　　热点
　　北京房地产的热点地区在哪里？北京什么样的房子是热点？什么样的户型是北京购房的热点？相信这些问题无论是购房者，还是房地产商都是最关心的。
　　从近几年的市场特征看，首先，媒介宣传的热点，不一定是真正的热点，每个发展商都希望宣传自己的项目所处的地区或户型是热点，媒介为了广告收益有时不得不向广告发布者进行妥协。对于房地产市场来说，不同档次的人、不同经济基础的人有不同的需要，发展商如果按照一种需要盖房子，盖出的房子一定会积压。
　　其次，价格决定户型需求，或者说购买群体的经济条件决定户型需求。这就决定了不同时期和不同地段有不同的户型热点，在某一个时期或某一个地段，什么样经济条件的买房人占主流，他们所需求的户型就是那个时期或那个地段的热点。
　　第三，有时主流的房子不一定好卖，不是主流的房子不一定不好卖，关键要根据楼盘的位置和档次确定销售对象，定位准确，懂得考虑楼盘所处地区不同客户群的供求比例房子通常会成为销售热点。
　　第四，房地产商对项目的包装会造成热点的假相，这种热点实际上是钱堆出来的。北京不少地方媒介对房地产广告收益十分看重，房产商也有宣传造势的需求。不少媒介为了争取更多的市场份额，有可能会满足房产商的其它要求，夸大或不切实际地为某房地产项目宣传造势。往往会出现这种情景，当房产商的房子卖得差不多了，“热点”项目也逐渐冷却了，新的热点又不断冒出。
　　根据以上分析，购房者买热点地区的房子，如果是短期投资（投机）行为，可以跟着媒体宣传跑，入市（买）要快，出手（卖）也要快，利用人们的羊群心理挣钱，但要记住热销的房子不一定就是物有所值的房子，如果是为了买来长期自住，不妨在不热销的房子里寻找一下，很可能会有意外收获。
　　目前小户型可以说是热点，购买小户型的不一定都是投资客，不同区位决定购买群体不同，CBD地区购买小户型的投资客可能多一些，其它地区自住的不少，购房不能盲目追求一次到位，国外很多人都是一生多次置业，我国二手房市场发展也会促成这种发展方向。购买第二套住宅的不会很快多起来，但随着购房者越来越理智，购买群体的平均收入变化，二次置业的人会越来越多。
　　买房是长期投资，但我个人认为花同样的价钱宁愿买现在时，不要买将来时，北京不是日本，更不是香港，土地虽然不能再生，但目前远远没到土地要开发完的时候，我不想判断北京房子的价格是越来越高还是越来越低，但我敢说北京房子的性能———价格比一定会越来越好。
　　泡沫
　　目前北京的房价实实在在地在降，新房空置率实实在在地在增加。面对目前这些现实，为什么还有人非要说房地产市场没有泡沫呢？一个是利益关系，另一个是对事情的本质认识不清。
　　房地产市场是否存在泡沫，不能单看买房的人是以自住为主还是以投资为主，世界上发生房地产泡沫的国家和地区从来没有，也不可能有投资客多于自住客，90年代初发生在我国海南地区的情况实在是极其特殊的情况。
　　对房地产市场来说，分析它是否存在泡沫，不仅要分析房子的买家，也要分析房子的卖家，我国房地产市场的泡沫首先出在房地产的第一投资人身上，也就是说出在房地产商本身。依照经典经济学原理，资本本身也可能会为自己的冲动付出高昂的代价，小到“卖翻版”，大到“贩毒”，人类为争取高额利润往往是不惜冲动和付出高昂代价的。目前房地产的高利润，自然不愁没有人冲动。
　　现在房地产投资的利润有多大？不少人说10％到15％，他们说的是“成本利润”，即房子建造成本所赚取的利润，但他们忽略了“投资利润”，即房地产商自有资金所赚取的利润，这个利润可能是成本利润的6倍、7倍，甚至10倍。如果银行真的有一天感到房地产贷款的风险太大，来一个釜底抽薪，人们很快会看到房地产商本身投资“泡沫”爆破的后果，那时不仅仅是“空置”问题，而可能是出现“烂尾”（房产商无法按期交房）问题。
