　　近年来，我国房地产业发展旺盛，在房改政策效应不断释放和城镇居民住房水平不断提高的基础上，住宅建设连续4年投资和销售保持较快增长，处于高位运行阶段，但同时房地产市场又尚未充分发育成熟，较易产生问题。最近一年多，社会各界对房地产业发展状况作出各种评价，有些人认为房地产市场有“圈地”现象，产生了“地产泡沫”，存在商品房空置量大、高档房建设过度等问题。现就三个热点问题谈谈自己的看法。
　　一、房地产项目大规模占地问题
　　（一）有关情况
　　大型房地产项目与规模占地问题主要发生在东部地区，一些城市出现了一批占地1000亩以上的房地产开发项目，局部地区土地供应量过大。从2002年对广州、北京及上海几次调研情况看，大型开发项目即所谓的“大盘”，多是置换、整合的存量土地，已缴纳或开始按期缴纳土地出让金，正进行大规模开发运作。
　　比如广州‘华南板块”8大开发项目总面积约800公顷，曾引起有关方面高度关注。据调查，它们基本上占用的是存量土地，原来的工业用地改变用途，通过收购、整合，形成“大盘”。其产生的原因主要是行政管理体制上的，例如2000年番禺县改区，为平稳过渡，规定其3年内继续行使土地审批权，使得珠江南岸土地未进到广州城市规划区及土地管理制度范围内。
　　大规模占地即所谓的“圈地”，主要是2002年国土资源部实施招标拍卖的文件出台后，一些大型开发企业为避免土地成本上升，抢在土地招标、拍卖普遍实施之前，通过不同渠道储备开发用地，造成局部地区土地过量供应，主要发生在京津、上海及广州周边地区等经济发展前景好、房地产投资回报高、存在较大外来需求的城市。我国大部分地区目前尚不具备规模占地的经济环境和吸引力。
　　这些城市的“圈地”问题引起国家有关主管部门重视后，已经采取措施加强土地监管。
　　（二）成因分析
　　1、市场需求原因。随着我国住房新制度建立和住房商品化、社会化的发展，个人成为住房市场的主体。大型房地产开发项目一般综合配套好，居住环境优良，更易得到市场的认同。
　　2、利益驱动原因。大型房地产项目有利于开发商的规模经营，自行组织材料、配件生产及供应，高水平设计，突出品牌优势，增强企业及产品的市场竞争力。
　　3、政府引导原因。一些城市政府为发展本地社会经济，扩大城市规模，大规模出让成片土地，引入有实力的开发商，引入资金。另外，在经济结构、产业结构调整中，部分企业被兼并或破产，一些城市财政无力承担下岗职工工龄买断或失业、养老、医疗保险等保障资金，给予部分企业以协议出让自用土地、解决职工安置资金的政策，也是原因之一。
　　4、土地管理制度原因。2002年8月国土资源部下发265号文件，规定经营性房地产用地要实行招标拍卖挂牌出让，再通过协议方式取得土地将十分困难。一些有实力的大型开发企业和房地产投资者，纷纷通过各种渠道购占土地，以取得低成本扩张发展的先机。
　　（三）影响分析
　　积极影响：促进了产业结构调整；促进了房地产业规模化经营；促进了部分闲置土地消化。
　　消极影响：导致政府调控房地产市场的能力下降；导致对城市规划难以落实，增大开发的盲目性；在市场环境中难以避免炒卖土地现象发生。
　　（四）对土地市场加强宏观调控的政策建议
　　1、政府应尽快通过控制土地一级市场，调控土地供应量。落实土地招标拍卖政策，积极探索建设用地管理模式。完善土地开发储备制度，新增经营性用地实行熟地出让。
　　2、对于已批开发用地，如果超过规定期限没有实际投入，予以注销收回，防止炒卖红线现象出现。
　　3、培育土地二级市场，建立房地产开发用地的合法退出和承接机制。
　　4、大型开发项目的土地供应应在规划指导下进行，改变目前开发商先与土地方洽谈，然后再申报审批的状况。
