　　现今的地产界，听的最多的一个名词也许就是“泡沫”了。整个２００２年，就房地产泡沫问题已经引发了来自社会各个阶层的大讨论，上至总理，下至百姓，人们在激烈地争论着这越来越热的房地产里到底有没有泡沫，房价是否该降了。与此紧密联系的，是中央一次次出台加强规范房地产业的各种政策，从土地的公开招标拍卖到房贷政策的紧缩，甚至上升到最高权力机构人大会上的提案，政府对房地产业的担忧和治理的决心昭然！可是同样无法回避的问题是，对于今天正在“过大关”的中国经济，又实在太需要保持现在这样７％～８％的经济增长，而无论从拉动消费，还是推动投资来说，房地产业的兴盛无疑都是今天中国经济最大的推动力之一，我们当然不能忘记当年发生在海南、北海的疯狂泡沫，还清楚地记得东南亚金融危机中地产崩盘的惨状，泡沫的危害无须更多的解释。防微杜渐，治病救人，中国房地产发展到今天，病状实在太多，也确实需要再治理一番了，可是这里需要提醒的是，对于一个成长时间不算很长的新生行业，是该用猛药把元气也伤了﹖还是多从病理上入手还这个“孩子”一个健康的体魄？笔者希望是后者。
　　让我们把目光投向土地——这个所有房产当然的依托，这个被众多研究者所指责房地产暴利的根源，探一探其中的脉搏。由于土地带给其附属物一些根本特性，诸如地理位置、周边环境等，拿到一块好的土地几乎就等于决定了项目的成功，土地天然地成为房地产业的核心资源。从这个意义上，房地产泡沫往往由土地的泡沫引发，当年海南、北海的泡沫，重要的原因正是来自土地的倒卖和爆炒。随着城市化的进程，土地的升值是必然的，连马克思都承认级差地租，赋予优质土地以适当的高价本来是无可厚非，政府也正好利用地价的收入来改造城市，为人们创造美好生活环境。经济学原理告诉我们，在一个规则明确且信息畅通的市场中，商品的价格不会背离其价值，自然也就没有泡沫，只有当信息不对称现象存在，增加了交易成本的时候，市场行为才会出现扭曲，价格无法体现真正的价值，泡沫因而出现。既然人人都在说房地产存在泡沫，那么是什么导致了这种结局，答案只能存在于房地产的市场机制。
　　２００２年北京市出台了一个被业内称为“土地革命”的３３号文件，同时还成立了市土地整理储备中心，并在网上公开发布信息，土地的市场化似乎就在眼前。然而近一年的时间，这个政策究竟有多大的效果呢？从北京市土地整理储备中心的网站上可以查到的，到目前为止总共进行了三项招标（中关村科技园、广渠门外东五厂和西洪门，均为新政策出台前），挂牌１０块地（多为中关村地区），没有拍卖，总楼面建筑面积约３３４．７万平方米，大部分的面积又基本处于北京郊区。这样的供给与每年土地供应量（根据统计局数字，２００１年北京房地产企业购地１４７１．７万平方米）相比，只能还算是少数，大部分的土地推断起来还是在通过政策之外的途径实现，或者是在前段时间各大企业进行的圈地运动中囤积起来。土地的公开招标拍卖，第一次将土地的真实交易价格公示，却也因为其不菲的交易价格（广渠门那块地的成交价格为：毛地价２７４７元／楼面平方米）而成为开发商们推脱房价无法再降的口实！实际上从这几个招标、挂牌成功交易的买家来看，要么是来自外地的开发商，要么就是名不见经传的小开发商，所谓的京城“四大巨头”根本就没有参加！这种现象最容易让人产生的联想就是：原来有特权进行协议转让的开发商依旧可以垄断土地资源，而原来缺乏关系资源的中小开发商们从此却只能通过高价买地！不禁有人会问：土地革命到底要“革”谁的“命”？
　　问题出在哪里？因为北京的土地实际上被划割在各区县乡，甚至因为无偿划拨分散在各国有大型单位，在城市化的进程中，原来的工业科研用地变成了黄金宝地，卖地比占地生产更加划算，所以本来的无偿划拨土地变成了可转让的土地资源，本来应该由国家统一经营的土地变成了小集体们生财的法宝！所以北京的房地产开发模式中，最常见的就是开发商与土地方联合开发，其实就是一方出地一方运营，大家都不出钱或者少出钱就把一个看似需要大笔资金运作的项目做下去，所谓“空手套白狼”。这也是所以很多开发商注册资金不过１０００万元就敢把上亿元的盘子玩得滚转！这种模式的存在，就让北京产生了一大批的“土地爷”和“土地批发商”，土地在暗箱操作着，土地价格在一次次的转手中不断上扬！
　　我们看到像中国最好的开发商——万科，进军北京几年来却只能驻足在亚北地区，甚至需要向其他开发商买地开发；我们看到号称“美国第一”的汉斯集团，来到北京５年却至今只真正做了两个项目！我们还看到，北京几乎所有的精品楼盘，所有的创新理念，不是出自那些握有大量土地资源的“土地爷”和“土地批发商”们，而是拿不到地的民营开发商！有的开发商甚至说他可以“零土地储备”照样也能做成北京最好的开发商！当土地公开招标拍卖的文件出台时，最拥护的正是这些最市场化的民营开发商。当一个市场中的资源配置不是流向资源利用最佳的地方时，只能说明这个市场的机制存在问题！
　　中国房地产业到底有没有泡沫，中国房地产业到底需不需要整顿？看完上文，我想答案是很明确的，泡沫绝对是有，中国房地产业需要整顿，既然我们已经进入了ＷＴＯ，既然政府已经下决心将市场化进行到底，那么戳穿中国房地产业的泡泡就从土地下手吧，就让我们见证一个彻底的“土地革命”！
　　只有这样万科们才有可能不断壮大，也只有这样，融入国际市场的中国房地产业才会有一个健康的体魄去赢得竞争！“改革正在过大关”！我们期待中国领导人更加勇敢、更加进取的政治智慧！陈方勇

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