　　当中国人民银行在今年２月份发布的《２００２年中国货币政策执行报告》
中，首次提出“积极推进住房贷款证券化”以来，许多人感到振奋，希望我国探
索了近１０年的住房贷款证券化马上实现，甚至有人大胆预测它４月份在上海首
先实现。但事实是，时间已经进入五月它仍没有出台。这至少让很多人失望了，
　　银行资产证券化是现代金融市场最重要的创新之一，“住房贷款证券化”是
它的重要组成部分，指的是金融机构（主要是商业银行）把持有的流动性较差但
具有未来现金收入流的住房抵押贷款汇集成抵押贷款群组，然后将此资产出售给
特设的有实力、有信誉的机构，即ＳＰＶ（ＳｐｅｃｉａｌＰｕｒｐｏｓｅＶｅｈｉｃｌｅ，用于特殊目的机构）。由后者进行信用增级、选定证券公司，发行证券或上市。
　　早在１９９２年海南推出“地产投资券”以来，我国住房贷款证券化一直行
走在政策的边缘。进入２０世纪９０年代中后期，住房贷款证券化的呼声也越来
越高。１９９９年初，由深圳平安保险公司倡导，深圳市住宅局、建行深圳分行、工行深圳分行和联合证券组成研究小组，并提出住房贷款证券化试点方案。据知情人士透露，２０００年９月、１０月间，中国建设银行、中国工商银行被央行正式批准为住房贷款证券化试点单位。截至２００２年１２月份，两家银行已连续３次向央行及国务院上报住房贷款证券化试点方案。由于种种原因，至今没有实现。
　　专家指出，房贷证券化在国外虽然已运作了许多年，但就我国现阶段而言，
存在无法突破的瓶颈，归结起来有三点：一是健全法制环境。有关专家指出，推
行这种全新融资行为的关键是完善国内金融基础环境。住房贷款证券化是一项极
其复杂的系统工程，将银行债权转化为投资者有价证券持有权的过程中，涉及原
始债权人、证券特设机构、信用评级机构、贷款服务、证券投资者等方面的利益。然而，我国现行《证券法》、《破产法》和《信托法》的相关条款中，缺乏对资产证券化在房地产融资业务应用中的规定，这势必增加住房贷款证券化的推进难度。二是构建信用评估体系。独立、客观、公正的信用评估是住房贷款证券化成败的关键。由于住房贷款证券化会以打包形式进行，且标的比较大，也可能把不同地域的房屋组合在一起。因此，在缺乏有影响力的独立资产评估机构的情况下，对地价、地面建筑的评估显然有一定的技术难度。第三是完善金融交易网络。作为资产证券化的重要组成部分，全国性的银行交易网络有待形成。由于我国银行内部的资源和网络还未形成有效共享系统，即便在同一间银行内部，异地交易结算时间也冗长。
　　建设部是积极支持房贷证券化的。２００２年９月，刘志峰副部长亲赴澳大
利亚和香港特别行政区考察房贷证券化情况，足见重视程度。但是，建设部跟央
行的着眼点显然有所差别——建设部考虑的是我国今后住房金融体制的战略设
计。建设部希望“按揭证券化引入非银行住房贷款提供者”。对于由四大国有商
业银行开展此项业务的构想，建设部的研究报告认为“不利于非银行住房贷款者
的产生和发展，不利于中小机构按揭份额的扩大，不利于住房政策的体现，不利
于全国按揭标准化。”另一方面，在央行、建设部均已开始探讨证券化的具体模
式之时，证监会却认为推进证券化“不是当务之急”：大部分商业银行的个人住
房贷款业务刚刚起步，住房抵押贷款占总贷款比例不足２％，与国外２０％～４
０％的比例相比仍有相当差距。此外，国务院要求证监会准备房贷证券化的配套
措施，至今未见成熟。
　　分歧并非一两日可以消除，央行正在保密制定的相关政策能否“协调”成功
也还未可知。难怪北大经济学院教授何小锋对业界盛传的央行房贷证券化政策４
月出台、建行上海分行首先试水一说不屑一顾：“几年前就已经传了好多次了，
真的出不出得来很难说。”事实再一次验证了何的话。
　　注定了是前路艰难，但也注定了是不得不行进的道路。毕竟，金融业务、
房地产行业都需要创新，才能更好的发展，证券化是化解危机的有效武器也是共
识。因此，不管是哪一家主导，或是大家共同完成，房贷证券化的路子要走，雨
总是要下的。王伟民

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