　　谈“泡沫”当然要谈销售环节的问题，谈收入房价比的问题，有人说国外发达国家人均收入与房价的3％－6％之比不适合中国的国情，他们说对了一半，那就是北京目前存在着大量的外地人公款买房和先富起来的人“灰色”收入买房的情况，这个国情国外是少有的。他们说的不对的一半，那就是房价比应在3％－6％对中国也是对的，如果只算在北京买房人的收入和房价比，它不会比3％－6％高多少。因为绝大多数北京人目前的住房，基本上是以极低的价格（成本价或标准价）购买的。经济适用房价格也不是很高。现在说的11％也好、15％也好，实际算上了更多不买房的人，算上了更多没有隐性收入的人。我这观点很多人可能会不以为然，他们会说国外的收入房价比也是指的全体居民的收入。
　　但是，针无两头利，别忘了，国外买纯商品住宅的人比中国占的比例大得多，他们可没有公款和隐性收入。当北京购房者是越来越多用自己的显性收入购房时，全民的收入房价比必然会向3％－6％靠拢。如果真有一天，北京也向国外一样要求购房者申报收入来源时，大家会看到能挤出多少“泡沫”。
　　土地政策的改变，不管是“革”了谁都命，但北京土地两年不开发会收回的政策，肯定会使私下拿地的房地产商不管不顾地进行突击开发，银行贷款政策日趋谨慎的“山雨欲来”更会促使小型房地产商加紧动作，楼盘的集中上市无疑会对已经开始下跌的房价雪上加霜。许多业内人士对此感到忧心忡忡。笔者认为，要适当稳定房价，采取措施使房地产市场软着陆。控制房地产市场开发规模，不要有短期把一个城市建设完的思想，给后代留一些建设空间，现在的房地产过分开发能保证目前的经济发展速度，过分的土地出让能够保证目前政府的财政支出，但是我们也一定要为子孙后代想想：以后的经济增长靠什么？以后政府的财政收入靠什么？
　　房产保值
　　中国人愿意省吃俭用、超出自己能力购买房置业，这和中国的传统观念有着不可分割的联系。几千年来，中国人有钱就买房买地，即使一些革命者当革命刚一成功，马上想到的还是赶紧回家照顾自己那“一亩三分地”，原因是买房买地最能保值，能够传宗接代。可目前北京商品房市场却一直在降价，房子的性价比越来越高，以至有些政府房地产部门的官员都说出“认为房子能保值、升值是一个误区”的话。
　　房子到底能不能保值、升值呢？我的回答是：能。任何事务都是相对的，如果选错了相对物，得出的结论必定错误。我们说房子保值，首先要考虑房子的使用寿命，70年后能残留的价值恐怕没有其它物品能代替的。房子的性价比的提高恐怕在各种商品中也是最慢的。我们说房子升值，是说在相对长的周期里房子通常比货币贬值要慢，比如过去5分钱的冰棍儿现在卖几块钱，这样算下来房子是否升值了呢？当然在不正常的情况下买的暴利房要单独分析，比如那些因挂个“外销”名就平白无故的比“内销”贵一倍的房子。我的说法也许有人会不同意，他们会说正因为钱的贬值，卖房子得到的因货币贬值而获得的差价，不如趁钱值钱时干其它的挣钱。持这种观点的人，我同意他们一半，那就是投资房地产属于保守投资，正常情况下利润不会太大，但正因为其保守，才不会像股票或外汇汇率那样大起大落，相对也最安全。回报往往和风险是对等的。最后，我要说明的是，我的看法仅仅适用于对北京市场的看法，对中国各地市场不能一概而论。同时，我还想借用一句名言“冬天到了，春天还会远吗？”随着房地产商和购房者越来越理智，政府如果能够调控适度，房地产市场真正的春天已经为期不远了！

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