

《补充通知》再次为公房上市松绑

2003年5月22日9:33 　　北京娱乐信报	【打印本页】　【对此发表评论】　【关闭窗口】

　　5月８日和１０日，市国土房管局发出关于执行《北京市已购公有住房上市出售实施办法》（以下简称《原办法》）的补充通知（即[２００３]３７８号文和[２００３]３７９号文，以下简称《补充通知》），进一步明确和规范二手房交易的程序和规则。那么，《补充通知》到底补充了什么？
　　档案、证明等同买卖合同
　　《原办法》规定：上市出售已购公有住房时，出售人必须出示与产权单位签订的公有住房买卖合同。而《补充通知》则就出售人无法提交与原产权单位签订的公有住房买卖合同的情况下，增加了另外两条变通渠道，一是可以用房改售房的档案材料充抵；二是用原产权单位出具的证明。也就是说，房改售房的档案材料或原产权单位出具的证明等同于公有住房买卖合同。
　　这样一来，那些仅仅由于没有与产权单位签订的公有住房买卖合同的房东们，就不必为已购公房上市交易证明材料凑不齐而苦恼了。
　　６％扣补规定仅限八个区
　　《补充通知》中第二条是关于《原办法》中第五条有关执行区域来讲的，明确指出《原办法》中第五条规定的上市出售按房改标准价购买的公有住房按当年房改成本价６％扣除价款和上市出售前将房改标准价所购住房变为成本价住房时按当年房改成本价６％补交价款的规定以及收缴方式适用于城近郊八区。即东城、西城、宣武、崇文、朝阳、海淀、丰台、石景山这八个区才适用此规定，远郊的十个区县不在此列。
　　《补充通知》中关于当年房改成本价６％价款有两种规定，可以解释为，同样是房主以标准价购买的公有住房，第一种是该房屋即将转让，上市出售时所要承担的费用，第二种是该房屋并不上市出售，要变成完全产权，所需补足的费用。
　　例如，一套５０平方米的已购公房，当时出售价为２６万元。当年成本价按北京政府现定的１５６０元／平方米。第一种情况所需支付的费用有印花税２６００００×０．５‰＝１３０元、扣除６％价款１５６０×５０×６％＝４６８０元，上市出售时房主净得２６００００－４６８０－１３０＝２５５３２０元；第二种情况则需补交６％价款１５６０×５０×６％＝４６８０元。
　　原产权单位有优先购买权
　　《原办法》中第四条有这样的规定：对法律、法规规定不得上市出售的已购公有住房和在与产权单位签订的公有住房买卖合同中有特殊约定（规定住满五年内容的除外）的已购公有住房，应按照法律、法规规定和与单位的约定执行。
　　其中的“特殊约定”中就包括《补充通知》的“原产权单位的优先购买权”，但《原办法》中并没有明确指出，在以往的执行过程中也有过纠纷出现。那么，原产权单位在何种条件下可以优先购买？《补充通知》的出台，对此做了明确的说明：原产权单位的优先购买权是指在同等出售价格下的优先购买权。
　　供暖、物业协议要重签
　　《原办法》中第七条对已购公有住房上市涉及的供暖、物业管理费和公共维修基金等事项只标明：出售人要如实告知买受人，并将处理方式写入房屋买卖合同条款中。由于二手房买卖合同目前还没有统一的范本，在交易过程中，常有因疏忽了对供暖、物业费约定，而造成入住后还要帮原房主缴纳供暖、物业费等窝心事出现。
　　《补充通知》对此更加明确：已购公有住房上市出售后，购房人应与该房屋的供暖、物业管理部门签订新的协议，供暖、物业管理等费用由购房人自行解决、原产权人或售房单位不再承担该房屋的上述费用。购房人仍是原产权或售房单位职工的按有关规定办理。
　　部分“央产权”可上市
　　在二手房买卖中，特殊的环境使央产权房真正成了“不动产”。据有关数据显示：有近５０万套的央产权房不能上市出售，如果可以出售１０％，也就是５万套央产权房，将极大补充二手房源。而《原办法》中关于央产权房上市出售没有任何说明。
