　　任志强一个月前抛出的华远的业权分配方案，成为业主们关心的热门话题，但在业主齐声叫好的同时，业内却是波澜不惊。上周四下午，任志强邀请同行——开发商老总对这套新型的权利义务分配机制评头论足。
　　任志强戏说开发商四“不”
　　●不该背的不背——原来有一些包袱是背在发展商身上的，比如煤改气，业权分配完了以后，开发商不该背的就不背了。
　　●不该得的不得——现在有一些收益是不该得的让开发商得了，比如说地面的停车场，如果停车场连土地都卖出去了，所得的收益开发商就不该得了。
　　●不该管的不管——开发商现在是不该管的也管，包括物业管理当中其中的一些问题。
　　●不该挣的不挣——现在物业管理是包干制，规定一个定额，你出多少钱，佣金制是干多少活拿多少钱，除了中国香港以外，美国和大部分的国家和地区都使用佣金制这种方法。
　　佣金制不一定比
　　包干制更实惠
　　吴有富（万科地产北京公司总经理）
　　原来我们是包干制，现在叫实报实销加佣金的制度，这个提法值得探讨。因为不同的管理制度，它的成本是不同的。不一定现在的实报实销制就比包干制的经济效益给业主带来更多实惠。有投资就有风险，赔了怎么办？那个时候我们的业主可能会又有想法。
　　先在高档的
　　楼盘中试验
　　冯仑（万通集团董事局主席）
　　这件事恐怕先要在一些高档的楼盘里试验，在台湾他们划分客户非常有意思，细分成两类，一类叫首购族，第一次买房的人；第二次以上买房的人叫换屋族。首购的人都是刚刚购买一套房，从来没签过合同，一看这个就毛了，不像换屋族的契约概念、法律意识和权利意识强，比较容易接受你的合同。从高档的项目开始试，成功率比较高，不要让政府马上变成法律，经济适用房也用这个，人家第一次签订合同。一下这么一大本，他就烦了，他觉得里面埋了很多的机关，到时候害我。
　　增加交易成本没好处
　　潘石屹（ｓｏｈｏ中国董事长）
　　简单才有效率，简单了成本才低，把简单的问题复杂化的话，就是增加交易成本没什么太多好处。如果是双方没有约定，发生了这些事情，我们能不能达成一个约定，如果是达不成约定的话，上法院打官司，这样的话，就让律师，各种法律条文再把它细化，不要让我们一下就把所有的东西都替代了。
　　公共契约还应该细化
　　高广垣（工商联住宅商会香港分会有限公司主席）
　　分摊责任，我认为这是一个很大的方向。公共契约或者是物业管理的契约，大厦管理，小业主之间跟发展商拟定一个大厦的公约。在香港，拿到预售证之前，一定要把契约拿给地政署来审批，批完了以后，才能拿到预售证。但是它有法律的保护，如果这样的话，我觉得有一些地方是可以再加强一些，比如说他不交物业管理费怎么处理呢？可以去地政署去注册这个欠管理费的事情。他要卖房子，那就要先清了欠的管理费，才可以卖房子，不然的话，他的登记是转移不了的，这些我觉得还可以去探讨一下。
　　要留有一定的成长空间
　　姚军（北京建华时代房地产有限公司副总经理）
　　北京相当多的项目，还是处在期房销售的阶段，期房阶段和现房阶段，所面对的整体状况是不一样的。比方说一期，可能没有会所，如果签合同的时候，把业权这些东西都确定下来的话，这个合同就无法变化了。这个方案应该有一个发展的余地，这个方案所有都是围绕面积制定的，但是过几年以后，我们更重要的指标是空间，空间的指标来核算权益和责任，实际上在未来的发展当中，有可能存在这个情况，我们的方案要留有一定成长的空间，成长的余地。
　　要考虑法规的变动
　　黄世达（利晖房地产副总经理）
　　市场的很多规范是改来改去的，比如说我们的会所是一个例子，一会允许分摊，一会儿说不可以分摊，一会儿说写在合同里面才可以分摊，所以出现了三种产权情况，你跟业主讲这个情况，他不理解。因为你卖房的时候是期房，中间这几年，有很多法律的改变，包括你自己的规划都有可能改变。所以这将是一个非常勇敢的尝试，希望最后归根结底，最根本的改是从我们的法律上面要建立好，我们就按照这个做，还有法律的配套，法院判例等等来保障，成为一个约定俗成的东西，不单是靠合同。
　　了解合约内容是最重要的
　　陈长春（金地鸿业总经理）
　　这个合约写得再好，在执行上，如果不够好的话，还是有问题的，所以重要的不是合约，重要的是这个合约被双方理解的有多少。
　　法律竞争和合约竞争的关系是，法律竞争越完善，合约竞争就越简单，如果使合约过于完善，就会使法律淡漠。我举一个简单的例子，我们在卖楼的时候，很多合约的内容，业主一看，文件这么长，他也不是很认真地看，尽管我们的业主都是白领，有很高的知识层次，但他们根本没耐心看，合约一签就完了。当他成为法律的时候，业主就不用看了，合约也不用写了，这个过程可能对于发展商在行使过程当中，可能会简单一些。
　　不能完全拷贝
　　张宝全（今典集团总经理）
　　我觉得如果法律体系非常完备的时候，你才可以简单化。当法律体系不完备的话，就得用复杂化来解决，在法律体制不完整、不系统、不完备的状况下，如果再到简单，就是进一步的模糊，将给我们带来无穷无尽的麻烦。企业在法律不清楚的地方，进行一种系统化，或者说是清晰化的这种行为，我觉得是非常重要的。
　　我不一定如数拷贝，我可能会记几个主要的，把模糊的地方尽可能舍掉，纠纷成本和麻烦的成本越来越大了，我认为通过这个方法能更好地解决。莫春

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