

经济适用房分户土地登记遭遇尴尬

2003年4月3日9:22 　　中国国土资源报	【打印本页】　【对此发表评论】　【关闭窗口】

　　目前，在我国的经济适用住房分户土地登记中存在不少棘手的问题，笔者结合自己的理论研究和实践探索，谈一些看法和初步解决的办法。
　　随着社会经济的发展，商品房买卖、房改房上市交易、二手房的转让成交日趋活跃。根据现行房地产管理政策和有关金融规定，房产上市交易、继承、抵押都必须“两证齐全”，即国有土地使用证和房屋产权证，缺一不可。而广大用户绝大多数有房屋产权证，缺国有土地使用证。因此，社会各界要求办理国有土地使用证的呼声大，积极性高。其中，经济适用住房的住户数量众多，已经购买住房的客户和持币待购的人都强烈要求房地产开发商办理“两证”，尤其是国有土地使用证。
　　房地产开发商开发经济适用住房项目，从政府取得的土地使用权性质全部为行政划拨，而地方政府为鼓励房产商投资开发的积极性，兼顾房产商的开发利益，在政策上允许开发商将经济适用住房项目总建筑面积的20％部分作为商品房销售。当该项目大部分住房销售完毕后，住户势必催促开发商到当地国土部门办理分户国有土地使用证，兑现他们当初售房时的承诺。
　　房产开发商为维护自身的信誉和社会形象，也会积极办理分户国有土地使用证。他们将国有土地使用证原件、全部住户的产权证复印件、有关该经济适用住房项目的批文、全部住户的统计清册以及土地申请书上交给国土部门，申请办理分户土地登记。这时便出现了一个政策上的问题。
　　根据土地登记原则，一块闭合宗地的使用性质是完整统一的。目前，国有土地使用性质只有两种形式：一是行政划拨地，二是出让地。而经济适用住房项目用地全为行政划拨地，80％的住户——经济适用房住户可发放行政划拨地性质的国有土地使用证，这毫无疑义，也毫无问题；但是，20％的住户即商品房户，他们要求发放出让地性质的国有土地使用证，这样，才可以进行上市交易、转让、抵押、出租，而无需向政府上缴任何费用，从客观上来说，这也是商品房住户的正当要求，他们也应该享受这样的权益。换个角度考虑，如果他们购买其他商品房，上述这些权益是理所当然的。
　　然而，没有规矩，不成方圆。根据土地登记规则和权属性质，在行政划拨性质的土地上不允许发放出让地性质的土地使用证，除非土地使用权人补办出让手续。作为经济适用住房的房产开发商，他们绝对不会自己出钱去补办出让手续，缴纳土地出让金，因为相对商品房开发而言，经济适用住房的开发利润比较低。而开发商品房项目，一般来说有20％～30％的利润。开发经济适用住房是一种政府行为，开发商在相对利润较低的情况下，为办分户土地证而额外缴钱，他们绝对不愿意。
　　假设给20％的住户即商品房户，发行政划拨地性质的国有土地使用证，他们也绝不会答应。在当今的房地产交易市场，房产上市交易须“两证齐全”，即国有土地使用证和房屋产权证，如果是行政划拨地性质的国有土地使用证，须转让方缴纳房产评估总值1％的土地收益金，而出让地性质的国有土地使用证则不需要。根据《房地产管理法》规定，划拨地性质的房产不得抵押；如果房产出租，则每年向政府缴纳土地收益金。出让地性质的房产则不存在上述问题。
　　针对这样的棘手问题，我们进行了理论研究和实践探索，总结了一些初步解决办法。首先要统一认识，坚持原则，维护土地登记的权威性、一致性，坚持土地登记的基本原则，一块闭合宗地的性质是完整和统一的。其次是灵活运用，易于操作。根据经济适用住房的特点，在坚持划拨地性质不变的前提下，在国土证他项权利中注明，该房产在上市交易、出租中，免缴土地收益金，并允许抵押。
　　当然，这仅仅是一个便于操作的初步解决办法，在理论上，这个问题值得深入探讨。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　陈刚

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