

京城城楼市危机衍生住房新理念

2003年5月20日9:52 　　中国证券报	【打印本页】　【对此发表评论】　【关闭窗口】

　　SARS影响购房人信心
　　非典期间，与火爆的车市形成鲜明对照的是，楼市一派萧条。京城许多售楼处用“门可罗雀”来形容并不为过。分析这一现象，有两个原因所致。一是“非典”期间，人们尽可能地少出门，以避免被感染“非典”的可能；二是“非典”的传播与居住环境被专家们证实有一定相关度，因而不少准备购房的人要重新审视原来的购楼计划，从而导致成交量剧减。
　　据中原物业顾问公司统计，北京房地产市场3-4月间，楼盘的平均成交量仅为往年同期平均值的36.8%。4月，北京在售项目的来访量不足往年的一半，仅为49.76%。另外，该公司称，深圳市房地产市场，3-4月间在售项目成交量同比下降30%。由于买家入市愿望极弱，房地产开发商不得不紧缩开支，房地产广告在媒介的投放量较“非典”疫期爆发前下降七至八成。
　　业内人士分析，在非常时期，一些非常应对措施，对一些正在施工中的在建项目会产生一定影响，由于目前北京新增非典病例和由此导致的死亡率仍高居全国之首，这将会给外来务工人员的心理投下浓重阴影，进而影响一些在建项目的施工进度。
　　一位房地产开发商向记者坦言他目前的心情：在眼下这种危机时刻，哪个行业不受影响？说句可能有点过的话，这叫覆巢之下，焉有完卵。也许比起在五·一黄金旅游季节，几乎所有旅行社均颗粒无收，房产商或许还有点十步笑百步的自慰心态。但旅游公司属于“轻型”公司，他们的成本投入不大。在非常时期，大旅游公司派几个人留守，其余人放假，小旅游公司索性暂时歇业，等非典过后
再重打锣鼓另开张就是了，因而也没什么太大的损失。但房地产公司则不同了，如果目前有在建项目，预售款回笼不了，每天光银行贷款利息的负担，就令人感到十分沉重了，一旦资金链出现断裂，后果将不堪设想。一想到这，真有点“举杯浇愁，愁更愁”的滋味了。
　　如果说，目前一些开发商发愁的是如何度过眼下的难关；那么，许多业内专家和购房者则更多关注的是未来居住理念的变化。据香港一咨询机构的调查显示，香港在经历非典疫情后，港人置业观念已有所转变。他们在购房置业中，除地点因素外，房间自然通风，楼距之间的大小、小区居住密度（容积率），已成为人们最为关注的问题。
　　北京的购房者在对“非典”疫情有了深刻认识之后，也在重新审视以往的居住理念，据一位业内人士介绍，在眼下京城地产市场普遍萧条的市道下，一个名叫山水文园的项目脱疑而出。五·一期间售房成交率达50%，该项目1.36容积率的低密度规划，受到购房者的青睐。
　　居住新理念直面健康住宅
　　自从北京成为“非典”重疫区后，许多专家学者都极力呼吁要重新审视和修订以往的建筑设计规范。清华大学建筑学院教授吕俊华认为，过去许多开发商为了多出面积，高层建筑总是建得过高过密。在中等档次的塔楼住宅中，一般是一梯8户，有的甚至达到一梯十几户，这是非常不利于SARS预防的。因为电梯里的空气循环也只是限于电梯井道里的空气与梯内的空气交换，所以仅靠开关门获得的新鲜空气难以保证电梯里的空气质量，更不用说人流集中的上下班高峰期了。
　　中国城市规划协会副会长柯焕章呼吁，我很不赞成把在特定自然地理环境，特定的社会背景下的香港高层、高密度住宅模式搬到内地。目前，许多大城市建造高层住宅的势头有增无减。这里有土地稀缺的客观原因，但更多的是利益驱动所致。有的开发商为了增加住宅面积，采取缩小住宅面宽，加大进深的办法，使得采光、自然通风、卫生条件降低。“非典”疫情的发生，应引起城市建设管理部门的重视，修订相关法规及规范是十分重要的。
