　　随着北京房地产市场逐渐步入成熟与稳定的发展阶段，郊区住宅越来越被人们所关注，显现出勃勃的生机，具有广阔的发展前景。
　　◆郊区化与郊区住宅
　　1、郊区化
　　按照北京大学经济地理学家周一星教授的观点，郊区化简单地说，就是人口、就业岗位和服务业从大城市中心向郊区迁移的一种分散化的过程。
　　从上世纪20年代以来，西方发达国家的大城市发生了一次又一次从城市中心推向郊外的浪潮。第一次浪潮是人口的外迁，增加了对住宅的需求。房地产开发者们通过改善进出城市的交通设施，加速在地价相对便宜的郊区投资开发，使不断富裕起来的、拥有私人交通工具的中产阶级首先逃离环境不断恶化的市中心。此后，又发生了第二次浪潮是工业的外迁；第三次浪潮是零售业的外迁；近年来办公室也在一些主要城市的郊外得到了强有力的发展，形成了城市郊区化的第四次浪潮。事实上，郊区化只是城市化总进程中的一个阶段，即城市由高密度集中向离心低密度扩张的转变。
　　2、郊区住宅
　　定义郊区住宅关键在于定义什么是郊区。“郊区化”指的“郊区”是中心城市行政边界以外的邻接地域，主要是城市化地区核心以外的城市边缘。那么，位于这些区域内的住宅就应统称为郊区住宅。
　　由于郊区住宅首先是城市中产阶级为逃离市中心不断恶化的环境所做的一种选择，那么它首先在环境和舒适度方面要超过市中心的公寓。因此交通便利、环境优美、布局分散、低密度和户型舒适是这类住宅的特点。
　　3、北京的郊区化与郊区住宅
　　北京作为一个发展中国家的首都，近年来城市发展建设很快，居住问题也日益突出。在市区可开发用地越来越有限的情况下，郊区化似乎是一个必然的选择。但目前北京的郊区化还处于第一个阶段(第一次浪潮)，我们可以称之为“居住郊区化”。
　　关于北京“郊区住宅”的范围，一直存在着不同的见解。按照北京市规划，2010年前，五环以内为城区，五环以外是郊区。我们不妨以此作为郊区住宅的大致范围。
　　与发达国家不同，北京的居住郊区化面临两个限制条件，一是道路等市政配套滞后，二是城市人口的收入水平相对发达国家低很多。因此，现阶段北京居住郊区化的原因有两个，即主动郊区化与被动郊区化，前者看中的是郊区的优美环境和舒适生活，后者则是被郊区住宅的低廉价格所吸引。与之相对，北京的郊区住宅也存在两个层面，一是低密度的高档住宅，即别墅(这里泛指独栋、双拼和 Townhouse)；二是低价位普通住宅。
　　◆郊区住宅的发展与特点
　　1、近年来郊区住宅的发展
　　近年来，北京的郊区住宅一直处于稳步发展的态势，表明郊区化的概念日益为人们所熟知，郊区住宅也日益被人们接受。
　　从近几年推出的郊区住宅来看，主要是由两大类项目同时并存。一类是高价位、高品质的别墅类项目，这类项目多数位于传统的别墅聚集区，具有较高的均价和总价以及较多的外籍人士客源，例如温榆河沿线的香江花园、莱蒙湖别墅等，以及散布于其它远郊区的湖光山舍，玫瑰山谷等。另一类是低价位的普通住宅项目，这些项目由于地处城市边缘地带，具有较低的均价和总价，同时也拥有着北京最广泛的客户群体——中低收入家庭，例如分布于各远郊区的格兰晴天、清城、平佳园等。
但近年来开发的产品中不乏一些非常有特色、性价比较高的项目。如2000年曾经风靡一时的TOWNHGUSE，就是在郊区住宅中兴起“低密度住宅热”的代表类型，例如橘郡、康城、金地格林小镇、新新小镇等。此外，还有一些品质较高又非Townhouse的低密度住宅，代表项目例如万科青青家园、月桂庄园等，迅速填补了郊区住宅的中间层次。
　　2、郊区住宅特点
　　根据伟业顾问多年来对北京房地产市场的监测，目前北京郊区在售项目共有300余个，占全部在售项目的3296左右，而这些郊区项目主要集中在通州、大兴、昌平等区，尤其是通州区由于更接近CBD，成为郊区商品房销售的主要区域之一。
