　　四月底，市国土房管局在对全市从事房屋租赁经纪业务的企业进行检查后，决定任何房地产经纪机构不得擅自以“房屋银行”的名义发布虚假广告。目前，“房屋银行”已经彻底从本市房屋租赁广告中消失了，然而，最近市场上又冒出了一些名为“租房全程代理”、“出租代理”的“新业务”。那么，这类“换汤不换药”的业务，有关部门是否允许？该业务是否有其存在的合理性？“房屋银行”谢幕的主要原因是什么？记者就这些问题采访了市国土资源和房屋土地管理局的有关负责人及其一些房地产经纪公司的从业人员。
　　●实力不强的房屋中介搞“房屋银行”带来隐患
　　“房屋银行”就是房屋所有者将房屋的使用权全权委托中介公司代为处置，每月定期从银行开得账户中获取约定的收益，此后该房屋的出租、租后服务、租金催缴全部由中介公司负责，房东不必同房客打交道。当然，每年有３０天至６０天的租金，算做空置期，房屋中介的收益就从此获得。该模式发端于贵州，建设部、中国房地产业协会都曾推荐过。２００１年四五月份，北京一家知名的房地产中介公司率先开展了该项业务，之后，迅速在北京的房地产中介市场推广。那时，该业务的开展有无隐患或争议？
　　市国土房管局的有关负责人表示，２００１年之前，北京市各房地产经纪机构从事房屋租赁业务，主要采用居间的方式操作，即房地产经纪机构居间撮合租赁双方签订租赁合同并收取佣金的方式。随着贵州房屋银行的兴起和北京市房屋租赁市场的发展，部分房地产经纪机构开始采取代理的方式从事房屋租赁业务。作为广告用语，开始以“房屋银行”名义从事房屋租赁代理。
　　但是，代理业务要求房地产经纪机构和委托人之间具有良好的经纪信用关系，而部分从事房屋租赁代理（房屋银行）的房地产经纪机构经济实力和信誉都不足以承担该业务所面临的经营风险，从一开始就存在隐患。另外，“房屋银行”的叫法违反了《商业银行法》第十一条规定“设立商业银行，应当经中国人民银行审查批准。未经中国人民银行批准，任何单位和个人不得从事吸收公众存款等商业银行业务，任何单位不得在名称中使用‘银行’字样。”市国土管理局明确表示，国土房管部门及其他行政机关都未批准任何房地产经纪机构以“房屋银行”名义从事房屋租赁经纪业务。　　●两年来，北京“房屋银行”投诉率攀升
　　据市国土管理局统计，自各房地产经纪机构开展“房屋银行”业务以来，因业务纠纷产生的投诉数量较多。２００２年市国土管理局受理的百余起投诉中，其中４６起涉及“房屋银行”业务，消费者反映最多的问题是从事房屋租赁代理业务的房地产经纪机构不按代理合同约定付款，也不能在违约后承担违约责任。其次是家具、设备、钥匙的保管、交接问题。再有就是无故扣留租赁押金（保证金）。还有部分经纪机构未经出租人同意，擅自将房屋转租。极个别房地产经纪机构截留部分租金后携款潜逃，造成了严重的社会影响。
　　此外，从房屋租赁管理角度看，部分经纪机构非法居间代理不符合出租条件的房屋，部分经纪机构既未履行告知义务也不协助房屋租赁当事人办理相关手续，给房屋租赁管理工作造成很大困难。
　　●让房主省事、省心是个可贵之处　
　　那么，“房屋银行”有无发挥其好的一面？市国土房管局的工作人员认为，实力较强、信誉较高、从业经验丰富的房地产经纪机构开展房屋租赁代理业务，给租赁双方提供良好的服务，既方便了租赁双方当事人，又活跃了房地产市场，是有利于发挥房地产经纪机构的专业特点和优势的。
　　我爱我家公司的胡景晖经理从三个方面分析了“房屋银行”业务的作用：其一，对于房主的好处是避免了空置风险，又省了诸如房屋清洁、打扫、催缴房租、水电煤气费等“杂事”，可以说，许多投资型房主根本没时间陪着承租人一一看房。其二，对于承租人而言，可以随时看房、签约、入住。毕竟房屋中介已经同房主签了协议，又拿到了钥匙，对房屋使用有了较大的支配权利。其三，对于房屋中介公司来说，此业务如果能够操作好，利润率是非常高的。
　　●“房屋银行”的派生品该注意哪些问题
　　市国土房管局的有关负责人称，这次规范的是不能使用“房屋银行”的名称，至于有些房屋中介公司仍在开展类似的业务，市国土房管局没有具体规定。但是，他们认为，房地产经纪机构从事房地产经纪活动主要有两种形式：居间和代理，房地产代理是房地产经纪机构从事房地产经纪活动的基本形式之一。在房屋租赁方面，房地产经纪机构可以从事房屋租赁代理业务，但应该与房屋出租人签订委托合同，明确代理关系。房地产经纪机构作为代理方与承租人签订租赁合同时，应在合同中明确房屋权属状况和租赁代理关系。
　　房产中介业内人士则认为，类似“房屋银行”的业务将是市场的主流，从房屋中介公司的发展来讲，居间最终会被代理所取代。类似业务发扬光大，将应具备四个条件：第一，提高开展这类业务的门槛，从中介企业的注册资金、企业规模、营销渠道、信誉情况、日常投诉率等方面衡量一家企业能够从事房屋买卖、租赁的代理业务，有关部门可以设置一个这样的指标，把不良中介从市场中排除；第二，政府部门应该规范这一市场，类似的业务应该有一个统一的名称，其流程、合同也应该是统一的。此外，有关部门应该有一个监管该业务的细则；第三，房地产经纪机构还应该加强自律机制；第四，媒体的宣传应该让消费者认识这类业务，承认房屋中介的服务。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　晨报记者黄兰

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