　　中国建筑设计研究院顾问、总工程师叶耀先说，一座好的建筑很重要的一点是室内要有自然风通过。流动的自然风不但提高了建筑的卫生、健康指标，同时还具有节约能源的作用。从建筑设计的科学角度看，住宅楼的进深以10米至十二三米为宜，太浅或太深都不利于室内空气的流动。但目前国内许多城市的住宅楼进深高达二十余米，根本无法获得良好的通风条件。叶耀先认为，眼下这种大进深的楼房用不了多长时间就将被列入淘汰之列，不被炸掉，也会如同20世纪60年代至70年代建造的许多住房成为垃圾。
　　中国建筑技术研究院副总建筑师开彦认为，现实中存在许多大进深、大体量、密度过大的建筑，它实际上反映的是市场与科学之间的矛盾。按照科学的设计，要使建筑既健康、又舒适，则需要增加房屋造价，但由于利益的驱使，现在很多开发项目过于追求单位面积土地上的楼面产量，于是大进深、一梯十余户的大体量楼座比比皆是，这当中很多健康的东西被牺牲掉，追求高利润的结果是使本应具有长久寿命的建筑，因各种“硬伤”满足不了人们的生活需求、社会文化的发展而被淘汰。
　　据悉，面对来自各方面的呼声，已引起有关部门的高度重视，对于未来住宅建筑设计规范的修订应是情理之中的事。
　　“非典”考问开发商良心
　　“非典”疫情的爆发，对人们的社会生活产生了重大影响。城市居民的居住理念也在潜移默化地发生变化。住宅的自然通风、适当的楼体进深、小区合理密度规划，建筑的人性化设计将被购房者越来越看中。以往被一些开发商所推崇的依靠空调技术，只注重采光和功能空间，忽略自然通风，以及为增加开发面积一梯十几户的大体量楼盘会被视为极不人性的设计。
　　据业内人士分析，香港淘大花园之所以会有大规模SARS疫情发生，主要是排水系统设计不尽完善，“U”形隔水器不符合规格，回水凹中的存水不足以密封和阻断各楼层间的气体流通，致使疫情快速传播。按照目前我国的住宅设计规范要求，“布置洗浴器和布置洗衣机的部分应设置地漏，其水封深度不应小于5厘米”。而以往有的开发商为了节约开发成本，往往不能严格执行住宅设计规范，致使留下隐患。
　　一位不愿透露姓名的业内人士对记者分析，以往购房者在置业时较多考虑的是价格、物业的位置、交通的便捷以及房间使用功能。不少开发商一方面为了迎合这种市场需求，另一方面又要尽可能地使利润最大化，因此将房子建得既高且密，于是就有了高层塔楼一梯十几户，“黑”房间、“暗”卫生间等十分不人性的住宅设计。在“非典”疫情爆发前，这种产品上的“硬”伤是容易被购房者所忽略的，但在人们经历了这一时期的非常疫情后，肯定要对购房置业的标准有了更多的健康卫生因素的考虑。目前，国家有关住宅设计规范还未作出新的修订，那么摆在开发商面前的一个重大课题就是，是仍以获取最大利润为第一目标，还是要兼顾购房者的生命安危，降低利润预期，对原规划中不合理的设计做出相应的修改和调整，这是一个舍利取义还是见利忘义的道德选择，也是对开发商良心的一个考验。
　　当然，房地产市场本身也会作出自己的判断，相信在“非典”疫情过后，人们的居住理念将更加青睐健康住宅。
　　据统计，北京房地产市场3-4月间，楼盘的平均成交量仅为往年同期平均值的36.8%。4月，北京在售项目的来访量不足往年的一半，仅为49.76%．孟坚

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