　　●中国房地产及住宅研究会副会长兼秘书长张元端
　　（一）空置房
　　研究房地产市场的“饱和度”问题，先要从空置房说起。
　　空置房可以分为正常空置和非正常空置两种情况：
　　１、正常空置。为了调节商品房开发的丰歉、抑制房地产价格的不正常上涨、为商品房消费者提供选择余地、以及应对“或有需求（可能会产生的需求）”等等，市场上需要有一定量的空置房。
　　２、非正常空置。这是由多方面因素造成的：
　　行业外部原因：①宏观经济的变化，包括国内和世界经济的变化；②突发事件，如战争、流行病等。
　　行业内部原因：①从调控环节看，行业经济发展水平不适度地超越了国民经济发展水平；②从决策环节看，市场预测不够、市场定位不准、盲目跟风逐流、价位不当等；③从开发环节看，地段区位不好、产品品质低下、配套设施不全等。
　　目前，空置房的多少，已成为我们分析和调控楼市最重要和最直观的指标之一。当前迫切需要进一步研究解决的有四大问题：
　　①空置房的定义。根据国家建设部、国家发改委、国家统计局最近发布的对商品房空置面积种类进行明确分类的通知，从２００３年统计年报开始，将以商品房空置时间作为标准进行划分。空置时间在１年以内的为待销商品房；空置时间在１年以上３年以内的为滞销商品房；空置时间在３年以上的为积压商品房。这个细化分类，比以往又前进了一步。
　　②空置率的计算方法。目前，大多数发达国家在判断商品住宅空置状况时，通常是以当前商品住宅的空置量与近３年商品住宅的竣工量进行比较，其比值即为空置率。从保证楼市的正常运行，包括资金周转来看，这个办法是可行的。
　　③空置率警戒线的划定。国外有关机构的研究结果认为：商品住宅空置率的合理区间一般为３％～１０％。如果商品住宅空置率小于３％，则表明可供选择的商品住宅较少，购房者难以买到满意的房子，不利于住宅市场的发展；如果商品住宅空置率大于１０％，则表明空置严重，住宅市场将会出现一系列的问题，乃至影响国民经济的正常运行。
　　通常认为，为了维持住宅市场的有效运行，发展中国家的住宅市场中存在４％～５％的空置率是正常和必要的。
　　国家统计局有关人士则认为，我国目前比较合适的商品住宅空置率应在５％～１４％之间，商品住宅空置率在１４％～２０％之间为空置危险区。
　　④空置房的调控办法。其实质是开发项目的立项、用地和资金的调控办法。这是当前的一项急务，应该有几条明确的办法。恐怕需要各个环节的有关行政主管部门一道来制订。
　　（二）饱和度
　　我们经常会被两种矛盾的想法所困惑：
　　一是希望房地产投资增长多一些，多盖些房子。这一方面是可以尽快改善居住条件以及满足非居住用房需求；另一方面是可以为拉动国民经济增长多做些贡献。
　　二是担心多盖房子能不能卖掉。因为在一定的国民经济水平下，由国民收入所决定的购买力（有效需求）是一个定数，超越了一定时期的购买力，再加上一部分房子又不适销对路，盖多了房子就卖不掉。空置房超过了一定限度，就成为经济问题。
　　房地产市场上既需要有一定量的空置房（正常空置），又要防止非正常空置。那么，超过一定量限度的空置房（简称“超限空置房”）的实质是什么呢﹖
　　笔者以为，可以看成是商品的积压，也可以看成是市场某种程度的饱和现象。
　　为此，就要研究商品房市场饱和问题。主要是以下四种“饱和度”：
　　１、“长期饱和度”。即相对于若干年以后，例如二十年、三十年以后，社会住房总量已经基本够用而言，出现的饱和现象。
　　２、“短期饱和度”。即相对于当前一定时期内，例如二年、三年内的由国民经济发展水平所决定的社会购买力（有效需求）而言，出现的饱和现象。
　　“短期饱和”的成因：一是“过热”，即在某个时期里，商品房投资的增长超过了国民经济的增长和由国民经济水平所决定的社会购买力（有效需求）水平；二是受经济周期波动的影响，购买力发生潮起潮落，在某个时期里发生饱和现象；三是由于不均衡供给，即众多楼盘同期集中上市，在某一时期内形成供给洪峰。
　　３、“结构性饱和度”。即由于商品房的产品结构失衡，一个时期内某类产品开发得过多，从而发生该类产品过剩的饱和现象。
　　４、“或有饱和度”。即由行业内外部原因所决定、可能发生、也可能不发生的饱和现象。例如这场突如起来的“非典”之灾对楼市产生的影响。
