　　我们知道国贸中心、新世界广场、科技会展中心……但“建筑综合体”这一提法却是在近两年才开始在业内流传。所谓“建筑综合体”是指涵盖了写字楼、公寓、酒店、商业等多种功能在内的综合建筑群落。现在以售为主的综合体越来越多了，随着楼市的发展成熟，随着投资领域的不断扩大和投资机会的不断减少，投资总额大而回报高的建筑综合体开始走入投资者的视野。然而，到底什么是建筑综合体？投资建筑综合体有保障吗？
　　近日，本报独家邀请华贸中心的开发商北京国华置业有限公司和新世界家园的开发商北京崇裕房地产开发有限公司有关专家就此论题进行了探讨。
　　开发建筑综合体的必备条件
　　建设建筑综合体需要满足三个条件
　　北京国华置业有限公司市场部总监包柏德先生（以下简称包）
　　首先，符合政府整体规划，有政府的支持。
　　建筑综合体必需有政府背景支持。我们从很多国外大都市的发展历程中可以看出：一个新的区域的开发是需要一个综合体项目来带动的。我们看到在北京有燕沙商圈、国贸商圈，它把一个地区带动起来。比如国贸，就把整个ＣＢＤ带动起来了。如果政府要把整个的大望路还有靠四环的地方发展起来，肯定需要一个综合性的大项目。
　　第二，在好的地段、有足够规模的土地。
　　要考虑选址和规模。华贸项目我们有３０公顷的土地，而且是在一个理想的位置，三环、四环，地铁、轻轨，交通便利，规模够大，有条件做综合体。
　　第三，发展商有足够的实力。
　　“国华”是电力系统下国有控股的大型公司，可控资产３２０亿。国华每一年都要收购或者自建两三个电厂，一个普通的电厂投资就在５０亿元左右，稍大规模的电厂投资约１００亿元，而“华贸”的总投资不过约６０亿元，相当于建设一个普通电厂的概念。因此，对国华来讲，我们有足够的经验和实力保证项目建设的品质。

　　建筑综合体对区域市场的影响
　　地标性建筑带动区域市场发展
　　北京崇裕房地产开发有限公司新世界家园销售经理林冬先生
　　以前大家都认为崇文区没有什么，现在大家想起崇文区，就会想到“新世界”的两个楼。所以有大型建筑群在那里区域就与以前不一样了。
　　改变整个区域，“新世界”做的头一项工作是修路。那条路修完以后整个崇文区的面貌就改观了。新世界在那里的投资很大，可能不挣钱，但是带动了区域经济的发展。
　　为什么开发商会选择某一个区域开发这样的一组建筑，其实很简单，是一个长远规划的考虑。现在搞一个地标性的建筑很可能是不挣钱的，可能是投入很大、风险很大的，为什么要这么干？以前有一个故事，美国盖联合国大厦的时候，有人无偿把土地拿出来赠给了联合国，让他们建地标性的建筑；房子盖完以后带动了周边土地的升值。
　　搞地标性的建筑，房地产开发商也好、投资商也好是为了带动整个区域的市场，这是一个最根本目的。

　　如何让建筑综合体成为地标性建筑
　　要符合政府规划
　　包柏德先生：
　　并非所有建筑综合体都能成为地标性建筑。是否能成为区域地标性的建筑，受几点因素影响。其中之一是建筑规划。规划定位、每一个项目之间的关系，是综合建筑非常关键的部分，也是一个非常大的挑战。华贸在规划的时候用了很多的时间研究和推敲，人在综合建筑群里所需要的最便捷和舒适的方式，既要让住宅的人有很舒服和安静的环境，还要考虑写字楼、商业的便捷性等等。在建综合体时，我们考虑的因素还有政府的政策是否支持我们的发展。通县现在改为通州区，通州区马上还要通轻轨，从这方面可以看出政府对东部发展的支持；另外，朝阳路的地铁会在我们的北侧通过，这块地的发展前景应该是足够大的，而且政府是很支持的。
　　林冬先生：
　　北京市有一个总体规划，每一块土地的用处和功能都有规定，从整体规划上需要有一个标志性的建筑，例如东三环是国贸中心，这是整体规划的必要。
　　对开发商来讲，则要根据市场规律以点带线、以线带面，建建筑综合体必须有好地段，所以只有不多的几个地方可以考虑建设综合体，而且要服从政府的安排。

