　　一、市场整体情况概述
　　2003年第一季度(1月1日-3月31日)取得新预售许可证的项目共68个，其中普通住宅项目60个，公寓项目2个，写字楼项目4个，商业项目2个。新盘总建筑面积共约3959958.33平方米，其中准许销售面积共约2359512.42平方米，与去年同期相比增长了84.08％。由于房地产开发建设的周期比较长，所以2003年第一季度新盘供应量的高速增长应归因于前两年房地产开发投资的高速增长，其中2001年和2002年房地产开发投资增幅分别为50.12％和26.2％。
　　新盘供应量分布
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新盘比例(％)
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住宅 86％
公寓 3％
写字楼 7％
商业 4％
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　　与新盘供应量的高速增长形成巨大反差的是今年年初房地产开发投资的下降。据北京市统计局公布的《2003年2月份固定资产投资月度报告》显示：2003年1-2月份，北京市房地产开发投资完成43.1亿元，与去年同期相比下降了6.6％。造成年初房地产开发投资下降的原因是多方面的，并不能代表全年的走向。首先，上年1-2月份房地产开发投资增幅过大，达到65.1％，比今年平均增幅26.2％高出了38.9个百分点，给今年房地产开局带来较高压力；第二，去年6月北京市国土资源和房屋管理局下发的《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的有关规定》(俗称33号文)规定：“对可以继续办理土地协议出让手续的项目用地，国有土地使用权出让合同须于2002年12月31日前签订……逾期不签订国有土地使用权出让合同的，需进入土地交易市场公开交易”，受此影响，大量项目抢在去年年底之前缴纳土地出让金，致使今年年初的土地购置费用大量减少，降幅达39.2％。
　　在需求方面，商品房销售继续保持旺盛，并呈现出成倍增长的喜人局面。据北京市统计局统计，1-2月份，全市销售商品房91.6万平方米，与去年同期相比增长1.3倍，实现销售额52.8亿元，增长1.4倍，其中商品住宅80.8万平方米，增长1.1倍，实现销售额43.3亿元，增长1.1倍。
　　　　　　　　　　　CBD及其周边地区新盘一览表
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项目名称项目坐落　主要用途　准许销售面积建筑面积　　均价
(平方米) (平方米) 　(元／平方米)
----------------------------------------------------------------------金地国际花园　建国路朗家园15号公寓　　56723 　179080 　　　500
炫特区十里堡1号住宅，配套公建 61523 61523 5750
东区国际慈云寺危改小区住宅 99009 102870 6000
2、3号楼　　　
富力城广渠门外大街北侧住宅 68189 173405 7500
富力城A地块　　
华源之星大厦中纺里西院住宅，写字楼 22322 22322 7800
珠江帝景西大望路23号住宅 33737 539706.31 8000(塔)
9000(板)
　　商品房销售增长迅速主要因为：
　　第一，低价位的经济适用房的销量占很大比重。根据北京市房地产信息网发布的北京楼市月报，2003年2月份房屋销售总数为8123套，其中经济适用房的销售总数为3424套，均价2630元／平方米，占总销售套数的42.15％；
　　第二，年初上市的新项目中，超小户型、小户型项目明显增多，成为市场的主流产品，在商品住宅均价与去年同期持平的情况下，由于面积的缩小而进一步降低了总价的门槛。据北京市统计局和北京市房地产信息网的有关数据显示，1-2月份北京市商品住宅均价为5358.91元／平方米，每套商品房的平均建筑面积约为104.64平方米。
　　二、新盘区位分布
　　经过几年的房地产开发建设，北京房地产市场形成了以朝阳区。通州区为核心的东部板块，以海淀区为核心的西部板块以及以丰台区、崇文区、宣武区为核心的南部板块等三大热点区域，在2003年第一季度的68个新盘中，有54个新盘出现在以上区县，占新盘总准许销售面积的81.25％。
　　1、CBD及其周边地区
　　2003年第一季度CBD核心区仅有金地国际花园一个新盘推出，而在CBD的周边，却出现了炫特区，东区国际、富力城。珠江帝景和华源之星等多个新盘，这种“墙里开花墙外香”的局面，早在去年9月份的时候，“本月新盘”栏目就作过报道，当时在一个月度的时间里，CBD周边就连续推出了通用时代国际中心、后现代城、东环18古柏家居写字楼和优士阁等四个新盘。