　　《补充通知》就央产权房屋哪些可以上市出售作了回答：在京中央和国家机关、军队以及中央在京企业事业单位职工已购公有住房要求上市出售的，仍按京政发２００３３号第二条的规定办理。但上述职工原产权单位在机构改革中已脱离隶属关系并能出具证明的可以上市出售已购的公有住房。
　　成本价公房可赠他人
　　《补充通知》给按成本价购买的公有住房多了一项说明：按成本价购买的已购公有住房可以赠与，赠与他人时要按房屋转让的规定办理。也就是说，只要将该房屋的性质变成商品房，即补足房改成本价１％的土地出让金，并缴纳相关税费，按成本价购买的公有住房也可以赠与他人。
　　经济适用房不得低价出售
　　《补充通知》指出，已购经济适用房上市出售要补足成交额３％的土地出让金，且出售价格不得低于政府限价。成交价格低于市场价格或政府限价的，土地出让金的征收部门可委托具备房地产评估资质的评估机构进行评估，评估价格征收相关税费，评估费用由交易双方共同负担。　　
　　菜鸟扫盲
　　已购公有住房
　　是指本市城镇居民按照国家和本市城镇住房制度改革政策的规定，购买并领取了房改成本价或标准价房屋所有权证的住房。
　　房改标准价和成本价
　　也可称为房改优惠价，是指房改中职工家庭购买的单位公有住宅用房，通常根据职工的工作年限及所购房屋的实际情况，售房单位给予一定折扣。标准价房的价格低于成本价房，房改初期购房时多采用标准价购买。以标准价购买的房屋产权是单位和职工家庭共有产权，其中单位占６％，职工家庭占９４％。每年北京市政府根据房屋建筑成本状况发布当年的售房标准价及成本价。　　
　　买卖楼梯
　　卖公房四份材料不可少
　　按照现规定，上市出售已购公有住房，出售人需提供以下四种材料：
　　１．出具房屋所有权证（房屋所有权共有的，需提交共有人同意出售的书面意见）。
　　２．身份证或其他有效身份证明。
　　３．与产权单位签订的公有住房买卖合同、与房改售房的档案材料、原产权单位出具的证明，三者中任选其一。
　　４．与买受人签订的已购公有住房买卖合同。
　　政策小叮当
　　7条规定补充说明已购公房如何上市
　　１．办理已购公有住房交易过户手续，出售人无法提交与原产权单位签订的公有住房买卖合同的，可以房改售房的档案材料或原产权单位出具的证明作为依据办理。
　　２．京政发２００３３号文第五条关于上市出售按房改标准价购买的公有住房按当年房改成本价６％扣除价款和上市出售前将房改标准价所购住房变为成本价住房时按当年房改成本价６％补交价款的规定以及收缴方式适用于城近郊八区。远郊十个区县另有规定的按其规定办理。
　　３．上市出售房改标准价的已购公有住房，原产权单位的优先购买权是指在同等出售价格下的优先购买权。
　　４．已购公有住房上市出售后，购房人应与该房屋的供暖、物业管理部门签订新的协议，供暖、物业管理等费用由购房人自行解决，原产权或售房单位不再承担该房屋的上述费用。购房人仍是原产权或售房单位职工的按有关规定办理。
　　５．在京中央和国家机关、军队以及中央在京企业事业单位职工已购公有住房要求上市出售的，仍按京政发２００３３号文第二条的规定办理。但上述职工原产权单位在机构改革中已脱离原隶属关系并能出具证明的可以上市出售已购的公有住房。
　　６．按房改成本价购买的公有住房，并按房改成本价的１％补交土地出让金变为商品房产权后，可以将房屋赠与他人，但要按房屋转让的规定办理。
　　７．我市经济适用住房的价格经由相关部门严格审核，限价销售，且经济适用住房均为近年内建成，原则上上市出售成交价格不低于政府限价。成交价格明显低于市场价格或政府限价的，土地出让金的征收部门可委托具备房地产评估资质的评估机构进行评估，评估价格征收相关税费，评估费用由交易双方共同负担。　　撰文蔡雪婧

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