　　要看综合实力
　　包柏德先生：
　　上面已经说过国华的企业实力，这样的投资规模对国华来讲没有问题。我们就可以将项目同期开发。没有实力这样的项目很难进行。
　　林冬先生：
　　开发综合体对开发商的综合实力要求较高。盖这种东西仅有钱还是不够的。比如我们开发新世界当中就遇到一个很大的困难，就是市政问题。五星级的饭店对电缆要求很高，所以新世界是先花了１３个亿修了一条路，连底下所有的管线都做了；然后再进行项目建设。而且分期开发有一个协调的问题，综合体项目里面还有一个整体配备的要求，五星级的饭店或者是高档的写字楼在这里需要很高素质的人才做经营工作。以上种种问题都需要考验开发商的综合实力了。像国华这种企业自有资金实力很强，大多数开发商不具备这样的条件。
　　需要长期经营
　　包柏德先生：
　　众所周知，品质高的写字楼都是由一个业主统一管理的物业，他们的租金肯定是最高。一个项目，如果出售的比例较高，物业管理就会很乱。管理混乱势必导致项目档次下降。像ＳＯＨＯ那样散卖给小业主，不会有期望的回报。
　　我们作“华贸”不是一个简单的开发概念，而是一个地产概念。我们将来会做更多的项目来长期经营。
　　华贸中心的总投资大概需要近６０亿左右，对于一个地产项目，这无疑是一笔巨额的投资，也肯定会打造出一个不同凡响的、具有地标性的建筑。华贸中心的８０％是自己经营的，并不求短期内收回投资，是因为我们希望将华贸中心作为国华长期经营的一项产业。
　　林冬先生：
　　在很多人的概念当中评价一个人有没有钱是看你的存款多少，而在国外是看你的资产有多少。你买的任何一件东西都是资产，只不过是以不同的形式存在于账本上，经营也是资产。包先生讲的就是这个道理，应该是手里有资产，通过资产在市场上合理运作，来促进整个项目品质的提升。

　　如何经营建筑综合体？
　　难的是要营造文化氛围
　　包柏德先生：
　　我们在做这个项目的同时也是在做一种文化工程。ＣＢＤ在文化方面还比较欠缺：要去酒吧，就得去三里屯或是朝阳公园；要看戏剧就得去保利大厦；看电影要去王府井或者是东单……这些在ＣＢＤ里没有。我们特别希望在这些方面做一个综合的项目，它主要是考虑为生活配套。
　　有人说中国人不会像外国人一样把喝杯咖啡、聊聊天作为消遣，可是现在去看上海新天地，生意非常旺。所以我一直觉得中国人跟外国人其实在这方面没有什么区别，只是你要提供这方面的设施。
　　华贸是现代风格的，但它是从人的生活方式出发，感觉都是一样的。比如说这里有钢结构的、玻璃的酒吧，人从写字楼下来可以在那里休息；商场会有一个大的电影院，业主从住所里出来就可以到电影院看电影，看完电影可以去餐厅吃饭，或跟朋友聚会。全世界有非常成功的综合体项目都是这样的，比如香港的太古广场。我去那里看电影，看完电影可以有一个大的空间，有咖啡厅、酒吧等等，它不是室外的，我觉得如果是室外的话会更好。我们的写字楼是ＫＰＦ设计的，ＫＰＦ在世界上做了很多著名的建筑，基本上都是当地的地标性建筑。
　　其实我最大的心愿是：如同像你去上海人家会问你去新天地了没有，我希望华贸建成以后来北京别人会问，“你在北京去华贸了没有？”
　　租户的品质很重要
　　包柏德先生：
　　我们要建２３万平方米的写字楼，规模空前，是因为我们将未来写字楼的目标客户定位于世界５００强的跨国公司和集团。他们的进驻无疑会提升华贸中心的项目品质。同时在这里办公的公司必将给人以实力雄厚的形象。
　　林冬先生：
　　８０代初全球经济日本最“牛”，但是现在来看就是美国最“牛”了。为什么美国把日本超过了，因为发生了变化，这个变化就是经济体系的变化——由需求型的经济向供给型的经济转变了。以前是市场需要什么就做什么，需要纸杯就做纸杯，需要玻璃杯就做玻璃杯，是按需求来定位。但现在供给方要主导产品的品质和未来的发展。
　　跟海外比较多的像华贸、新世界这样的大公司相比，他们是要去主导市场，而不是凭别人宰割。是从经济型向资本型发展的。

