　　目前我国消费正处于消费结构升级的紧要关头，住房消费作为消费升级中的重要内容，如果限制了房地产市场的发展，对于消费结构的升级与整个经济结构的转换都是极为不利的。
　　近期管理层与理论界对我国房地产市场是否存在泡沫，以及是否应该采取措施限制过高的房价等问题争论颇多，我们就此问题采访了复旦大学经济学系系主任袁志刚教授。
　　□问：袁教授，我们知道您向来对经济发展中的宏观经济问题深有研究，近期对房地产市场的发展尤为关注。请问您认为判断房地产市场中是否存在泡沫的标准是什么？
　　■答：理论界真正对泡沫进行研究是从1970年代左右开始的，当时提出了“理性泡沫”的概念。
　　“理性泡沫”概念的提出主要是针对经常可以观测到的资产价格过度波动现象寻求解释的一种尝试，是应用理性预期以及局部均衡的理论解释为什么市场会出现背离经济基础条件的泡沫现象。由于房地产市场中土地和房产的供给弹性是有限的，不存在易得的替代品，以及房地产的基本价值很难确定等原因，房地产市场具备产生泡沫的条件。房地产市场中存在的泡沫既可能是理性泡沫，也可能是非理性泡沫。
　　□问：那么，如何判断房地产市场中的泡沫程度？
　　■答：对于这个问题，有一个简单的判断标准，即只要房地产的价格速度上升不超过其“上限”，产生的泡沫就可以认为是理性的，并可以被经济增长所消化。这里所涉及的问题只是收入在一代人中不同的人群间或代际之间转移的问题，也就是说有可能将未来房地产上升空间在短期内都实现了。虽然房地产本身的价格不容易判断，但其价格波动有其上限和下限。
　　“下限”很简单，如果房地产商从房地产开发中不能够获得“社会平均利润”，那么就不可能有房地产的供给，下限就是能够使房地产商获得社会平均利润的价格。其上限就是房产价格高到影响一个城市的竞争力和使购房者普遍不能承受时的价格。当房地产市场价格过高时，会限制资本与劳动力的流入，就影响到了这个城市的竞争力。
　　当房产的价格也达到了上限时，消费者不能承受过高的房价，投机者从中也无利可图，供给远远超过需求，房产价格就会急剧下降，同时也会产生连锁反应——与房地产相关的行业受到重大影响，进而也会影响到社会上的其他行业。房产价格的急剧下降与这种连锁反应会形成社会上的一种恐慌心理，这将促使房地产价格的进一步下降，形成恶性循环。这时我们最不愿意看到的情况就出现了，房地产泡沫破灭，经济受到严重影响，如马来西亚与东京等地曾经发生过的情况。而房产价格在上限和下限之间有所波动，一般来说是正常的。
　　□问：那么，您认为我国目前的房地产市场中是否存在过度的泡沫呢？
　　■答：不可否认，我国的房地产市场中是存在一定泡沫的，在某些城市甚至也存在“过度泡沫”，这也正是政府与理论界担忧之处，但是在我国的很多地方房地产市场中目前存在的泡沫还是比较轻微的，尤其是对东部经济发达地区更是如此。
　　从目前我国经济发展的走势看，如果国家可能不宜出台“打压”房地产发展的政策，可能会产生不利的影响。这首先是从培育消费热点，拉动有效需求的角度来讲的。
　　其中的原因当然很复杂，与我国目前二元经济结构中农村居民收入增长缓慢，城镇居民对未来预期不稳，消费结构升级困难，就业形势严峻等都有重要的关系。目前我国消费正处于消费结构升级的紧要关头，住房消费作为消费升级中的重要内容，如果限制了房地产市场的发展，对于消费结构的升级与整个经济结构的转换都是极为不利的。
　　其次，从供给与需求的角度讲，房地产价格的上涨是合理的，其价格的上涨是必然趋势。这第一是由土地级差地租上升决定的。第二是由拆迁费用上升决定的。第三，地价上升使得政府从土地出让中的财政收入增加，政府用这个收入大幅度改造城市基础设施，环境的改善进一步提高中心城区土地的级差地租。
　　对于管理层来说，最主要的是加强管理，做好服务，多出数据，尽量使信息透明，减少信息不对称的情况，使购房者对于房地产发展的有关情况有尽可能清楚的了解。如果房地产业被人为“打压”下去，再想回复到目前的水平需要一个痛苦的过程与漫长的时间。管理层出台任何有关房地产的政策必须慎之又慎。
　　从总体上讲，在房地产市场中，政府相对来说位置比较超然，政府更多的应作为仲裁者，最有必要做的就是要挤掉房地产开发商的高额垄断利润，并制止个人对房地产的投机需求。从某种意义上讲，房地产市场也是一个收入再分配的过程，如果政府不能控制开发商的高额垄断利润或者不能制止投机者，则会对整个社会的公平产生不利影响。
　　□问：有人认为，目前国内的房地产价格与家庭可支配收入比处于一个很不平衡的状况，大大超过了国外水平。您认为是否如此？
　　■答：对于这个问题，我们认为不能一概而论，不能以国外的情况来简单套中国的情况。我国由于特殊的文化背景，使得我国人民对于家庭有非同寻常的认同感，也使得对于住房有非常旺盛的需求，我认为，在我国房地产价格与家庭年收入比就是达到10∶1也不能算过高，也应该处于正常的范围。
　　□问：对于目前房地产市场中存在的问题您认为政府应该采取什么措施呢？
　　■答：对政府来讲最为关键的是挤掉房地产开发中的垄断利润，淘汰不合格的开发商，制止个人的投机需求。我们认为对于土地招投标市场中的问题政府应严格法规，防止土地招投标中的恶性竞争，加大监管力度，控制土地开发数量。
　　其次，应该将那些不合格的或较差的房地产开发商排除在开发之外。适当限制开发商的贷款成数，淘汰实力较小、水平较低的房地产开发商。对于房地产项目要从外形设计、材料使用、环境协调、质量安全等方面进行调控，增加房地产开发在这方面的投入，挤掉它们的垄断利润，在房价不断上升的过程产生真正好的精品房。
　　再次，要控制房地产市场中的投机者数量，尽可能减少房地产市场中可能引起泡沫的因素。比如对于购买第一、二套的购买者可以按正常的银行的按揭贷款成数进行，对于购买第三套住房者减少贷款成数，加强对房地产投机者的管理。
　　最后，有关部门应该加大对城市建设项目的选址和及时进行信息披露，对土地审批和拍卖等敏感问题公开信息、公平操作，以助于人们对未来房地产价格走势形成共同的、合理的预期，从而降低不确定性，减少房地产泡沫。

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