市场动态
5月7日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，会上决定，为减少非典疫情给今年经济增长带来的负面影响，将采取了一系列刺激经济增长的措施，其中重点强调要加大汽车和房地产消费。
今年一季度，房地产开发投资继续保持30%以上的增长速度，完成投资额1285.1亿元，比去年同期增长34.9%。实际到位资金2347亿元，比去年同期增长43%，高于同期房地产开发投资增幅8.1个百分点。其中，国内贷款669.15亿元，同比增长51.4%，增长幅度比去年同期高出29个百分点，是近几年同期的最高水平；商品房销售面积增长幅度超过45%，是近几年来同期的最高水平。其中，销售给个人的商品房面积同比增长60%，比重达88.5%。
“非典”危机因地而异，京沪港深四地反应大不同，香港房地产价格将从目前的水平下跌25%；深圳社会各界共同抵御“非典”，造旺了本地楼市；目前已现疲态的京城楼市在面对“非典”时则明显感受到了巨大的短线压力；对严防“非典”的上海人而言，看楼买楼的计划并没有太多的改变。
证券市场
今年一季度房地产板块上市公司的平均净利润仅为沪深股市整体上市公司水平的44.1%。并且，在房地产板块整体表现平平的情况下，板块内业绩分化严重。73家房地产上市公司中6家亏损，亏损比重达8.2%。
按上市公司总市值、总资产、利润总额、主营业务收入四个指标进行综合评比，69家房地产上市公司中，综合实力10强分别为：陆家嘴名列第一，万科名列第二，紧随其后的是：中华企业、招商局A、北京城建、亚泰集团、中国国贸、金地集团、中远发展、长春经开。按财富创造能力排名，第一是陆家嘴，招商局名列第二，排名第三到第十依次是万科、金融街、中华企业、天创置业、金地集团、天鸿宝业、浙江广厦和津滨发展。在69家房地产上市公司中，EVA为正值的公司共有20家，占总数的30%左右；EVA值为负值的共有49家，占总数的70%左右。这说明虽然房地产是资本集中的行业，但资本创造财富能力在多数房地产上市公司中没有得到真正发挥。
资本运作
中国房地产开发集团公司按2002年中期每股净资产以每股1.53元的价格受让长春长铃实业股份有限公司(600890)14438万股，占总股本的29.78%，成为第一大股东。公司注册地址由吉林省长春市迁至北京市，并拟变更公司名称。此外，上海唯亚实业投资有限公司受让10666万股，占总股本的22%，成为第二大股东。至此，长春长铃集团有限公司将所持25105万股国家股已全数出让，长春长铃主营业务由此转向房地产业。
北京房地产企业借壳上市全录：北京科技园置业入主万里电池；北京泰跃房地产开发公司子公司湖北泰跃集团对湖北金环进行重组，成为其第一大股东；北京天创房地产开发公司与贵华旅业进行股权置换，公司名称改为天创置业；北京嘉利恒德房地产开发公司入主湖北车桥，华顿国际受让辽房天76万股法人股，公司简称变更华顿投资；北京万通星河实业公司入主先锋股份，万通旗下亚运新新家园等部分资产注入上市公司；北京华普产业集团有限公司、北京中联普拓技术开发有限公司分别成为武昌鱼第二、第三大股东；北京星标竞买大连渤海2000万股股份，成为第一大股东。
房地产上市公司买壳案例在2002年出现陡增。据统计,在1997年至2001年的5年间,房地产上市公司买壳案例总共才发生25起,但在2002年至今就上升到了24起。房地产企业买壳后能够实现上市公司经营业绩提升,被普遍认为是导致并购市场出现这种转变的原因之一。研究表明,经过2年以上的市场考验,房地产企业并购中的成功率达到68.75%。如天创置业,公司主业由商贸、旅游转变为房地产,使公司的每股收益从2001年的0.088元飙升至2002年的0.52元。
目前信托资金大举进入地产业，57只信托产品中募资投向地产业的达19只，募资总额27亿。自去年年年底银行对地产业信贷紧缩后，信托公司迅速获得地产业青睐，金信信托一家就推出5个针对地产投资的信托产品。信托产品灵活的设计能满足不同地产项目对资金的需求，既有像深圳水榭花都房地产贷款信托产品、台州之舫花园房地产项目贷款资金信托产品等纯粹针对地产项目投资的信托产品，也有旧城改造等信托项目。不少地产投资类信托颇有新意，像新华信托推出住房按揭贷款信托，北方信托针对高校公寓收益权推出第一个“伞”型信托，金信信托推出了70%贷款+30%股权的房地产组合投资信托产品。房地产业的高额收益和较短的投资周期都满足了信托的要求，据统计，19只地产类投资信托产品信托期都在3年以内，收益率最高的是金信信托房地产组合投资信托产品，预期收益率最高达到8.4%，而预期收益率在4%以上的信托产品达到16只，预期收益率最低也达到3%，高于银行同期存款利率、国债投资收益率和企业债投资收益率，对民间资金具有较大诱惑力。
海外视角
据悉，美国房屋抵押贷款的长期利率将有可能从现在的6%提高到6.5%。美国房屋抵押贷款机构GNMA发表的一份报告称，近年房地产业的表现成为美国经济的一个亮点。房地产市场火爆的原因主要是美国房屋抵押贷款利率不断下降，达40多年来的最低水平。但受利率调整影响，美国新房开工率、房屋销售与房贷申请数量都出现减缓的势头。
香港恒生指数成分股进行调整，两家老牌蓝筹地产股“新世界发展”(0017)和“信和置业”(0083)惨遭除名，“裕元工业”(0551)和“中远太平洋”(1199)则成为新贵。这一变动将在今年6月9日正式生效。目前恒生指数成分股中仅余6家地产股，只占恒生指数成分股总市值的10%。恒指成分股持续有地产公司出局，反映了香港地产业影响力的逐渐削弱。工业股的代表“裕元”和物流股的代表“中远”跻身蓝筹股之列，此消彼长，正反映着香港经济的转型。
资本学堂
信托筹资和银行贷款相比，有其一定优势：一是资金成本低，银行长期贷款利率是5.8%～6%，私下拆借一般高达10%以上，而上海国际信托发行信托计划贷款给上海国际大厦，利率仅为5.49%；二是信托募集资金灵活方便，国内银行贷款监管严格，项目审批手续繁琐，效率较低，而信托公司只要认可，可以随时发行，募集资金量不受限制；三是资金利率可灵活调整，而银行贷款一般为固定利率。推行房地产信托计划首先要具备以下条件：需要一个可预见的，具有良好投资回报的项目；已投资额不低于信托发行计划的资金量；有一家懂房地产金融的机构进行策划和运作；有一家信托投资公司出面发行信托计划。（德邦证券 陈刚） |
