　　1998年，国务院出台了《城镇经济适用房建设管理办法》，以期建立一个以中低收入家庭为对象，具有社会保障性质的经济适用住房供应体系。从1998年至2001年，全国开发销售经济适用住房面积12149万平方米，占整个住房开发销售的20.14％，为150多万户中低收入家庭提供了住房。经济适用住房平均售价为1143元／平方米，为同期住宅平均售价1919元／平方米的60％。
　　4年过去了，经济适用房在房地产业所占份额越来越大的同时，争议也越来越大。在普通商品房价格走低的情况下，是不是还要搞经济适用房？经济适用房是不是拿财政来干预市场竞争？政府经济适用房的服务对象是谁？在财政有限的情况下如何才能建立以经济适用房为主的供应体系？
　　关于经济适用房论争的焦点
　　各地的经济适用房在建设和管理中确实出现了一些问题，如房源短缺，许多有需要的群众无力购买；“号贩子”利用网上注册认购楼盘之机高价倒卖认购房号……为规范经济适用住房管理，3月3日，建设部、国家计委和国土资源部联合发出紧急通知，对北京、河北、黑龙江、山东、江苏、安徽、浙江、江西、福建、湖南、陕西等11个省市的经济适用住房建设及管理情况进行“综合调研”。实际上，自1998年国家决定全面建设经济适用住房以来，对经济适用房这一“新事物”的争论就没有停止过。
　　关于经济适用房的争论主要集中在定位、定价和定量等方面。
　　首先是经济适用房的定位问题。经济适用房在某些地方出现别墅化倾向，有的经济适用房单套面积过大，“像别墅一样”。有的地方已经出现面积达250平方米的复式经济适用房，加上开发商奉送的楼顶露台，总面积达300平方米，俨然一套小别墅。在天津的“梅江”经济适用住房居住区内，甚至出现11座4层半联体花园洋房、47座联体花园别墅，一般户型每套有170多平方米，最高单套面积达269平方米。在广西和福建等地，大户型经济适用房也不少见。别墅化的后面是购房者的错位。经济适用房本来是面向中低收入家庭的，但不少住户是开着汽车去购买经济适用房。经济适用房的“搭便车现象”十分严重，真正的工薪阶层却常常只能望房兴叹。
　　其次是经济适用房定价问题。由于经济适用房土地是行政划拨的，有21项税费是减免的，因此，经济适用房比同类地段的商品房要优惠得多。然而，实践中，由于各种不合理的摊派，使得经济适用房变得不经济。以杭州经济适用房为例，价格高达3000元／平方米，与工薪阶层的有效需求相距甚远。
　　其三是经济适用房的定量问题。中国住宅市场的潜力是巨大的。随着经济的发展、人口的增长和城市化水平的提高，中国未来50年的住宅市场潜力十分巨大。经济适用房的规模太小不能满足中低收入家庭的需求，太大则有可能冲击商品房市场。在如此庞大的住宅市场里，经济适用房应保持多大的市场份额呢？
　　偏差缘何出现？
　　经济适用房发展过程中出现的偏差与论争，主要缘自其自身两个互相矛盾的双重性质。一方面，按有关政策法规，经济适用住房是具有社会保障性质的住房供应体系；另一方面，在实践操作中，其建设和出售等经营环节又按照明显的市场模式运作。社会保障功能的实现是一定要以政府为操作主体，市场的正常运行则必须要以开发商和购房者等买卖双方为主体。政府的社会保障行为无谋利目的，而开发商的经营行为则以谋利为直接目的。
　　大量的经济适用房的开发、建设以及销售等具体工作是不可能由政府来承担的，只能由房地产商完成。对于房地产商而言，开发、建设及销售经济适用房与其它商品房一样，都是以营利为目的的经营活动。因而在具体实践中，房地产商为追求利润，将经济适用房做大做豪华，吸引高收入人群买房，以得到更多的市场利益，就不足为奇了。再加上，经济适用房建设的监督管理措施不成熟不完善，如由于各地的经济状况存在很大差异以及中低收入者之间的收入也存在差异，中低收入者标准到目前还没有明确的标准和审核手段，使经济适用房的经营销售根本无据可依，因而房地产商以市场化的手段经营经济适用房获利的空间更大。经济适用房的市场化操作已使它难以实现社会保障的作用，而在房地产市场中的地位更加尴尬。
　　福利化还是市场化？
　　经济适用住房概念的提出，可以说是以我国房地产行业基础薄弱及市场化发展尚处起步阶段、福利分房制度即将终结、大部分居民收入水平相对提高、住房需求迫切但购房能力还弱等几大原因为背景的。经济适用房概念的提出，对于我国当时的房地产行业及人民实际的生活水平，有着现实的意义。然而任何仅针对某一时期内出现的问题而提出的策略，也只能是一个阶段性或者说是过渡性的办法，难以解决基本问题。我国住房制度改革是一个复杂的系统工程，任何毕其功于一役的想法都是幼稚的。