　　这里讲的“或有饱和度”，是借用财务上的“或有负债”的概念。所谓“或有负债”，是指可能发生、也可能不发生（概率为５０％）的负债。“可能发生”的外部原因如给外单位担保和企业经济纠纷等等；内部原因主要是经营管理不善、缺乏自我保护防范的意识和措施、员工素质方面原因等等。
　　对房地产业而言，出现“或有饱和”的外部原因是：受国民经济或世界经济形势的忽然变化的影响，受突发事件（如战争、流行病等）的影响；内部原因是：房地产业的市场调控、投资决策、开发经营失当等。
　　我国的情况是：由于城市化水平正在快速提高、居民收入增加后要改善居住条件、城市建设更新改造等因素的支撑，一二十年内不会发生“长期饱和度”方面的问题。
　　但需要注意的是“短期饱和”和“结构性饱和”的问题。实践证明，楼市经常容易发生过热现象。这是因为，社会上有效需求的“量化”很不容易准确掌握。有的开发商往往是凭着对一个时期市场行情的感觉，看到别人家的楼盘卖得很好，就一哄而上，贸然大兴土木，造成楼市的“短期性饱和”和“结构性饱和”，既不利国，又不利企。如碰上“非典”之类的突发事件，还会出现“或有性饱和”。
　　“短期饱和”和“结构性饱和”的问题固然可以靠“长期饱和度”来稀释、摊薄和消解一部分。但是，这决不是说可以有“房子盖起来总会慢慢卖掉”的想法。且不说资金积压沉淀对国家和对开发商家的危害性，就说其中有一部分不适销对路的房子，鉴于房型变化进步之快，愈往后拖，愈难消化。这就是要不厌其烦地强调增加有效供给、调整产品结构、做到适销对路的原因所在。
　　饱和度如何预测？
　　事实上，由于存在许多变量和不确定因素，一个时期内的有效需求量是难以通过调查统计来得到的。因此，所谓饱和度也是难以精确计算出来的，只能是一个模糊概念。但模糊归模糊，总比没有强。
　　长期饱和度，可以通过若干因素来预测未来一个长时期内的住宅需求量，从而推算出饱和程度。这些因素如：①城市经济、社会发展的趋势；②城市人口增减的趋势，或曰城市化发展的趋势；③城市规划、建设的趋势；④居住现状和提高居住水平的分阶段目标；⑤旧住宅更新重建的数量；⑥其它有关因数。
　　但需要注意的是：我们预测的长期住宅需求量，只是一种潜在的长期需求而且是一种理论的和理想的需求。它只能说明一种“光辉前景”。而不能就此来确定和要求每年的投资增长水平。因为每年的投资增长率应该与现实的需求即有效需求相平衡协调不能盲目超前得太多。而现实的需求即有效需求主要是取决于一个时期的国民经济的发展水平、以及由此而决定的国民收入水平。而不是取决于潜在需求量。例如，按预测每年应开发建设若干亿平方米住宅，而现在未达到这个开发量就己经出现空置。真要是按预测的需求量来如数开发，空置量不是更大了吗？最近笔者看到一篇文章，在预测了“十五”期间的住宅需求量以后，就认为房地产投资每年增长２８％也不为多。这个说法恐怕是会产生误导，从而加大空置的。
　　短期饱和度，除可以参照上述长期饱和度的预测因素外，还可以通过“房价收入比”来预测。所谓“房价收入比”，是指一个国家或城市的年平均上市房价与居民年平均收入之比。据世界银行提供的资料，在衡量一个国家的住房消费时，以房价收入比在３倍至６倍之间比较适当。即一套中等水平房子的价格与一户中等收入家庭的年收入之比为３～６倍。如果一个时期内的“房价收入比”太高，市场无法承受，引致空置房大量增加，我们也可以认为出现了短期饱和现象。
　　据国家统计局统计资料，今年一季度，商品房销售面积大幅增加。全国累计销售商品房面积３１２５万平方米，同比增长４５．２％，增幅比去年同期增加２７．７个百分点，是近几年同期的最高值。同时，商品住宅竣工面积也大幅攀升。一季度，商品住宅竣工面积为２４５９万平方米，同比增长４４．３％。
　　看起来今年一季度销、竣面积增长幅度大体相当。但由于前几年的竣工面积都远大于销售面积，虽然增长幅度相当，但基数不同，因此一季度商品房空置面积的增速出现反弹，空置面积同比增长８．５％，增幅比去年同期提高３．８个百分点。
　　近三年国民经济增长速度为７．３％到８％，而房地产投资增长１９．５％到２５．３％。我觉得房地产投资增长是高了一点，以致出现部分地区过热的苗头。一个不成熟的想法是，相对于国民经济增长速度为７．３％到８％的水平，假定把房地产投资增长控制在１５％左右，是否会协调一些呢﹖
　　因此，我觉得应该进一步研究楼市的各类饱和现象以及调控办法，促使楼市更加理性化发展。

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