　　在价格上，郊区项目要比相同品质的城区项目低很多，但从伟业指数的走势可以看出：几个主要郊区县的住宅价格都呈现一个稳步增长的态势，说明郊区住宅正处于一个上扬的发展阶段，伴随着品质的不断提高价格也逐渐走高。从新盘推出情况来看，2002年全年新推出的郊区住宅项目近60余个，多数为单价2500-4000元／平方米，不带装修的多层板楼；而新推出的郊区别墅类项目档次较高，以独栋为主，但也出现了一些创新产品，例如宽HOUSE。2003年前两月已有6个郊区新项目正式推出，占年初新项目总数的近20％。相信今年将是郊
区住宅大发展的一年，预计郊区项目的供应量还将持续加大。
　　◆郊区住宅发展条件分析
　　郊区住宅能够得以快速发展并保持这种发展势头，是多方面因素共同作用的结果，一方面是人们置业观念改变的主观因素，另一方面是郊区环境不断变化的客观因素，这些因素不仅决定了郊区住宅的发展速度，也决定了郊区住宅的产品发展方向。
　　1、置业观念的改变
　　随着北京经济不断发展，居民收入不断提高，居民的居住和置业观念也随之发生改变，不论是解决住房需求的首次置业型，还是改善居住条件的二次置业型，都逐渐接受了郊区置业的观念。对于首次置业型的购房者来说，郊区住宅更舒适、更便宜，环境更好，而随着城市铁路的开通和公交车线路的延长，避开了城区堵车的烦恼，交通时距甚至更短。选择郊区住宅何乐而不为呢?而对于二次置业型的购房者来说，他们往往收入较高，工作、家庭比较稳定，在城区已有一处不错的住房，交通方式主要依赖私家车，更希望在郊区拥有一套舒适的第二居所，改善一下生活居住品质。
　　2、交通条件的改善
　　一直以来，交通问题作为制约北京郊区住宅发展的一个瓶颈，是许多人心中挥之不去的痛。但近几年北京交通设施得到飞速的发展，多条城市快速路、高速公路特别是轨道交通的建成通车，极大地扩大了居民的出行范围。如京承高速路一期的通车，带动了整个北京东北方向居住类项目的快速发展，其中受益最大的莫过于别墅类产品。而在2002年秋天，北京终于迎来了第一条城市铁路的正式开通。这不仅意味着北京与“国际化大都市”的称呼更加贴近，更使北京在走向郊区化的进程中迈进了一大步同时也极大地带动了郊区普通住宅的发展，让许多中低收入家庭有了在郊区购房的可能。
　　3、有利政策的扶持
　　郊区住宅的发展既有市场导向的因素，也有政府宏观调控的作用，近几年郊区住宅的发展有了比较好的政策扶持。特别是绿化隔离地区建设的政策以及加快小城镇建设的政策，使得开发商对郊区住宅的开发更有积极性。
　　比如绿化隔离地区享受市政府特殊政策，在旧村拆迁和新村建设的同时允许开发部分商品房上市销售，而这些商品房由于位于绿化带内，环境好，密度低，同时价格也较低，对购房者有很强的吸引力。绿化隔离地区多数位于郊区范围内，对郊区住宅的发展也起到了很大的带动作用。
　　日前，国土资源部在“清理园区用地、加强供应调控”的紧急通知中明确规定，停止别墅类用地的土地供应，过量供应的地方，要认真进行清理。这对于今后郊区住宅的走向有着重要的引导作用。可以预见，今后郊区将出现更多的普通住宅以及大量低密度产品(Townhouse、叠拼等)。
　　4、现状环境的制约
　　虽然随着交通设施的发展，郊区环境得到了较大的改善，但是由于郊区住宅有大部分是位于城乡结合部，而这类地区往往处于“三不管”的情况下，使得许多问题无法及时有效的解决。
　　由于在城乡结合地区建设用地是国有土地和集体所有土地混杂地区，管理权限不清、建设混乱等问题较为突出。而建设布局混乱，土地利用效率低，基础设施严重短缺，环境恶化则严重影响到郊区住宅的发展。虽然有关部门已经加大力度进行此项工作的改善，但是要想有个较大的改观还是需要一段时间的。