　　经济适用住房的社会保障性能，是为了解决当前中低收入家庭的住房难问题的一种福利措施。尽管我国目前还没有界定中低收入家庭标准的规定，但有一点可以肯定的是，中低收入家庭占我国城镇人口的绝大部分。从经济适用房开发建设的标杆城市——北京来看，它在经济适用住房销售中规定，年收入6万元以下的家庭为可购买经济适用房的中低收入家庭。按此标准计算，北京大约有9成的家庭够资格买经济适用房。从1998年以来，我国经济适用住房共投资3781亿元，销售面积高达3.2亿平方米。即使这些房子全部卖给了中低收入家庭，这巨大的面积在更巨大的中低收入家庭数量面前，仍有杯水车薪之嫌。更何况这些房子因有经济之名而无经济之实大部分落入了中上收入家庭手里。更进一步说，社会保障是由政府针对某种特定的困难，而以相应的优惠措施予以救济的福利制度，但不可能是泛泛的全面的救济和保障。因此政府是不可能以一种特殊的优惠政策为全民建经济适用房的，如果市场上全都是经济适用房，也就无所谓经济适用房和其它商品房之分了。但如果经济适用房只为一部分中低收入家庭建设，那么，经济适用房不仅在房地产市场上制造了一种对其它商品房经营者的不公平，而且在消费领域对其它中低收入家庭也产生了一种不公平。
　　建设部有关领导曾这样定义经济适用住房的推出，说它是以“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”为目的的，表露了经济适用房社会保障的福利功能渐弱、市场化色彩渐强之意。如果政府由对经济适用房开发者税费减免的“暗补”，改为对中低收入人群住房补贴的明补，经济适用房就完全要进入市场了。那么，目前大规模的经济适用住房开发建设是否会可能分流，大部分进入完全的商品房体系，只留一部分加强其保障性质，与廉租房一道成为名副其实的社会保障房？经济适用房到底是应该福利化，还是该市场化，仍然是一个值得深入研究的问题。
　　“经济”与“适用”的真正实现
　　为使经济适用房建设真正实现“经济”和“适用”，有关专家提出了以下建议：
　　一是根据各地实际，因地制宜地明确各地中低收入者的收入界限，清晰购房者的门槛。二是严格按照国家关于经济适用住房的界定和规定，结合地方实际情况，进行房型、价格的定位，必须低于当地平均房价，以防开发商“偷梁换柱”。如果开发商违背国家相关政策规定，应解除开发商开发资格。三是加大监管力度，延缓经济适用房的二次上市，以遏制经济适用房领域的“富人”购房投机行为。四是结合国家有关规定进行清查，将市场上不同经济性质（政策）房屋供求进行分类归位，然后进行整顿，规范房地产市场秩序。五是由主管部门拿出处理办法，已经建成的经济适用住房严格按照其建筑性质的价格销售；如果还按高价格销售，就改变其性质，按照非经济适用住房待遇补偿差价；正在建设的经济适用住房或调整设计，或更改性质，以保障经济适用住房的真实性。此外，经济适用房政策执行要因“地”制宜。
　　《经济适用房价格管理办法》的明确
　　为规范经济适用住房价格管理，促进经济适用住房健康发展，由国家计委、建设部制定完成的我国第一部专门管理城市规划内经济适用房价格的法规《经济适用房价格管理办法》于2003年1月1日正式实施，这意味着新时期这项工程将进一步规范和完善。《办法》明确界定了“经济适用住房”的概念，即是指纳入政府经济适用住房建设计划，建设用地实行行政划拨，享受政府提供的优惠政策，向城镇中低收入家庭供应的普通居民住房。《办法》特别规定，经济适用住房价格由有定价权的政府价格主管部门会同建设主管部门在项目开工之前确定，并向社会公布。经济适用住房价格实行政府指导价，而不是企业自主定价。其上浮幅度由政府价格主管部门在核定价格时确定，下浮幅度不限。
　　《办法》还指出，经济适用住房基准价格由开发成本、税金和利润三部分构成。其中，开发成本包括：1.用于征用土地和拆迁补偿等所支付的征地和拆迁安置补偿费；2.开发项目前期工作所发生的工程勘察、规划及建筑设计、施工通水、通电、通气、通路及平整场地等勘察设计和前期工程费；3.列入施工图预（决）算项目的主体房屋建筑安装工程费；4.在小区用地规划红线以内，与住房同步配套建设的住宅小区基础设施建设费，以及按政府批准的小区规划要求建设的不能有偿转让的非营业性公共配套设施建设费；5.贷款利息；6.行政事业性收费。开发企业的管理费与利润分别不得超过前4项费用之和的2％和3％。经济适用住房零售时，要以基准价格为基础，计算楼层、朝向差价，但整幢楼增减的差价代数和应为零。
　　当前，全社会大体一致的认识是对社会中低收入居民的关心。贫富差距不断拉大，长期来看，对社会经济的稳定是有影响的，因此，国家计委、建设部将投资1700亿建设2.25亿平方米的经济适用房，此举是顺应了与时俱进的形势的需要。（赵梅琳　宋扬）

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