　　我国著名房地产专家、上海财经大学房地产经济研究中心主任印坤华教授在接受本报专访时指出，对楼市的判断，应该遵循“四项原则”。千万不能“城门失火，殃及池鱼”，更不要看到一点表面现象就大喊“狼来了”。
　　市场经济原则：有泡沫并不可怕
　　关于目前的房地产有无泡沫之争，印坤华认为，应遵循市场经济原则来分析。所谓经济泡沫，是来自市场供求关系的强烈摩擦，也是市场经济固有特色。换句话说，泡沫是市场经济必然存在的副产品。有泡沫并不可怕，大多数泡沫会通过价格机制、供求关系的自发调节而消化吸收。计划经济是短缺经济，同样存在泡沫，只不过被票证等供给配额制所掩盖了。值得指出的是，有经济泡沫并不必然导致泡沫经济，经济泡沫是不可避免的，而泡沫经济则是经济泡沫发展到恶性阶段的表现。当前房地产市场上有部分产品、局部区域是存在一定的泡沫，但不能推而广之说这就是泡沫经济的表征。
　　同样，价格机制的杠杆作用是市场经济的基本功能。存在一定的生产过剩是价格机制发生作用的基本条件，没有过剩，就没有选择，也就没有竞争和优胜劣汰。那种期待生产（包括总量和结构）刚好满足需求，不允许有一些过剩，正是传统计划经济的思路。尽管市场的自我纠偏力量可能有限，且存在一定的滞后效应，但我们仍应当尊重市场经济的“有限过剩”机理。否则，以反对资源浪费为旗号的行政干预又会让我们回到计划生产、计划分配的老路上去。
　　对此，印坤华强调说，市场经济原则还要求政府尊重消费者和投资者的市场主体地位，尊重他们的自主决策，不需要越俎代庖，也不要老想做“教练员”、“指导员”，扮演老保姆的角色。政府的职责就是要制定规则，当好裁判，提供信息，让消费者和投资者自己判断、自行决策、独立承担责任。过去银行提供贷款似乎是一种恩赐，现在应该把贷款人当作是顾客和“上帝”。作为商业银行，开展贷款业务，也理应承担一定的风险。
　　发展阶段原则：楼市正处成长期
　　房地产业的发展必须与国民经济的发展相适应。印坤华回顾说，1992 、1993 年房地产投资过热主要是由地方政府推动的。在“大干快上”、加速发展的指导思想下，各地都有强烈的“投资饥渴症”，许多欠发达地区在“政绩为导向、国企搞开发，银行配贷款，政府做担保”的运作机制下，引发了一
个政府推动、不以市场需求为导向的盲目开发热，如当时的海南、北海等地区的房地产投资严重超越了当地的社会经济发展水平。
　　印坤华认为，与发达国家和地区不同，当前国内城市化正处于一个加速发展时期，房地产还刚刚进入成长期，它不仅要解决原有的住房困难、旧城改造和产业结构调整问题，还要解决农民进城和外来投资引发的房产需求问题，因此适度超前发展是必然的。而且，目前房地产投资快速增长主要是在发达地区，是在产业经济和人均收入快速增长的基础上，以真实的市场需求作支撑的。在当前城市规模普遍较小，而短期内大量生产要素加速向城市集中的情况下，土地价格以较快速度上涨也是符合供求规律的。事实上，同国外类似能级的城市相比，目前我们城市的地价仍处于相对较低的水平。
　　中国特色原则：不能犯“本本主义”
　　中国的社会经济发展阶段与发达国家和地区相比有较大的差距，加之国内各地经济状况的差异也很大。因此，尽管许多方面应该汲取和参考境外的发展经验，但简单移植发达国家和地区的一些做法和指标，从而作出我国内地已形成房地产泡沫经济的判断，则可能犯了“本本主义”错误。印坤华为此提出两点看法：
　　第一，中国内地不存在像日本、香港和台湾地区那样形成房地产泡沫经济的社会经济条件。日本是个岛国，地少人多，土地私有，资源贫乏，国民忧患意识强烈，因而政府长期采用高积累、高储蓄和低利率的政策。其金融部门也鼓励用不动产抵押贷款对外投资，是典型的外向型经济。在经济景气的年代，地价和投资规模能互为促进，但一旦海外投资受到经济萧条的冲击，则资金链就会断裂，高地价造成的泡沫经济就会破灭。香港楼价低迷的原因则与其经济中心的功能衰退、产业结构存在缺陷有关。中国实行市场经济和加入世贸组织后，其为内地通向国际窗口的服务功能不可避免地受到削弱，而收益下降伴随而来的必然是地产价格下跌。至于台湾的地产泡沫则与政局不稳、治安混乱、资本外逃有密切关系。
　　第二，简单移植境外的一些房地产业“经验指标”可能导致错误的结论。目前关于空置率的论证存在误导。发达国家的市场是以租赁为主的市场，空置率指可供租赁但在一年以上未出租出去的房产占可租赁房产总数的比例。而我们是以新增房为主的市场，两个“空置率”具有不同的内涵，不具有参照基础。另一个被经常提及的指标是“房价收入比”，即房价与家庭年收入之间的比例，以此来证明中国大部分城市的房价畸高。其实，中国城市居民的收入不仅仅是工资单上的收入，还有各种福利化收入、第二职业收入、灰色收入、年轻人购房时长辈亲戚的赠与收入等，这些都是工资单所不能反映的总收入。此外，原住公房的居民通过房改的售后公房上市，还可以获得一笔相当可观的差价用于置换或购新房。这种情况在境外的技术指标中是不可能包含的。
　　瞻前顾后原则：从战略角度把握
　　印坤华认为，还要从战略角度来正确看待房地产业在国民经济中的地位，要保护它的发展。当前，我国经济还没有摆脱通货紧缩的阴影，而扩张性的财政政策只能在一段时期内刺激需求，缓和内需的　　目前从最基础的“衣食住行”四大消费来看：温饱问题已基本解决，只是层次和结构的问题；与“行”所关联的轿车工业的长远发展则会受到中国缺油和道路、基础设施不足的双重瓶颈制约；而以“住”为主题的房地产业则能保持一个相当长时期的消费需求及其派生的投资需求，且房地产业关联度很广，相关产业又多是国内生产能力过剩的行业，房地产的生产资源丰富，如黄沙、水泥、玻璃、钢材等，还大量使用农村转移出来的剩余劳动力。
　　必须指出，房地产开发商是协助政府发展经济、建设城市的有力助手，对房地产业采取扶持和引导政策应是一项长期的战略选择。
　　印坤华最后总结说，我们主张对房地产业发展形势的判断要实事求是，决策要慎重，不能以偏概全，搞一刀切。应当是哪里有问题就到哪里去解决，是什么问题就解决什么问题，千万不要“城门失火，殃及池鱼”，更不要看到一点表面现象就大喊“狼来了”。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　梁志超

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