　　◆郊区住宅今后的走势
　　虽然业内人土对郊区住宅一致看好，但是随着郊区住宅的大规模开发，竞争的压力也随之而来，要想赢得市场最重要的还是准确定位，做到区域与档次的有效结合，2003年郊区住宅仍将延续高低两端分化的发展形势，二者无论是产品特色还是发展趋势都是不尽相同的。
　　1、区域热点
　　相对于郊区住宅产品档次的分化来看，其区域分化就显得不是特别明显，从不同区县新盘推出情况图中可以看出，近几年的新盘仍然是集中在朝阳和海淀两个大区中，而郊区县的新盘推出量明显要远低于这两个大区，但是从近几年的发展趋势来看，郊区住宅的新推出量还是增长很快的，而最为突出的莫过于通州、昌平以及大兴三个区了。在这几个区县当中，由于通州和大兴二区房地产市场有一定的基础，但土地成本还未有明显上升，市场发展的空间很大，加之近期北京基础设施的迅猛发展，特别是城市环路和高速公路的建成通车使此二区域受益很大，区域吸引力处于上升阶段，特别在相对低价位市场上的竞争优势显著。据了
解，目前不少实力不凡的发展商正在紧锣密鼓地加紧运作，相信不久的将来这两个区域的面貌会有不小的改观。
　　随着收入提高，部分富裕居民有进一步提高生活品质，改善居住环境的强烈愿望，在拥有市区一套公寓的基础上，还奢望在周末体会远离喧嚣、回归自然的乐趣。那种绝对距离较远，但交通便捷的区域，由于成本相对较低，使他们有可能用不是很高的总价买到品质相当不错的产品。对于这类郊区住宅，热点区域相对分散，但2003年海淀山后地区和温榆河畔将成为开发相对集中的区域。
　　2、产品特征
　　由于购买人群的不同，郊区住宅走俏的产品同样位于高低两端。
　　在低端市场，产品趋向于具有以下特点：二居或三居是绝对主力，户型设计紧凑，经济实用，面积适中或相对偏小，初装修或满足基本需要的精装修。所谓紧凑的户型，以两居室为例，可能就是面积在90平方米左右，只有一个卫生间的户型。但户型紧凑的同时并不意味着粗糙的设计，还应有适度的超前性考虑。
　　在相对高端市场，低密度住宅则是绝对主流。设计精致、面积控制较好的Townhouse和户型设计多样有趣、注重细节的低层公寓将会是市场中较有竞争力的产品类型，其中Townhause可能就是面积在200平方米左右，但拥有高附加值的别墅，比如赠送车库、露台、花园等。而低层公寓则可能就是3层左右，但户型丰富有趣，注重情调，比如有丰富的跃层、错层、挑空设计等。
　　而不论是高端产品还是低端产品，未来的一个重要趋势就是：在竞争日趋激烈的今天，对细部设计的要求将是未来发展的重点，项目能否取胜，更多的将取决于此。
　　3、价格水平
　　上面论述的各项特征显示，高低两端的郊区住宅在价位上具有如下特点：首先，两类产品最敏感的条件里都包括总价，低端市场的总价应集中在20-30万之间，相对高端市场的总价在70-110万的范围内。
　　从单价的走势来看，郊区普通住宅的单价有缓慢走高的倾向，但同时伴随着的是品质更大幅度的提升，从而带来性能价格比的上升而使购房者得到实惠。特别是像通州、大兴这种正处于上升阶段的区域。
　　而高端市场的单价相对比较平稳，在传统的别墅区及附近地区，单价很难有较大波动。但在一些新兴的相对高档区域，则有可能在总价上实现向下突破。
　　4、敏感因素
　　今年将有大量的郊区项目进入市场，因此项目间的竞争将异常激烈，但不同档次的产品敏感因素是不同的。对于郊区低价位的住宅，最重要的因素是便捷的公共交通，较大的社区规模和户型的经济实用性；而相对高档的项目，敏感因素则主要是周边的环境优美、安静，靠近快速交通线，户型丰富舒适，通过户内户外空间的精心设计营造高雅情调。（李雪妍孙强）

【打印本页】　【对此发表评论】　【关闭窗口】