

地产投资被ＳＡＲＳ撞了一下腰

2003年5月26日15:27 　　中国房地产报	【打印本页】　【对此发表评论】　【关闭窗口】

　　在房地产投资领域，最先受到影响的将是行业外资金对房地产的投资。由于亮点经济的吸引，在目前房地产投资中行业外资金占到很大比例。受非典对经济产生冲击的影响，一些有房地产投资计划的企业，其自身主营业务受到打击，资金链收紧，制约了在房地产领域的投资能力。我们的生活正在被改变着，被一场突如其来的疫情而变。而那些超越感官之外的变化将会在更长一段时间内决定和影响我们国态民情，并已经波及房地产企业的短期投资。
　　打乱业外资金入市
　　４月中，香港光大科技的北京房地产项目因非典影响而无限期延迟动工日期。光大科技表示，原先项目计划在个多月后动工，但受非典疫情影响，已无限期推迟动工日期。
　　“非典对房地产投资的影响现在已经发挥一定的作用，现在已经有一些企业被迫推迟投资计划。”安邦分析师张宏先生认为，“在房地产投资领域，最先受到影响的将是行业外资金对房地产的投资。由于亮点经济的吸引，在目前房地产投资中行业外资金占到很大比例。受非典对经济产生冲击的影响，一些有房地产投资计划的企业，其自身主营业务受到打击，资金链收紧，制约了在房地产领域的投资能力。”
　　面对非典，房地产企业如何调整投资计划，如何面对突如其来的市场风险，成为房地产企业不得不面临的一个课题。
　　当前值得关注的一个趋向是，受非典型肺炎蔓延和全球经济环境疲弱影响，一些机构已经调低了对中国经济增长率的预期。在“非典”和全球经济不景气的情况下，中国房地产业将受到多少程度上的冲击。
　　中国改革基金会国民经济研究所所长樊纲在最近举办的“抗击非典打造健康居住环境”论坛上，就非典对整个国民经济及房地产业的影响作出预测，认为今年我国经济增长将达到７．５％至８％，房地产将受到长期影响。
　　樊纲认为，非典对经济、对诸多行业的影响可分为直接的和间接的。他分析，房地产需求很大程度上是刚性需求，今天没有买房的人将来还要买房。在非典突发事件过程中，房地产的持续性比较稳定，它不会马上波动，这对整个经济的稳定性起到非常好的作用。但非典同样对房地产具有直接和间接的影响。非典对房地产业的直接影响是各方面的延迟行为，包括购房人、装修者延迟或取消消费活动，使现在的订单、合同大大减少；审批的过程大大延长；投资的延迟效益；进出口的延迟效益；加上外商的延迟效益等等，这些影响目前还没显示出来，但会在明年乃至后年逐步显示出来，开发企业对这种延迟效应应该有充分的估计。
　　美国麻省理工学院经济学博士、摩根士丹利董事总经理、亚太区首席经济学家谢国忠先生认为：ＳＡＲＳ是继亚洲金融危机以来对亚太经济区最严重的打击。谢国忠预测，这场疫情主要通过房地产、股市对金融业造成损失。金融业很多钱都套在里面，房地产特别是高档外销楼盘：广东、北京市中心、上海市中心三大区域，虽然量少，但销售额基本占到全国房地产总销售额的１／３，而这些高档房地产对港台资金的依赖性都比较重，上海有一半以上的销售额来自港台商户，深圳的依赖性则更大。而香港房地产，目前存货还有２．６万套单元，意味着有６００多亿元港币盘活不了，而且随着在建完工，存货还在增加。
　　而现在销售基本停顿，交易萎缩下去对银行的流通会有很大影响，虽然还不会引起金融危机。
　　谢国忠认为：如果疫情能在上半年内得到控制，中国第四季度经济应该会有所好转。但香港比较严峻。“在我看来，这场疫情已经把香港经济推到边缘，如果房地产市场在连续５年下跌后继续下跌，那么价格跌到什么程度将会影响香港金融的稳定性，这么说吧，得益于香港银行系统高资本充足率的影响，只要未来房地产价格不跌过５０％，银行就仍能保持健康。”
　　ＳＡＲＳ影响房地产力道发挥
　　从近些年来观察，中国经济得到“三大动力”的同时发力，力道非凡、后劲非凡。它们分别是“世界工厂－国际投资与出口动力”、“城市化－投资与消费动力”以及“新兴消费品－消费动力”。
　　其中两大动力与房地产业直接关联，即“城市化－投资与消费动力”和“新兴消费品－消费动力”。所谓“城市化－投资与消费动力”，是指城市化主导的投资与消费周期将成为拉动中国经济增长的另一大动力。据初步预测，未来若干年，将有１．５亿的农村劳动力进城，中国城市人口每年将以２０００～４０００万增长，２０１０年城市化水平将从目前的３４％上升到５０％，此后将继续上升。城市化将上从以下四个方面拉动中国经济增长：一是城市化促进第三产业发展；二是城市化将带来一轮基础设施及房地产投资周期；三是城市化将带来收入增长从而消费增长周期，其中一大部分流向房地产消费。除此之外，城市还会带来劳动力资源配置的优化以及市场规模的优化。据预测，正常城市化速率可对经济增长的净贡献约１．９个百分点，加速城市化对经济增长的净贡献可达３．６个百分点，高出常规情况１．７个百分点。也就是说，如果以前的经济增长是“七上八下”的话，假设其他条件不变，仅城市化就足以推动中国经济“坐八望九”。
　　今年以来，投资猛涨，除了出口拉动的工业投资外，很主要地就是与城市化相关的基础设施及房地产投资。
　　而“新兴消费品－消费周期”则是指，中国经济目前还进入了一轮以汽车、住房、通讯产品以及旅游等以往消费特征不明显的“新兴消费品”为拉动的经济增长周期。国务院发展中心“中国产业增长景气指数”的研究成果显示，新一轮产业增长基于投入产出关系的“联动增长”特征和基于基本相同的需求拉动力量形成的“族群增长”特征十分突出，其中包括：在房地产业快速增长的拉动下形成的“房地产族”高增长产业群比如建材业。
　　如果非典不能在短期内得到有效遏制，会不会进一步影响改变房地产消费，进而影响ＧＤＰ？
　　著名房地产专家、上海新联康公司总经理周小丽女士认为，目前“非典”对楼市没有显现出影响，从长期看，它也不会影响楼市的长线固有走势；不过，由于高价房中有一半是外来客源，短期中，它可能会减弱高价房投资客的购买热情。
　　“非典”对中国经济和房地产投资及消费到底影响如何，由于缺乏历史经验可供参照，不确定性相当大。
　　张宏预计，今后因ＳＡＲＳ影响的房地产投资将主要是，由于ＳＡＲＳ影响而其资金链收紧的投资主体。同时，由于行业外投资的减少，使竞争环境相对和缓；从中长期销售来讲，可以部分对冲ＳＡＲＳ影响的需求。
　　对大部分有房地产投资计划的企业而言，在ＳＡＲＳ对宏观经济的影响逐渐清晰之后，戒备心理将消除，从房地产投资的周期性判断这部分投资受影响较小。何可信

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