

亚奥板块:五大缺漏与六大趋势

2003年4月9日16:22 　　ＩＮＨＯＭＥ	【打印本页】　【对此发表评论】　【关闭窗口】

　　奥运场馆总体规划尚未最终确定，但亚奥商圈在京城大戏的主角地位已经注定。虽然已成帝胄之身，但他毕竟太年轻，还在蹒跚学步、呀呀学语。他的未来之路注定辉煌，但也难免会有几分波折。
　　亚奥商圈的范围
　　从严格意义上讲，现在亚奥商圈并未真正形成。在奥运村建设完毕之前，亚奥商圈仍旧主要依托于亚运村地区的商业环境。所以，亚运村虽然不是亚奥商圈的全部，但却是他的起点与依托。
　　根据奥运规划和商业网点的集中分布，我们可以大致勾勒出亚奥商圈的轮廓：北四环以北、五环以南、京昌路以东、京承路以西。
现在这一地区的核心区则仅限于安立路附近亚运村段，主要包括：亚运村、安慧里、安慧北里、慧忠里、慧忠北里等居住小区和周边的商业配套。
随着奥运村的建设，亚奥商圈核心区的西移已成必然之势，而东扩也在悄然进行。
　　什么将绊住亚奥的脚步？
　　初步看来，可能绊住亚奥板块发展脚步的有五大缺漏。
　　交通——黎明前的黑暗
　　亚运村地区有五条主要交通干道：四环路、安立路、北苑路、北辰东路、大屯路。
　　安立路是亚运村的核心腹地，是亚运商圈的依托，但安立路的拥堵却是有名的。安立路上紧邻的大屯等三个路口都有交通转向限制，而且常常成为主要的交通拥堵点。本来还算宽阔的安立路到了与科荟路的交叉口却突然变窄几近中断，大部分车辆不得不由大屯路口右转绕行北苑路，而南部安慧桥也常常成为安立路的瓶塞。
主要承担与亚北地区联络的北苑路，交通条件也不乐观，其南端靠近四环路附近的路面已经变得很窄，车辆只能绕行安立路，而北部的立水桥更是障碍。
位于安立路西侧的北辰东路主要用于缓解安立路的交通压力，但此路与北辰路一样属于“断头路”，严重影响交通。而一向被看作四环“辅路”的大屯路随着亚运村核心区的北移也逐渐拥堵起来。
　　路网设施不甚完善仅是交通问题的一个方面，而运载能力尤其是公共交通承载能力的不足也是此地不容忽视的一个缺点。
　　幸好奥运交通的规划将令此地交通大为改观。沿北苑路而行的地铁5号线将缓解安立路的交通重压，而城铁的开通也将缓解亚奥地区的压力。从奥运村的规划来看，北辰路的打通已成必然，而且沿中轴路而行的地铁奥运支线、从火器营横穿而来与奥运支线交叉于熊猫环岛的地铁十号线也将有望大力改善奥运村地区交通问题。
　　商业——“小打小闹”
　　业内人士认为，亚运村地区的商业环境目前还没有成熟起来，商业配套设施不完善，商业氛围不够。
　　餐饮业在亚运村地区可谓一枝独秀，不仅餐馆林立而且各家门前车水马龙，生意火爆。慧忠路、安慧北路、北苑路口至安立路北四环路段和慧忠北里华汇金润酒店附近是亚运村的饮食街，但大餐馆数量较少，主要是小规模经营。百货业的繁荣程度是一个商圈人气、商气的重要指标，亚运村地区在这方面相当欠缺。偌大的亚运村地区只有北辰购物中心和阳光广场飘亮购物中心两家比较上档次，北部的华汇商厦虽然规模不小但档次明显不够。整个商场的布局更像一个大市场。
　　与大型商业机构的相对匮乏相比，亚运村地区的社区商业可谓欣欣向荣。小商店、菜市场、便利店、洗衣店、美容美发店及餐馆等小型商业应有尽有。这些社区小商业充分满足了此地居民的日常生活，但规模与档次显然与亚奥商圈将来会扮演的角色难以合拍。
　　写字楼及酒店是亚运村地区最具发展潜力的物业。目前这一地区的写字楼并不是很多，纯正意义上的写字楼仅阳光广场和远大中心两个，此外名人广场和富豪国际大厦正在建设。
　　另外，这一地区的商住公寓数量较多。酒店虽然已经不少，但相对于今后几年的需求来说，仍旧不足。目前这一地区有五洲大酒店、名人国际大酒店、北京国际会议中心、凯迪克大酒店、金海马大酒店、华汇金润酒店等。
　　文化——全面的缺失
　　文化的产生总是相对滞后的。亚奥商圈毕竟太年轻，在经济环境还没有完全成熟的时候，文化的缺失是必然的。
　　在亚运村腹地，不仅罕有人文景观与文化古迹，文娱设施也十分缺少，仅有炎黄艺术馆和北京剧院。现在的炎黄艺术馆总是门前冷落车马稀，而北京剧院在影响上更是根本不能与长安大戏院、新东安等大型影剧院相比。
