

央行新政策前后的春季房贷革命

2003年5月28日14:37 　　中国经济时报	【打印本页】　【对此发表评论】　【关闭窗口】

　　盛极一时的“压缩房贷”传言终于得到了廓清。
　　“适当控制对高档房地产开发项目”并非“收缩房贷”，相反，“发挥房地产对经济的拉动作用”的信贷政策仍将继续，“普通住房和经济适用房的有效供给”仍将继续扩大。
　　５月２６日，国内住房按揭规模最大的银行——中国工商银行住房信贷部季爱东主任对记者这样解释。
　　“控制房贷信号”说法有失偏颇
　　“房贷政策要缩紧？”、“经济适用房的开发力度要不要加大？”．．．．．．
　　近几天来，各种有关房贷政策的猜测不绝于耳。直到５月２７日，记者发现，仍有媒体发出“房贷市场开启收缩之门”的报道。
　　事情的起因是，中国建设银行近日出台的有关新措施：严控房贷资金流向别墅、大户高档住宅等豪宅。从严控制向别墅、大户型等高档住房及宾馆、写字楼、商场等商业用房项目的贷款发放，并严禁向违规开发的房地产项目发放贷款。
　　建行还将一些房地产开发项目列为贷款禁区：以大学城、旅游度假区、主题公园等各种园、区的名义取得土地变相进行房地产开发的；利用集体土地变相进行房地产开发的；房地产开发企业与集体经济组织私下协议圈占土地进行房地产开发的；在近期没有安排建设计划的地区圈占土地搞房地产开发的；不符合当地经济发展水平的“形象工程”、“政绩工程”；不符合政府有关部门规定、违规开发的其他项目等。
　　加上前一段时间的“房地产市场存在泡目”说和“央行严查银行房贷”说，因而有人据此理解为银行系统将要“收紧房贷”云云。但是，有关方面的说法是，“这是断章取义”，因为，建行出台的规定中还包括“加大对普通商品住房和经济适用住房的支持力度，并支持以自用为目的的个人住房贷款”的条目。
　　央行房贷新政注重结构调整
　　按常规，商业银行每一重大政策的出台，在中央银行的相关政策中都会有所体现。
　　记者进入中国人民银行网站发现，５月２０日，人民银行发布了《应对非典型肺炎影响，全力做好当前货币信贷工作的意见》，核心是坚持一手抓防治非典这件大事，一手抓经济建设这个中心不动摇。其中第四条规定显示，“继续发挥房地产和汽车等行业对经济的拉动作用，积极扩大和规范发展汽车消费信贷，支持扩大普通住房和经济适用房的有效供给”，同时，第六条对高档房地产开发项目也作出了相应规定，“适当控制对高档房地产开发项目和“五小”企业的贷款。各金融机构要严格执行银发〔２００１〕１９５号文件有关规定，采取提高非经济适用房银行贷款利率、项目资本金比例、商品房预售条件等多种措施，严格控制高档房地产开发项目；对商品房空置量大、负债率高的房地产开发企业，要从严审批贷款；对贷款规模过大的房地产开发企业资金流实行重点监控”。
　　也就是说，“央行的房贷政策可理解为结构性调整，一方面压缩高档住房信贷，另一方面扩大经济适用房的有效供给”。
　　其实人民银行的《意见》出台也有一个背景。一位接近高层的金融界人士对记者说，前不久，一位高层领导到浙江视察工作，发现当地高档住宅市场的确存在“部分地区过热”现象，从而要求有关部门就当前经济工作中的有关热点问题进行调研，其中就包括房地产市场。之后，中央据此出台了２００３（１３号）文件。“央行出台的《意见》，以及建行近期出台的有关规定，实际上就是按中央１３号文件的有关规定进行的”。
　　“正在制定的房贷政策仍将延续一贯的政策走势，不可能出现收缩性的现象，就目前的情况来看，由于受非典的影响，各银行的房贷实际上有所下滑，央行正考虑采取‘松动’措施来刺激市场”。
　　其实，早在今年的一次房地产论坛上，央行行长周小川就公开否认了房产按揭首付由原来的两成提高至五成的说法，并对实行现房贷款、取消购房贷款的利率优惠的观点持保留态度。
　　同样，银监会主席刘明康在不久前的“中国金融改革与发展高级论坛”上也曾表示，要加对对中小企业的贷款力度，其中涉及到房地产企业，银行要解决单纯为了降低不良贷款的“惜贷”、“惧贷”现象，正确处理防范风险与金融发展的关系，从根本上解决不良资产的问题。
