　　纯正大户型社区出现娇小办公室受欢迎
　　西方经济学有一个名词叫逆市场操作，它是政府调控经济的一种手段。当某一经济领域过热或过冷时，政府会出台一些相应的政策使其朝相反的方向运动，使市场波动更加平滑，不致出现剧烈波动。目前，北京的房地产开发商也在自觉或不自觉地将这一理论运用到产品开发当中，以求在市场竞争的波涛中能平稳前行。
　　■风水转回来大户型再受市场追捧
　　去年初，春展冒出18平方米的超小户型SOLO使所有的买房人及开发商都睁大了眼睛。之后，又出现“非常男女”、珠江骏景北区“精锐生活馆”，直到今年初的“炫特区”。小户型以其低总价低月供的概念一时间使无数刚刚步入工作的年轻人找到归宿。
　　最初出现的小户型项目是由大户型改造而来的。SOLO的开发商北京兴隆置业房地产开发公司市场总监吴驷坦言，SOLO都是由原绿景苑160平方米的大户型改造而来的。当时的市场上大户型是主流产品，各个开发商都在开发大户型。因为市场上有足够的购买力支撑，所以开发商或是不愿或是不屑于开发小户型。但大户型的市场需求并不是无限的，逆市场操作开发小户型产品，不仅能够避开大户型的市场竞争，而且还可以占得市场先机。事实证明，抢先逆市而动开发小户型的地产商都取得了较为理想的市场反馈。
　　今年诸多开发商纷纷打起小户型的牌子，市场上的“小风”看向主流。今年小户型的供应量虽然比去年有了大幅增长，大户型反而成了市场的弃儿，而在此时敢于逆市而动开发大户型的开发商不禁又让业内人士大跌眼镜。
　　■纯粹大户型社区出现
　　如果将大户型改为小户型理解为躲避市场，那么将小户型改为大户型同样也是为了消化市场。逆市场操作其实是产品的差异化，市场细分的结果。位于永安里南的通用时代，开发的全部是200至400平方米的大户型。而最近该项目开发商，做出了反市场的举动，将楼上楼下两套200平方米的户型改为了400平方米的复式。
　　据通用时代销售部经理赵戈介绍，已将一栋楼14层以上的平层全部改为复式。通常情况下，大小户型均有利于分散风险。但当对CBD区域进行了市场调研之后发现，在该区域400平方米这样称得上“空中别墅”的大户型是稀缺产品，而且没有一个纯粹的大户型社区。另外，在这区域买房的人一般都会在远离城市中心的地方有大户型的住房，甚至是TOWNHOUSE、或别墅。他们既希望得到舒适的居住环境，也想拥有市区生活的便利。“空中别墅”则能较好地兼顾二者。
　　与通用时代相似的项目在CBD核心区域还有包括怡和国际。这种户型趋“大”的情况在豪宅中呈现出一种规律，光彩国际项目中，其18层以上全部是超过1000平米的超大户型。“不愁卖”，其销售总监张文丽总结得很简单。从上周记者在西四环一带的物业调研看，刚刚开盘的世纪城，以及正在热销的郦城和诚品建筑中大户型的销售情况也不错。
　　而在亚运村北部的康斯丹郡，凭借着三大高尔夫球场的绿色，凭借家与紫玉山庄奥运公园比邻的优势，将亚运村物业的价格挑上了新高，超过万元的价格并没有阻挡住认购者的热情，但销售者也表示出同样的趋势，大户型、朝向好的房间不愁卖。
　　■小办公空间逆市而动
　　这种逆市而为的做法不仅体现在住宅的开发，在办公空间的营造上也有类似的现象。从2002年北京写字楼市场供应情况可以看出，大多数开发商瞄准的是高档写字楼的利润空间。它们占据了2002年推出的写字楼项目70％的比例。目前市场上活跃的大多数中小企业对高档写字楼是望尘莫及的，它们大多会选择商住物业。商住项目也普遍是住宅中大户型，小则一两百平方米，大则三四百平方米。这类产品已占据了商住市场的主流，开发商也会自觉或不自觉地按这样的标准来设计产品。而自从去年底以来，有一些开发商开始逆商住市场的主流而动，为创业初期的企业开发出小型办公空间。如财智中心、摩码大厦、后现代城的二期后OFFICE，STUDIO类产品等。它们的办公空间基本都在100平方米以下，可以说是商住类产品中的小户型。
　　这样的小户型商住产品，对于居住来说都不算大，它们能适应办公的需要吗？据后现代城项目发言人姚远分析认为，目前CBD中央商务区现有企业总数为2075家，包括世界500强企业在内跨国公司共有457家，其他类型1518家。由此数据比例可以看出必将存在着数量更大为之配套服务的中小型公司，尤其是随着中央电视台、北京电视台两大核心媒体的东迁，与之配套的大量中小型公司也必将随其而至。而这些中小企业始终是坚定的现实主义者，尤其是一些创业初期的企业，更倾向于选择小型办公空间。
　　逆市场操作虽然在北京房地产市场上往往收效不错，但人民大学的副教授郑华分析认为，从表象来看逆市场操作的行为却是市场细分的结果，是将产品按性能价格细分后，与消费者的年龄、收入等特征进行匹配，以求在细分了的市场中占有较大市场份额。（周宏）

【打印本页】　【对此发表评论】　【关闭窗口】