　　CBD核心区占地只有4平方公里，而且按照规划，总建筑面积的5096作为写字楼，25％作为住宅，另外25％作为商业配套。由于世界经济形势不稳定，跨国公司对于办公面积的需求减少，因此从去年以来，CBD核心区新增写字楼供应量少得可怜，相比之下，从去年下半年开始陆续推出了大量高档公寓项目，其中包括新城国际、财富中心、建外SOHO、蓝堡、怡和国际中心等，有专家和业内人士已经指出，CBD核心区写字楼和公寓的比例已经严重失调，如果这种趋势持续下去，大有改“中央商务区”为“中央居住区”的可能。从另一个方面来看，如果以纯居住为目的，在CBD核心区置业也并非是最好的选择。
　　在CBD的周边，特别是CBD以南的百子湾、广渠门和西大望路等地区的房地产开发尤为火热。除了本季度的新盘富力城和珠江帝景之外，已经开盘的项目还有后现代城、金港国际，优士阁，再加上处于内部认购期间的苹果社区和风度柏林，这一地区已经成为新的热点区域。与CBD核心区的高档公寓相比，CBD周边的住宅项目除了单价便宜之外，户型也比较适中，以最近开盘的富力城为例，三居室的面积在118平方米-122平方米之间，而金地国际花园一套三居室的面积是198.59平方米。
　　2、亚奥地区
　　2003年第一季度北部地区出现了4个新盘，从数量上看似乎并不多，然而对比去年的情况，全年也只有康斯丹郡、方圆逸居和阳光新干线3个新项目，因此本季度在亚奥地区出现4个新盘，预示着该地区的商品住宅市场在沉寂多年之后，其购买力和供应量将有爆发的趋势。另外值得注意的是，这4个新项目均分布在北苑路沿线，同时也是建设中的地铁五号线沿线，交通的便利将极大的改善这里的生活环境，并且使这里的房地产项目具有了一定的升值潜力。
　　　　　　　　　　　　　北部地区新盘一览表
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项目名称项目坐落主要用途准许销售面积建筑面积均价
(平方米) (平方米) (元／平方米)
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光大名筑北小营住宅 18908 18908 6500(毛坯)
北辰绿色家园洼里乡北苑北辰居住宅，商业30992 30992 5180(毛坯)
住区车库　　　　　　　　　5780(精装)
润枫德尚大屯住宅，商业， 71139 71139 8500(精装)
车库
新街坊北苑路5号院住宅 10967 10967 4800(精装)
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项目名称项目坐落主要用途准许销售面积建筑面积均价
(平方米) (平方米) (元／平方米)
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海湾科技大厦苏州街28号车库，综合 14807 35515.86
科实大厦上地信息产业基地车库，综合 87317 87317 6400
亿城中心长椿桥路公寓 20115 118502 8500
枫润家园上地南路10、12号院住宅 7086 29565 5500
沁春家园西三旗住宅 17022 62739.78 4200
知本时代西三旗建材城西二里住宅 59572 116100 3950
清缘上河园清河镇清缘小区东区住宅，商业 99324 99324
富海中心大柳树路17号院住宅，公寓 105931 105931 6999
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　　无论是本季度的4个新盘还是以往的老项目，亚奥地区商品住宅的品质还是不错的，其中如新街坊、润枫德尚和北辰绿色家园都提供精装修，美中不足的是，在紧凑的中小户型渐成主流的市场情况下，该地区的户型仍然偏大，新街坊的三居室面积在140平方米-150平方米之间，而润枫德尚的三居室则在180平方米以上，这在很大程度上限制了需求。
　　3、中关村地区
　　与占地面积只有4平方公里的CBD不同，中关村是一个更加开放的科技园区，简单地说，它包括核心区、辐射区和发展区。从产业结构来看，中关村已经不仅仅是电子技术，还包括新型建材、生物制药等新兴的朝阳产业，孕育着巨大的发展潜力。另外，中关村制定了一系列旨在扶植高新技术企业的优惠政策，再加上中关村里清华、北大等高校的人才优势，创造了一个非常好的创业环境。正是由于这些原因，中关村地区成为新增写字楼供应量最多的区域，去年全年新增的写字楼，绝大多数集中在这一地区。从本季度的情况来看，显然延续了去年的这一趋势，4个写字楼项目，有两个在中关村地区，而位于万柳的亿城中心作为公寓
立项，但对外却按照写字楼出售。
　　另外，在早已作为热点地区出现的西三旗，本季度也有知本时代和沁春家园两个新项目出现。自从轻轨开通之后，西三旗的居民可以在距离最近的霍营站换乘城铁，极大的方便了出行。出行的问题解决了，但是西三旗的环境仍然难以令人满意，不过据记者了解，按照规划，西三旗东路年内有望拓宽，如果该项工程顺利实施，再配合道路两旁的绿化，西三旗就会有一个焕然一新的面貌。
　　4、丰台区
