

北京、上海和广东别墅市场理性调整

2003年5月16日9:53 　　中华工商时报	【打印本页】　【对此发表评论】　【关闭窗口】

　　京、沪、粤三地作为国家经济发展的重点区域，同时也是别墅开发的热土，意识理念和建造水平都接近国际水平，并成为国内整个别墅市场的发展导向。从三地别墅市场的发展来看，今年市场更多地表现出了理性和成熟。
　　“禁令”将使别墅开发由快趋稳
　　截至去年年底，北京别墅项目达到了160个左右，4万多套别墅占北京所有楼盘数量的5％，而总金额约占到北京住宅总投资金额的一半，总建筑面积达到1000万平方米以上，今年估计有5000－8000套新增别墅。
　　有关数据表明，上海别墅市场每年以11％的涨幅攀升，至今上海在建的各类别墅项目约170多个，开发用地近2万亩，占到了上海住宅开发总面积的1／3，市场年供应量在1．5万套左右。
　　一向领先的广东别墅，主要集中在经济发达的深圳（占47．7％）、广州（43％）等地。截至2002年底，深圳市面上共有在售的别墅项目1000多个，总建筑面积为38万平方米，每年销售的豪宅总量平均大约在50万至80万平方米之间。
　　消费格局更趋细分
　　细分京、沪、粤三地别墅的客户群，由外籍转向国内、由高端向中高端发展已成为趋势。据统计，目前北京别墅客户中国人的比例由几年前的20％上升到了目前的80％，其中北京籍人士占到了35％，非北京籍的占到了30％，而境外人士的需求量大大减少，由1997年的70％降到20％左右。上海的别墅市场上海籍人士占到了37．18％，国内其他地区的买家占到了26．8％，港澳台人士则占到了28．35％，其余少量部分为外籍人士购买，占总体比例的7．68％。广东的别墅本地人、港人、潮汕人占到了总量90％以上，珠江三角洲地区的置业者、澳门、台湾人、日本人、新加坡人等境外人士、华侨等占到了10％。
　　从客户人群的层次上看，也有下走的趋势，与几年前别墅消费者相比，当前的消费者范围更宽更广。其中中高层管理人员比例最高达到了43．92％，技术人员占27．85％，私营企业主占15．3％，自由职业者为6．10％，其他占6．77％。
　　中低价位别墅将成市场主力
　　从三地别墅销售进程来看，中低价位的别墅项目都出现了热销，并有成长为别墅市场主力的势头。
　　北京一些高档项目由于产品单一、缺乏新意，销售不是十分理想。同时售价在每平方米5000元人民币以下的别墅增长较快，已和售价在每平方米10000元人民币以上的别墅数量相当，共占取了70％的市场份额，其余为中间价格。
　　广东对豪宅的定义比较务实，价格相比与当地的经济水平也很合理。一套150万元的别墅，其价值品位不低于上述两地一套500万元别墅。尤其是当地一些经济型别墅非常畅销，由于地价比市区要低，一套价格在90万－150万元之间，用于购买市中心公寓的钱就可以住上别墅。
　　而上海别墅虽然均价以每年11％的涨幅攀升，但别墅市场的主流价格依然在每套150万－120万元，占到供应总量的71％，其中150万－180万元的占到37．3％。（沈刚翟健）

【打印本页】　【对此发表评论】　【关闭窗口】