　　建筑综合体投资价值几何
　　为投资者提供更多的投资机会
　　包柏德先生：
　　华贸目前出售一部公寓其实是想给投资人一个很好的投资机会，我们要让消费者跟我们一起参加投资，同时获得良好的回报。
　　建设中的华贸是国华置业的近期目标，国华置业有战略性的长远发展计划，资金的可流动性是评价一个企业是否健康发展的重要指标。
　　林冬先生：
　　跟包先生讲的一样，我觉得这符合企业经营的规律。资本的可流动性，评价这个指标很重要。资本可以很快地变现，可以很快地流动，这个企业的活力才会很大。全都留着不合理，全卖了也不合理，总要有一个比例。
　　新世界也是一样的，新世界在国外融资，今年需要业绩就创造销售业绩，也许明年不需要业绩的时候，就可以少卖一点。资产在账面上是永远存在的，只要保证企业有一个自有资金的运转再投入就可以了。
　　投资要看发展前景
　　包柏德先生：
　　综合体会把整个地区的经济迅速带动起来。在同样的位置综合体项目的公寓或者是其他的部分价值肯定会比它周边的项目好。选择项目运作初期时投资，会以较少的投入得到未来广阔的升值空间。随着项目配套的更加完善、成熟，它的区域价值会逐渐升高。
　　林冬先生：
　　北京市买住宅的人晚上排队，有些拆迁用房的头三天晚上在那里排队，这是一个很怪的现象，但是你能说没有经济价值吗？没有经济价值为什么有那么多人晚上就来排队。只是价格体现的方式不一样而已。
　　投资综合体是一个长远的收益，时间很长、跨度很大，要经过几个过程。综合体要考虑长期经营，所以风险是很大的。刚才包先生讲的不是把这个东西卖出去，而是要搞经营的。所以这是一个长期的回报，是一个很深远的回报。
　　实力抵抗经济危机
　　林冬先生：
　　经济危机是一个整合的过程，消掉的永远是枝枝杈杈，主干可能会进行一些调整，但是不会消失的。国贸产生在８０年代、９０年代，现在都到了２１世纪，经历这么长时间而经久不衰，而在北京死掉的项目有一大片。在香港金融危机的时候，楼价跌到一半的是不好的地段，真正是好地段、好的物业可能会有波动，但是波动是很小的，这就是实力。

　　林东：　
　　曾任新世界集团策划部经理、北京兴隆房地产开发公司总经理助理、崇文区人民政府开发办主任助理，现任新世界家园销售项目经理
　　包柏德：
　　曾任仲量行咨询经理、北京东湖假日园公关与租售部经理、太合地产市场营销部总监，现任北京国华置业有限公司市场总监（谢涛整理）

【打印本页】　【对此发表评论】　【关闭窗口】