

对我国房地产市场存在问题的分析

2003年5月14日12:40 　　中国国土资源报	【打印本页】　【对此发表评论】　【关闭窗口】

　　最近5年来，我国房地产业得到快速发展。1998年～2002年，房地产投资占全社会固定资产投资的比重逐年上升，房地产投资对经济增长的年均贡献率约15％，年均直接拉动GDP增长约1.2个百分点。同时，房地产业的快速发展也不同程度地带动了建筑、装潢、家电、汽车等20多个行业的发展，为我国经济持续快速增长作出了积极的贡献。目前，我国房地产投资与销售基本协调，总体供需两旺，态势良好，但随着市场经济的发展和各项改革的深入，房地产市场在发展中也存在不少问题，应引起我们的重视。
　　目前我国房地产市场存在的问题
　　———结构性供需矛盾加剧，房价较高。产品结构与市场需求失衡，是企业经营失败或发展受阻的重要症结。目前，我国大部分地区的房屋开发中，高档房屋比重过高，低价位经济适用房屋的开发量不足。一些大中城市在房地产开发中忽视了供需关系，房地产开发企业为了追求高利润，热衷于高档商品房的开发，造成了高档商品房供过于求，价格虚高。
　　同时，市场上低价位房屋供不应求，导致出现了经济适用房销售违规操作和市场炒作现象。从市场的发展看，供给结构严重地背离需求结构，在供应总量不足的情况下，就会产生结构性泡沫。
　　———投资增速较快，企业资产负债率高，经营风险加大。目前，我国房地产业相对其他行业是“暴利行业” ，加之近几年房地产市场价格持续走高，社会资金“逐利而来”。从房地产开发资金组成看：1998 年～2002年，总金额、国内贷款、自筹资金和其他资金分别年均增长21. 5％、19.8％、23.8％和25.8％，到2002年已分别达到9541亿、2149亿、 2720亿和4501亿元，分别是1997年资金额的2.5、2.4、2.8和 2.7倍。5 年累计房地产投资开发完成额26781.5亿元，年均增长21.1％，到2002 年商品房竣工面积已达3.25亿平方米，比商品房销售面积(2.49亿平方米)多三成。1998年～2002年，全国房地产企业年均资产负债率约75％，远远高于国际上50％的警戒线。
　　———市场监控力度不够，消费需求对投资的拉动作用小。目前，国家有关部门对有关房地产政策的贯彻落实和房地产市场开发经营管理的监控力度不够，政策本身也不全面和不完善，如经济适用房“价高质低”、销售违规，土地出让出现“天价”等现象，就是问题表现的一个侧面。从市场销售看，一方面，商品房的存量增加，房屋空置率增高。另一方面，出现了部分楼盘开盘前就已售空或排队、摇号认购的情况，部分地区还出现了期房销售火爆、炒楼花和市场冷热不均等现象。这说明，房地产市场供需结构严重失衡，市场消费需求对投资开发拉动没有发挥作用或作用很小。
　　———房屋价格构成不透明，市场信息不对称。目前，房地产开发项目收费缺乏统一的管理，定价没有统一的标准，相应的销售管理监控工作也未跟上。当前房屋开发存在的十几项收费，出自不同部门，存在一些不合理因素。追求高利润的开发商，把这些收费追加到房价中，使房价居高不下。消费者只知道房价高，却不知房价的构成及价高的原因，无法维护自己的权益。
　　尊重市场经济规律，开拓新思路，采取新举措
　　分析房地产市场的现状，根据市场经济发展的规律，未来我国房地产业的发展应改革创新，开拓新思路，采取新举措。
　　———建立统一的符合市场经济运行规律的市场管理和监控体制。国家应加强对房地产市场发展的管理和监控，加快房屋建设的产业化进程，使整个市场一盘棋，发展规划与投资开发相协调，市场供需比例适度、结构合理。使规划者、投资开发者和消费者之间信息透明、互通，能根据市场的发展变化做出正确的总体规划、投资决策和适时消费。
　　———充分利用政策的约束、引导和经济杠杆作用，加强对房地产市场的宏观调控。政府可以通过土地出让和规划来控制房地产投资开发的规模；通过金融手段来控制投资开发速度；采用科学的定价方法制定土地、建筑材料、社区配套服务等限价标准，使房价构成更趋合理；通过制定不同的税收等收费标准来控制房价；通过政策的约束、引导和经济杠杆的综合作用，使土地供应量、投资开发量、市场准入量、销售量、消费者的需求释放和消费质量等相互协调、相互平衡。
　　———建立统一规范的房地产开发经营新秩序和标准统一的市场竞争新环境。我国房地产业要建立房地产开发经营新秩序，使土地出让、融资、开发、市场准入、销售和社区服务等整个房地产投资开发经营过程，在同一个科学有序的管理和统一标准的监控之中进行；使房地产市场价格透明，销售操作规范，信息渠道畅通，消费维权简便易行，且有据可依。
　　———深化住房改革，规范房屋一级市场，加速开放房屋二、三级市场，积极发展房屋租赁业。我国的房地产业正处在起步和加速阶段，面临良好的机遇和严峻的挑战，政府和业务主管部门要深入研究房地产市场的变化，按照小康社会的居住和房屋使用标准，分析需求结构，深化住房改革。要在规范一级市场的同时，使二、三级市场联动并积极发展房屋租赁业，使消费者可以选择购买存量房或增量房，也可以选择租赁。
　　———采取有效措施引导和调控消费购房与投资购房。市场的发展初期应以消费需求为主要拉动。如投资购房占房地产市场比重较大，市场监管不力，就会出现投机或炒作，使市场升温过快，后劲不足，出现价格虚高甚至泡沫。政府和有关主管部门要制定有效措施，采用经济手段，鼓励房屋消费需求释放，有效拉动内需，同时要适度控制投资购房。

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