　　长期以来，丰台区的市政基础设施非常落后，房地产开发依赖危改拆迁和市政建设，本季度位于青塔的两个新项目就是这种情况，项目的档次也不高。但是新项目风格与林的出现，的确应该说是一个亮点。首先，从建筑设计的角度来讲，该项目确有独特之处，是一种介于多层板楼和 TOWNHOUSE之间的产品形式，简单地说，TOWNHOUSE是若干列别墅拼在一起，每一列2-3层，一列是一户，而“风格别墅”也是若干列“别墅”拼在一起，下面2层半是一户，而上面2层半是另外一户，下层这一户从一层进入自己的家，而上面一户则与隔壁邻居共用一个室外楼梯二层进入自己的家，这样的设计使下层这一户居室的使用率高达97％以
上，在一套建筑面积仅130.54平方米的下层居室中，划分出三室二厅三卫的格局，这还不包括工人房和楼梯间的面积。除了独特的建筑设计之外，由于紧邻南四环绿化隔离带，风格与林宣传的卖点还有绿化环境，这在南城，特别是丰台区的房地产项目中还是很少见的，但是联系去年丰台区的两个类似的项目，加来小镇和未来假日花园，都是以绿化环境为主要卖点，由此可见，南四环绿化隔离带的建设，将改变周边地区的自然环境，进而影响该地区商品住宅的产品定位。
　　三、新盘价格统计
　　在对2003年第一季度新发预售许可证的普通住宅和公寓项目按照不同的价格区间进行划分后发现：
　　　　　　　　　　　　　　丰台区新盘一览表
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项目名称项目坐落主要用途准许销售面积建筑面积均价
(平方米) (平方米) (元／平方米)
----------------------------------------------------------------------郑常庄小区　青塔村甲2号住宅，商业 10670 10670
1#，3#楼　
青塔西里危改青塔西里住宅 12309 12309
小区
玉安园北甲地路9号院住宅 4409 15371.2 4180
风格与林一期花乡黄土岗村住宅 13439 111940 5000
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　　均价在4000元／平方米以下的项目占19％，准许销售面积为465054平方米，主要分布在通州区、昌平区以及其他远郊区县；
　　均价在4000元／平方米-7000元／平方米之间的项目占46％，准许销售面积为1158697.45平方米，主要分布在丰台区、CBD周边地区以及中关村周边地区；
　　均价在7000元／平方米以上的项目占35％，准许销售面积为885106.97平方米，主要分布在东城，西城、崇文和宣武这四个城区。
　　与去年同期以及半年分析时记录的新盘价格分布资料对比，今年第一季度4000元／平方米-7000元／平方米之间的项目明显增加，一方面，可能是因为随着交通、环境等市政建设，一些低价商品房集中地区的房价有小幅上扬，另一方面，可能是由于竞争的不断加剧，一些高档项目采取低价入市的策略。无论怎样的原因，越来越多的新项目集中在中档价位区间，造成比较大的销售压力，只有那些准确定位、性价比高的项目，才能在竞争中脱颖而出。
　　新盘价格分布
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价格比例(％)
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4000元以下 19％
4000-7000元 46％
7000元以上 35％
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　　四、新盘产品特征
　　如果从住宅产品本身的角度分析 2003年第一季度的新盘，我们发现如下特征：
　　1、小户型已经成为市场主流。以三居室为例，一般的项目都能控制在130平方米以内，少数项目在140平方米左右。另外，在CBD周边地区，一居室的超小户型可以用“井喷”形容，富力城、炫特区、都市馨园(SOLOII)、华源之星大厦等项目甚至整栋楼都是一居室，这些一居室的超小户型一经放出就几乎被抢购一空，让人不禁惊叹市场的火爆。
　　2、新的设计思路和建筑方式开始流行。其中包括：
　　①在卧室和书房使用角窗或者一步式阳台的设计代替以前流行的漂窗，目的是增大室内采光面积，并且使得人与大自然的关系更加密切；
　　 ②将阳台作为客厅的一部分，开辟出一块阳光室，即能增加客厅的面积，还能使客厅的功能更加丰富；
　　③在精装修的商品住宅中，有的开发商会奉送中央空调系统。这种中央空调系统经过特殊设计，冬天使用市政提供的热水供暖，并不会增加用电量；另外，在精装修的商品住宅中，下沉式浴缸可能会流行，这种浴缸镶嵌在卫生间的楼板里，从而降低浴缸边沿的高度，使用起来更加安全、方便；
　　 ④在园林设计方面，几乎每一个项目都有自己的中央水景以及人工水系，水景的应用已经成为不可或缺的元素。（燕军）

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