突破创新，在同类产品中脱颖而出。告别空调暖气时代的锋尚国际公寓可以说给市场留下了最浓重的一笔。其对传统制冷采暖方式的颠覆，引发了业内外的极大关注。成为第一个以产品创新概念成功的项目。后来紧随其后面市的宽HOUSE，将面宽加大，进深减小，挑战传统别墅产品，有着同样的异曲同工之妙。
　　3、时尚文化类。以文化牌来赢得市场。此类当属概念类营销难度系数较大类别。因为文化牌一旦打不好，即会沦落媚俗的危险境地。苹果社区以200万征集案名，可谓用心良苦，使市场形象也未见项目而先声夺人。而与其一路之遥的后现代城则紧贴时尚脉搏，针对时尚个性自由的菠菠族打出了“BOBOS酒店式公寓”，一举赢得东区市场的成功，将该区域竞争对手远远抛在了后面。
　　4、客户服务类。仔细研究客户需求，赢得市场认可。从三年前阳光100的“米娅计划”到现在珠江地产的“合生会”，都在打服务。珠江地产今年又联合中国银行北京分行、北京外企俱乐部合作发行了“长城-FESCO-珠江.合生联名信用卡”。此卡除一般信用卡功能外又增添了许多附加功能。所有这些都在试图通过服务的概念来赢得客户。而在服务概念的背后必须有非常完善的服务体系做支撑，否则有名无实，必遭客户抛弃。
　　5、名人效应类。利用各影视明星大腕做形象代言人，从而引起市场的极大关注。此项代表当推位于东直门的东方银座，不仅打出梁家辉做代言人，更是上演了一出出明星亮场会。此举确实在市场火了一阵，但明星亮过之后其热度骤减，仿如流星，转瞬即逝。对于一个项目初期亮相来说确有聚集人气效果，但很难长期支撑一个项目的营销。
　　6、复合概念类。在众商家纷纷搜罗新奇概念的现在，仅仅依靠一个概念的创新已很难在市场中历久弥新。加之如今项目的开发规模越来越大，单一的营销概念不足以支撑长期的营销推广。复合概念也由此而生。潘石屹新开发的建外SOHO，在此背景下推出了复合概念。风情商业街、疯狂都市、第一大道等一系列概念接踵而来，再加之SOHO的前期品牌，又创造了楼市的成功典范，让后来者望尘莫及。
　　市场竞争中概念创新势在必行
　　与其隔河相望的后现代城，借现代城之势而起。60万平方米的大盘，从最初的“BOBOS酒店式公寓”到“美国风格后街生活”，再到新近针对写字楼产品的“后OFFICE”，一系列概念互相依托，相辅相成，共同营造后现代城的大盘形象与创新之势。当然，在激烈的市场竞争下，创新会层出不穷，概念也会越来越新，在成功概念的背后是其硬性的产品支持，更多的创新概念将为北京楼市增添新的活力。　北京上古房地产经纪有限责任公司

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