　　1999年下半年开放住房二级市场以来，北京二手房（或称已购公房、房改房）市场一直不温不火。有专家指出，其中最重要的制约因素在政策方面。
　　这种状况看来即将改变。最近，北京市陆续出台了有关促进二手房市场发展的多项政策。
　　政策助力二手房市场日前，来自北京市地税局的消息说，居民上市出售已购公有住房后，又在一年内新购商品房的，按新购商品房与公有住房的差额计征契税。即，如果购房价格超过售房价格，按差额计征契税；如果购房的价格等于或低于售房价格，则不需缴纳契税。这项政策将二手房市场与商品房市场衔接起来，既起到了鼓励公房上市流通的作用，又有利于促进商品房消费。
　　这是最近一年多来北京市大力培育住房二级市场的举措之一。去年，北京市将转让二手房的契税由原来的4%降到1.5%，现在又在此基础上实行按差额计征契税的方式，实质上也有再降低契税的作用。
　　3月1日起，《北京市已购公有住房和经济适用住房上市出售管理办法》（以下简称《办法》）正式实施，从而一举解决了几年来一直困扰北京二手房市场的几大问题：上市审批、收益分配和补交土地出让金偏高等。
　　此前，虽然北京市有关部门曾表示，已购公房上市无需原产权单位同意，但仍有不少居民的已购公房因与原产权单位签有协议而必须经过原单位同意。现按照新《办法》的规定，无需原产权单位同意即可上市转让已购公房。
　　新《办法》还取消了以前已购公房上市出售成交价在每平方米4000元以上部分需与原产权单位按比例进行收益分配的规定（4000元以上部分单位分成20%，5000元以上部分单位分成50%），即只要是完全产权的已购公房，出售收入除应交税费外，所得收入全归居民个人。
　　新《办法》将原来规定已购公房上市出售应按成交价的3%补交土地出让金，减至最多按当年房改成本价的1%补交土地出让金。按一套已购公房80平方米、每平方米上市出售价格4000元计算，原规定需补交9600元（80乘以4000元再乘以百分之三）的土地出让金，现在最多只须补交1248元（80乘以今年房改成本价1560元再乘以百分之一）。
　　显然，按照新的规定，政府对居民上市出售已购公房让利不少。
　　红火尚需时日二手房市场对于促进整个房地产市场繁荣的重要性已成业内共识。但几年来北京市二手房市场事实上一直处于“前预热期”。
　　据了解，北京地区共有已购公房约160万套、近2.5亿平方米。但自1999年下半年以来，全市已购公房上市成交数量仅为13000套（约80万平方米）左右。而上海市自1996年试行开放住房二级市场以来，成交量逐年增大。2002年，全市成交二手房数量达1600万平方米，二手房成交数量与一级市场商品房成交数量几乎持平，二手房与商品房成交比例接近西方国家的平均水平。有关部门表示，上海市二手房市场的繁荣，促进了该市整个商品房市场的健康发展，二手房市场与商品房市场之间做到了良性互动、良性循环。而上海二手房市场的成熟，很大程度上得益于一系列政策的适时推动。如早在几年前，上海市就将二手房的契税减到了1.5%（一度曾低至0.75%），并对出售二手房与购买商品实行差额计征契税，上海市出售二手房的手续费也较低。
　　经过新一轮政策调整，北京市对已购公房的若干政策也已基本到位。但是，这是否意味着北京二手房市场很快就将进入全面繁荣、成交活跃的局面呢？
　　北京置业家园、我爱我家等北京知名（“放心”）房地产中介公司负责人对记者说，虽然业内都对未来北京二手房市场的潜力寄予很大希望，但这一房市场离真正的红火还需经过相当一段时间。一方面，北京现有的160万平方米已购公房中，还有相当一部分事实上还不能流通，包括中央单位的房屋、
军队房屋和学校房屋。虽然北京市和国务院有关部门的规定对所有已购公房都是鼓励上市流通的，但不少中介公司说，许多单位职工的已购公房在实际操作中则被告知，上市转让须经原单位同意。另一方面，作为一项新政策的出台，它要真正付诸实施，需要一段时间的磨合，这个时间在北京至少需要半年以上。另外，有些区县的房地产交易所仍然存在手续繁琐、办证周期长等问题。如有的区房地产交易所办一个房产证至少要三个月以上。
　　同时，有的中介公司还告诉记者，北京二手房市场自身目前还有两大问题有待解决。第一是没有执照、没有资质的房地产中介公司还很猖厥。2001年、2002年，北京市有关部门曾经对全市数千家从事房地产中介服务的公司进行了清理整顿，但效果不如人意。因为房地产中介的进入门槛极低，三两个人租个小门面就可揽活，管理起来殊为不易。最近，北京市工商局等部门又宣布要对房地产中介公司进行新一轮的清理整顿，但由于打击力度有限，而小中介甚至“黑中介”基本处于有关部门的监管视野之外，所以，“黑中介”很难完全清除，并将继续扰乱这一市场。第二是二手房租售价格“虚高”。去年以来，二手房市场租售价格再次上涨。由于北京有着320多万的暂住人口，二手房市场需求较大，而可供选择的二手房数量并不多，所以不少居民对其已购公房抱有较高的期望价值。和商品房市场一样，二手房市场的价格也必须有一个调整的过程。只有当二手房市场的价格与商品房市场达到基本平衡，而二手房的供应量也持续放大，这一市场才可能真正活跃起来，并走向全面的繁荣，而它对北京市房地产市场的持续、健康发展也将起到巨大的推动作用。　　　　　　　　　　　　　　( 袁仁标)

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