　　据称，中国内地最大的房地产产业基金可能在今年４月中旬左右完成筹备，这是由全国工商联住宅产业商会支持筹备发起的住宅产业精瑞基金。这个基金的筹备让人颇为敏感，一是自去年以来政府采取手段严防房地产泡沫，二是产业基金的设立到目前为止尚无法可依。
　　“全国人大常委会讨论了很多次，至少在目前没有立即出台《基金法》的迹象。”中央财经大学金融证券研究所副所长韩复龄说，但据说并不是毫无余地，“可能主要以证券投资法作为参考基础。”
　　由于《基金法》一直没有出台，产业基金是一个标准的政策灰色地带，这些先行者大胆的行动在业内备受推崇。
　　仿效的人不在少数，据业内人士说，其他行业比如电信和ＩＴ也动过设立行业基金的心思，不过大多数都无疾而终。
　　“在设立产业基金方面，因为房地产业需求投资大，回报期限长，有二级市场，可行性相对来说较大。”一位业内人士认为。
　　一些分析人士乐观地指出，如果住宅产业基金得以顺利诞生，意味着产业基金将掀起发展热潮。
　　绝对的私募手法
　　从目前来看，住宅产业基金筹备的进展十分顺利。
　　据了解，产业基金筹备一般要有如下程序：经政府部门批准后由发起人拟定建议书，这份建议书就是以后基金组建后运作的模式。必须包括基金成立的目的、规模、结构、管理者和决策层的选择方法、注册地点、股权结构、发起人和行业背景介绍等。
　　建议书一般由发起人委托专业顾问或律师筹划，拟定后发给一些意图投资的产业基金公司或专业投资机构。这些公司会按出资额共同组成投资委员会和选举一个基金经理或基金管理人，分别负责决定和执行基金的投向。
　　基金管理人的地位显赫，发起人的职责则是支持和筹划方案、参与选定基金经理人、厘定管理费并监督基金大的流向，按书面说法是“受委托经营管理”，一般不要求直接投资。“从操作程序上看必须是绝对的私募手法”，一名律师指出。
　　住宅产业商会目前已经委托美国麦坚时律师行筹划邀请建议书，并向日本、美国、澳大利亚等国家及香港、台湾地区的１０余家投资机构发出。
　　“已经收到反馈，大部分反应积极。”全国工商联住宅产业商会副会长、香港分会主席、筹备组副组长高广垣说。
　　但高广垣强调，目前的建议书只是框架，并没有敲死。“我们态度很开放，如果基金公司对建议书有意见，都可以商量更改。以后可能要做大的改变。”因此他不愿意向外界透露“框架”的具体条款。“担心误会。”他解释说。
　　此项基金拟筹备２亿美元，据说计划在境外注册。据有关人士透露说，筹备组形成的初步意向是基金必须投在未上市公司，最大限度创造渠道吸引海外资金进入中国市场。同时投资范围涵盖整个住宅产业链，从土地开发、住房开发以及建材生产、零售联销到房地产服务。
　　对被投资企业的要求是必须有经营成果，并在产业链中有着关键性的作用，基金支持企业在行业内创造出新的做法和趋势，但必须经过其认可。“这是因为现在很多房地产开发企业有的只是一个概念”。
　　高广垣还透露，基金的注册地点不止一个地方，“因为股权的不同，可能的想法是分不同的层在不同的地方注册。”初步意向是基金必须投在未上市公司，最大限度创造渠道吸引海外资金进入中国市场。同时投资范围涵盖整个住宅产业链，从土地开发、住房开发以及建材生产、零售联销到房地产服务。
　　对被投资企业的要求是必须有经营成果，并在产业链中有着关键性的作用，基金支持企业在行业内创造出新的做法和趋势，但必须经过其认可。“这是因为现在很多房地产开发企业有的只是一个概念”。
　　高广垣还透露，基金的注册地点不止一个地方，“因为股权的不同，可能的想法是分不同的层在不同的地方注册。”
　　地雷阵
　　现在许多人看好住宅基金的前景，主要的理由有二：一是目前央行不时传出风声要紧缩房地产投资，基金可以提供一种全新的融资工具，防范资金链断裂，分散风险。二是基金可以在整个房地产开发过程中重新整合塑造产业链，并能加快行业标准的建立与认同，这对于目前待规范的房地产市场来说是急需的。
　　不过，住宅基金要到达这个美好的前景，必须要穿过一片危险的地雷阵。产业基金一直没有得到法律的“认同”，只能摸索前进，谁也不知道前面的路上有没有政策地雷。
　　韩复龄说，法律上争论的焦点在于对设立的方式、规模、投资的方式、期限等等，目前没有统一的意见。
　　一位参与《基金法》立法的权威人士称，公司基金是定位在公司还是基金，如何界定私募基金的范围是草案中存在争议的焦点，基金的投资对象应不应限制，基金持有人大会的召开方式，新基金品种要不要规则等细节也存在不同看法。
　　产业基金自身的局限也让人不敢轻举妄动。一是规模的大小。投资额过小或者投资范围过小都不能在行业内发挥作用，风险系数相对较大；而过大则相应的投资回收比较困难。在回报周期长的领域，出现危机的几率就上升。
　　“比如房地产业，１９９７年前后房价相差近一倍。在海南等地大部分投资没有收回来。”韩复龄认为，“虽然现在房地产市场旺盛，但一旦发生大规模泡沫，目前产业基金的运做是没有办法规避风险的”。
　　二是具体操作规程问题。机制怎么样？管理费怎么拿？投资取向如何？这都关系到投资能否变现，但从目前的证券业来看，仍然存在相当严重的问题，一些代理人不关心证券的赢利情况，只是按比例拿到管理费，旱涝保收。
　　而产业基金较证券业来说，投资更不灵活，不能变换行业、品种，加上投资额和回报周期等显而易见的不同，更需要设立规范科学的操作规程，但政府至今没有明确的说法。

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