　　5、大型项目应确立最终竣工期限，一般不应超过5年。因为开发周期过长对已入住居民造成长期干扰，会引发社会矛盾。
　　二、空置商品房问题
　　（一）分析判断空置量，必须明确、统一有关空置房的概念
　　1、空置概念。处于正常销售期内的商品房（如空置在1年之内），属于正常的市场储备，不能计入空置量。1—3年属于空置，3年以后属于积压，较为符合我们国家的实际情况。
　　2、空置率概念。国际上，空置率分子是增量和存量空置，分母是全社会的住房增量的和存量。我国目前社会上现流行的所谓的空置率，有的将上市空置房作分子，把3年的上市总量做分母；还有的将最近1年的上市总量作为分母，由此得来的空置率与国际通行的空置率没有可比性。对不同经济社会条件中内涵不同的空置数据进行比较，不可能正确地对我国住房供需状况作出科学客观的判断。
　　（二）空置量分析
　　我国1亿多平方米空置商品房，主要集中于经济发达地区。广东省的空置商品房约2000万平方米，占全国总量的20％左右。北京市达700万平方米。
　　1、现在所谓的1亿多平方米空置房中有一半左右空置在一年之内，处于正常销售期内，是合理库存，不应算作空置房。以商品房空置量较大的北京、广州为例，在全部“空置房”中，北京有45％，广州有46％空置时间在1年以下，它们应作为待售房屋。
　　2、空置1年以上的房屋，全国以6000－7000万平方米计，又分为销售尾房、开发商自用和真正意义上的积压房两大部分。尽管尾房在单个楼盘中所占比例可能不大，但几乎所有楼盘都存在。在实际销售中，一般出售率达到80－90％时，开发商即已获取较高利润，所余尾房被看作正常损耗，不再急于出售；再就是约10％的开发商自用房。
　　3、根据上面对比分析，真正属于销售困难、难于消化的问题楼盘与市场存量相比并不多。空置1年之内、销售尾房及开发商自用房、空置1年以上的住宅，三者比例约为5：1：4，即现存的1亿多平方米“空置房”中，真正属销售困难的积压商品房应该在5000万平方米以下。
　　（三）对消化空置商品房的政策建议
　　1、对空置商品房的不同部分，采取不同的盘活政策。积压房，由于规划、设计、结构不合理，消化难度很大，其处理需要金融机构、地方政府配合。处理原则是，政府让费，银行让息，企业让利。具体操作上，对空置房分类，分别采取不同政策：对烂尾楼盘（主要是写字楼）予以拍卖；对价格临近盈亏平衡点仍出售困难的住宅项目减免税费，可考虑先免滞纳金，再减免税和地价，否则，开发商负担越滚越大，更难于消化；对设计、结构陈旧的积压楼盘，可考虑政府收购用作廉租房。
　　2、尽快采取措施，推动二手房市场的建设，形成二三级市场联动局面，卖旧买新，释放需求，消化部分空置房。
　　3、控制空置面积继续增加。调整供应结构，加大中低价位房屋的供应比例，避免供应结构不合理导致的空置量增加。
　　三、住房供应结构问题
　　目前房地产市场供给问题突出，主要表现为结构性问题，适合高、中、低不同收入阶层消费者购买的房屋比例不够合理，中低价位房屋供应量偏小。
　　目前，一方面经济适用房供不应求，另一方面房屋空置量增加。2001年北京市经济适用房供不应求，出现消费者为领号购买经济适用房排队几天几夜的现象。
　　住房二级市场状况也影响着住房供应结构。“二手房”与经济适用房价格相近，二者有相互替代作用。如住房一二级市场缺乏联动，既造成商品房空置，又不能形成合理的供应结构，还引起房价上涨。
　　为此，建议调整市场的供应结构。今后几年，随着旧城改造的力度加大，在房价高的大城市，住房供应应实行商品房和经济适用房双轨制，使中低收入家庭都能享受到经济适用房的优惠政策。

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