　　教育氛围的稀缺也是这一地区的“特色”。在亚运村附近没有一所能够提升地区文化氛围的大学。距此地最近的中华女子学院、北京联合大学及外经贸大学都远离亚运村腹地，对亚运村的文化氛围根本造不成影响。
　　区域特色——无主题变奏
　　严格来说，亚运村还只是一个居住概念，其他功能很少。虽然市政府决定把亚奥地区建设成国际交流、展览展示会议中心，但目前这一功能尚不具备。而本应该成为这一地区特色的“绿色与运动”主题未能得到发扬。
由于本身就处于亚奥区域，所以许多房地产开发商并不打运动牌，小区内并没有多少运动设施。而在市政规划方面，户外大型公共运动设施没有得到兴建。据介绍，奥体中心的各个场馆收入仅能维持设备的维修，根本谈不到收益，而许多体育爱好者抱怨最多的却是奥体中心的收费高。
亚运村地区并不算缺少绿色，但人们却不能直接享受到。国家森林公园和奥林匹克公园都在建设中，而姜庄湖公园又几乎远到了望京，遥不可及。
　　房产项目——经营意识淡漠
　　上风上水的传统观念、奥运建设的利好因素让地产商们腰包饱满。但正是因为房子好卖，地产商们过于注重短期效益，缺乏长期经营意识。
　　有专家分析，2008年前后亚奥地区将由房产开发转向房产经营，而现在亚运村的可经营房产项目较少。因为房子好卖，底商不利于回笼资金，所以许多楼盘只有一层底商，有的甚至没有底商，这样商业店铺便无所依托，从长远看不利于此地商业环境的培养。酒店宾馆、写字楼、商场等可经营性物业仍旧是亚运村地区近期所缺乏的。
　　地位——从末位开始起跳
　　CBD、金融街、中关村、亚运村等几大商圈排名中，亚运村只能屈居末位。但随着奥运村的建设，国际商务会议中心、大型宾馆酒店、高级写字楼的出现，亚奥地区的商气、人气都会得到极大提升，亚奥商圈将有可能跃居几大商圈之首。
　　商圈格局——东拓、北移与西扩
　　现在的亚奥商圈只是一个雏形，仅仅依托于亚运村所聚敛起来的商气。由于奥运周围用地的严格控制，亚奥核心区只能向东、北扩展。但随着奥运设施的建设，亚奥核心区的西移将是必然之势。奥运场馆西部的风林绿洲、峻峰华亭、亚奥人家等楼盘正是看准了这一趋势。虽然商业重心必将西移，但地铁5号线的建设和城铁的开通使东部和北部的房产项目开发逐渐扩展，亚奥商圈将越来越大，京城北部的整体环境也将因此而得到继续提升。
　　核心区——地产项目转型
　　到目前为止，亚运核心区已经几乎没有可开发用地，奥运结束后土地变得愈加稀少、宝贵。商圈的形成需要大量商业物业的存在。所以，今后亚奥核心区最缺少的是宾馆酒店、餐馆、写字楼、商场、购物中心、会议中心等商业配套。经营性房产项目将是核心区将来开发的主要物业类型。
　　亚奥板块从哪里起跳
　　无论如何，亚奥板块的发展前景也是不容怀疑的，综合看来，有六大趋势值得关注。
　　住宅——高档公寓激增，别墅淡出
　　商业环境的发展将带动亚奥周边的高档公寓的开发，而奥运村内所建设的运动员公寓也都是高档公寓，奥运结束后将向社会公开出售。亚北是京城传统的别墅带，但随着公共交通的建设和人气、商气的提升，自然景观将会被商业繁荣所替代。这一地区的自然环境将不再适于建设别墅项目。
　　生活气息——渐趋浓郁
　　不论亚运还是奥运，运动总是生活的一种方式。亚奥商圈的功能依托的基础最终还是居住。所以，国际化的生活社区应当成为亚奥地区的最终定位。随着奥运结束后奥林匹克公园和国家森林公园的对外开放，运动的生活气息将在亚奥地区占据主导。
　　经营——“出超”变“入超”
　　现在住在亚运村的人大多并不在亚运村工作，因为目前亚运村仅仅是个纯住区，商业配套不完全，大部分人在中关村或CBD办公。上下班时间的车辆流动基本上是单向的。而此地居民的消费与投资资本也往往流向西单、王府井、CBD、中关村等地。
　　随着亚奥商圈商业配套的逐步健全和提高，他的吸引力将得到实质性提高。不仅本地区人口“外流”现象减少，CBD和中关村的企业将有可能向亚奥地区转移，人口与资本流向与现在相比将出现“逆流”。

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