

楼市走过“非典”房产投资冷不冷？

2003年5月23日11:49 　　精品购物指南	【打印本页】　【对此发表评论】　【关闭窗口】

　　投资——“非典”影响的重灾区
　　从4月中下旬以来，国外机构性投资商因畏惧非典，已取消了在中国的一些投资活动，投资计划暂时搁置；
　　外地购房团无法正常进京看房。据有关资料显示，截至2002年底，外地购房团已先后15次进京参观购房，累计960人次，直接购买房产成交额约1.6亿元；同时，外地人在京购房审批手续的暂时停办，也使外地人购房交易延缓。已然成为京城投资市场主力军的外地买家的怯步，造成地产投资市场的损失巨大。
　　本是春季旺销季节的楼市没有热闹起来。京城众多楼盘、代理行、中介公司的来访量、咨询量、交易量锐减，投资型买家难觅踪迹，投资者关外心态严重。
　　在租赁方面，高、中、低档住宅产品都受到不同程度的影响，部分小区因封闭管理无法看房，整体投放量下降，但下降幅度不如需求来得猛烈，能够不换租的客户基本不换了；由于支撑租赁市场的主要需求来自外来人口，外地新近进京者极少，外国公司的新派遣人员停止入境，入住需求顺延，交易量急剧下挫。别墅类住宅需求情况尚好，具备支付能力的客户有倾向性需求，中、低档物业由于市场既存供量较大，导致受影响程度偏大；租价总体没有大的波动，交易时间明显缩短，租客看房次数减少，交易速率快。
　　写字楼商用物业同样面临困境，作为公众产品受公众事件的影响较大，交易迅速而基本停止，尤其是商业、商务、IT、咨询等行业反应强烈。
　　既有租赁收益有保障
　　虽然投资市场总体表现欠佳，但市场分析人士认为，有相当部分投资者的收益没有受到损失。在中、高档住宅中，为避“非典”回国的外籍人士不多，亦庄经济开发区800多位外籍工作人员没有离开，而绝大部分回国的客户也并没有停止租约；同时，政府对交通干线和城乡“非典”的行政管理措施，留住了大部分在京的中、低档国内客户。
　　不仅如此，SARS对投资市场的积极意义还表现在投资客的心态日趋理智，突如其来的“非典”也促进了投资市场的成熟。此前，北京的投资者对地产投资市场风险的认识仅仅停留在理论上，“非典”爆发后，一些中、高档物业的投资者减少放盘，部分投资客的心态已由过去追求高额租金，转变为寻求利润稳定性，京城几家承揽包租业务的中介公司，最近接待的这类咨询量比平时增加了1～2成。
　　这是一场影响到经济的危机，而不是经济危机
　　从“非典”对投资市场的影响不难看出，其危害性是严重的，但也是暂时的。有分析家指出，国内经济增长和投资环境的基本面因素仍然极为强劲，今年第一季度，我国的经济增长率达到令人眩目的9.9%，是6年来最快的增长时期，同期，有超过130亿美元投资涌入中国。目前的市场只能视为短期挫折而不是长期下滑。其中内地吸引各国投资公司的因素——能获得原材料和廉价的技术工人——对这些公司的影响力较SARS更为持久，SARS对中国的影响比其他地区低。在此基础上，明智的国外投资公司和国际企业不会随意放弃国内良好的商业机会，为应对SARS，短期内会作调整，一旦确定情况稳定，暂时搁置的计划还将实施。毕竟，类似当年广州标志放弃国内市场投身海外，七八年后杀回已无容身之地的惨痛经历已经有目共睹。而政府在“非典”过后采取的相应优惠政策也将帮助投资市场恢复生机。
　　但需要大家特别警惕的是，“非典”对地产投资市场的影响程度取决于对“非典”疫情的控制情况，疫情结束越快，投资市场受到的影响力越小。现在正值租、销旺季，疫情持续时间延长，将导致更多投资计划延期，多年未遇灾祸的国内投资者难免经受不住恐慌，资金链紧绷运作的开发商和个体以租养房的投资客资金压力大，如果他们抛盘，对地产市场无疑是一场灾难。
　　此外，业内人士还认为，以目前对“非典”的控制情况看，“非典”会对租赁市场的整年产生小幅影响。租赁需求的滞后效应将在“非典”过后出现，住宅类的需求将全面恢复，写字楼商业物业有部分既存需求损失，新增客户不会减少，成交放量。租价在现有基础上有所反弹，但幅度不大，近年来租价一直走低的趋势不会改变。　本报记者姚文争、曹小乐、高翔、习燕燕、李鹤

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