　　一位接近央行的消息灵通人士分析说，此次央行房贷政策的“利好”可能主要表现在：购房首付款下调、公积金贷款额度上调，简化审批程序、延长商品房预售期限，另外，期房贷款与购房贷款的利率优惠的政策将暂时保持不变。
　　四大商业银行主动应对
　　对于目前央行房贷政策的变动，四大国有商业银行都表现出了很高的热情。
　　也就是在今年３月之后，四大国有商业银行都相继推出了更具吸引力的住房贷款业务。
　　中国工商银行也正准备推出一些针对个人信贷的创新品种，增强个人住房贷款的流动性，如房车捆绑式消费信贷，开展一些针对特定阶层的房、车贷款活动。“今年１至４月通过整合创新信贷产品，有效地扩充和延伸了信贷产品功能，提高了信贷竞争力和业务派生能力，截止到４月末，个人住房贷款余额为２７５８．１９亿元，比年初增加１７７．４１亿元”，工行房贷部门的一位负责人告诉记者。
　　在国内房贷市场一直处于弱势的中国银行，今年以来，也在加快房贷业务的创新速度。中国银行信贷部的李先生证实，地产信贷已占中行总信贷的１５％，在未来２年，中行计划把这个比例提高到２０％以上，现在，中行已经形成了一手楼贷款、二手楼贷款、公积金贷款３大类，个人自建房贷款、车位抵押贷款、“加按”、“重按”、“转按”住房贷款、个人组合公积金贷款等十多项个人住房贷款业务，今年第一季度的统计结果显示，房贷余额的增长速度已超过了其他３家国有商业银行。
　　中国建设银行房贷处的信息是：截止目前，建行已连续推出近１０个个人住房贷款品种，还有一种新的房贷产品正在开发之中，预计将在今年６月份之前面市。
　　作为四大国有商业银行之一的中国农业银行自然也不会置之不理。“在年初，农行就调整市场定位并定下了２００４年个人住房贷款占全部贷款余额比例１０％以上的目标，５月１１日，北京市分行又推出了一项个人住房贷款业务，包括转按贷款、加按贷款、减按贷款和个人车位按揭贷款，能够全方位满足客户的需求”，农行房贷部一位负责人如是说。
　　据记者了解，目前，北京市住房资金中心正准备适当提高住房公积金贷款额度，降低首付款等措施来拉动全市的住房消费，相关具体政策将在近期出台。
　　５月１７日，国家统计局公布的相关资料也为这位人士的说法提供了可靠的证据，今年第一季度ＧＤＰ增长按年计算达９．９％，商品房一季度销售增长５２．７％，这是１９９７年以来最快的增长速度。
　　国家统计局总经济师姚景源认为，这是对前一段“房地产经济是否过热”疑问的明确表态，也显示出国内高层对宏观经济形势的判断已经形成。未来的宏观政策不太可能出现紧缩性的政策。这对国内的房地产业是一个利好消息。
　　风险监控仍是关键
　　大通证券金融高级研究员张炎分析指出，目前，无论从银行还是从开发商来说，两者都考虚到，一旦银行再次紧收银根，就会导致开发商申请开发贷款的难度加大，也影响到个人申请住房贷款，甚至会使整个市场受到负面影响。
　　他认为，一味紧收银根不是“办法，事实上，商业银行的住房贷款质量几乎是所有贷款种类中最好的。当前，应该尽快建立有效的房贷风险监控系统以控制贷款风险。
　　来自北京与上海的有关数据资料表明，现有的房贷政策并不是产生所谓的“泡沫”的主要原因，而是现在银行的被动的贷款评估方式。上海市统计局统计，目前上海房地产开发资金来源银行贷款占２２％，企业自筹占２６％，市场销售良好资金回笼快预付款比重占４１％，显然，上海的楼市风险已得到控制；北京建委的调查证明北京市不存在房地产泡沫，空置房没有大幅上扬，房地产投资速度去年下降２０％，价格没有多大变化平均４７００元／平米。
　　“目前，各大银行都加大了对抵押物与信用担保方的核实力度，但仍未解决贷款在后期使用中所面临的风险，如恶意骗取、挪用、故意违约。所以，银行要赶紧建立一套全面评估贷款企业的风险监控体系，一方面加强对抵押物的资产评估以，另一方面加强对房地产企业经营管理、市场、政策风险进行研究，以及资产安排、开发实力等进行彻底评估，最好还要有一个对银行、开发商都负责的中介机构。”
　　“住房贷款期限一般都很长，而银行的存款又是短期性的，房贷证券化的实施能有效地解决二者的冲突，另外它还能在一定程度上化解贷款风险，因为其中部分风险会转移到证券投资者身上。”（姜业庆）

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