　　随着房地产市场产品的丰富，消费者的理性回归，去年开发商热炒的TOWNHOUSE的市场魅力好象正在下降，但是近日政府针对别墅土地叫停，以及最近“非典”的影响，使得低层、低密度的TOWNHOUSE又找到了新的发展机会。日前，戴德梁行进行了一次关于TOWNHOUSE的市场调查，勾勒出了京城TOWNHOUSE目标客户群大致的需求轮廓。
　　目标客户群对产品细节的需求分析
　　通过对客户群特征和消费习惯的调查分析，可以看出，无论是主目标客户群还是次目标客户群，都是以提高生活品质为最大原则，成熟、理性的思考，展现独立、自我的个性，追求自然、舒适、内敛而不张扬的品位生活。他们在消费时，少了一份虚荣的冲动，而多了一份对品位和实用的执着，因而对产品品质和细节上要求更高。具体表现在：
　　对于TOWNHOUSE这种住宅形式的了解程度：从TOWNHOUSE项目市场调查问卷结果可以看出，有４１％的受访者比较了解TOWNHOUSE这种住宅形式；３５．９％的受访者基本了解。可见TOWNHOUSE这种住宅形式在市场上有一定的认知度：
　　１、目标客户群逐渐接受TOWNHOUSE住宅形式的产品概念，其“理性思考”的特性，使他们对TOWNHOUSE住宅具有准确的判断力，重视整个产品的“同质性”品质和“均质性”邻里关系。
　　２、但他们同时又表现出对TOWNHOUSE产品认识的不成熟性，由于缺乏居住经验，使他们对TOWNHOUSE住宅产品的内部结构、价格、装修及物业管理等方面概念模糊，尚处于“理想阶段”。
　　户型ＶＳ价格
　　问卷结果显示，有６２％的目标客户愿意购买１８０—２６０平方米的TOWNHOUSE住宅；７０％的目标客户能够承受５０００—６５００元的价格；由此推算，其能承受的房屋总价在人民币１００—１７０万元／套之间。
　　潜在客户挑选住宅产品，即是在不断地比较面积、单价、总价以及其他因素（如环境、配套、物业等）之间的关系，权衡其利弊，力求性价比高的住宅。
　　“菜单式”装修受欢迎
　　房屋装修是一项费时费力的工作，发展商和装修公司若能在充分研究社会化、个性化的市场需求后，建造出布局合理、功能齐备、质量合格的商品住宅，方满足不同喜好目标客户群的实际需要。
　　发展商可选用１至３家资信较好，与项目档次匹配的装修公司，并提供多种风格、建材的装修菜单供客户选择。
　　会所及生活配套设施
　　会所应“小而精”，其功能设置上应更强调生活服务内容。随着奥运气氛的渲染以及人们追求健康的需求日益突出，目标客户对社区会所中康体健身设施的要求也逐渐提高，这样既可满足目标客户寻求“自然、健康、质朴”生活方式的要求，又弥补了地区中健身设施的不足。
　　调查问卷显示：受访者对社区生活配套的需求依次是：超市、医院和银行，可以看出这３种配套设施是人们日常生活中所必须因素。
　　受访者对会所功能中希望的是：游泳池、健身房、网球场等。由此可见，受访者对会所的要求也是比较看中其康体健身等设施。
　　物业管理
　　受访者选择合资物业公司的最多，比例为４８．７％；次之为一般物业公司，比例为２０．５％；再次为外资物业管理公司，比例为１７．９％。
　　由此可见，受访者希望专业的物业公司进行管理，建议聘请知名的合资物业管理公司。
　　购买TOWNHOUSE产品各种因素的影响程度
　　受访者认为价格、社区环境、物业管理以及配套设施对于他们在选择TOWNHOUSE这种产品中影响最大。
　　购买TOWNHOUSE的选择区域
　　在对TOWNHOUSE购买区域选择中，有６３．４％的受访者选择购买北京北部的产品；有３６．５％的受访者选择购买北京东部的产品；３４．２％的受访者选择购买北京东北部的产品；选择在北京东南部购买的只有１２．２％。
　　在该区购买TOWNHOUSE的主要原因
　　受访者选择区域TOWNHOUSE产品的原因主要为：生态环境好占６１％；交通便利占５８．５％；居住习惯占３９％。
　　因购买TOWNHOUSE的客户追求一种有天有地自由自然化的生活，故而对生态环境的要求就比较高；生活节奏快就要求项目交通情况便利。
　　购房担心问题
　　受访者最担心的问题为房屋质量，比例为９５．１％；其次为现房与宣传的差异，比例为４８．８％；再次为物业管理，比例为４６．３％。
　　房屋质量是最重要的问题；而货不对板也容易引起纠纷；对物业管理的担心实际上是对生活品质的追求。（陈志平）

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