　　前不久，多家媒体都在大篇幅报道有关北京房地产泡沫已经出现，有不少地产商甚至很疯狂地“圈地”，有的甚至十几平方公里地“圈”，还有的地产商一味地追求所谓的豪宅热，造成北京商品房价格居高不下，空置率过高。我们可以看到二环、三环、四环甚至于五环之外到处都是热火朝天的建筑工地，但老百姓能买得起的有多少，对此无论是业界还是购房者都得对此有足够的警觉。总之，目前北京房地产业的泡沫早已吹得不小。这些吹起来的泡沫到底能挤出多少水分?
　　老百姓需要50万元以下的住房
　　“经济适用房、普通住宅目前仍是百姓需求量较大的房子。”北京励致经济管理研究院院长张九元是这样看的。现在北京已成了世界上最大的“建筑工地”，在北京无论走到哪里都会看到大片新开工的住房项目。面对这大量的住房项目，北京民众不可能有这样大的购买能力，这是因为北京楼市对普通民众住房关注不够。上海中等家庭收入的市民已经进入市场，而北京中等收入者却很难进入市场，买房的都是高收入者。北京人需要的是一套售价在25万到50万元左右的房，而北京供应的楼价却在60到70万左右一套。北京交易量上不去的原因在于老百姓买不起。
　　据了解，北京的房地产开发商自筹资金比例只有20％，其余的近80％是来自银行贷款或购房者的预付款，如此低的门槛在不断累积着风险，以至于在1000多万人的城市里，出现了2000多家房地产开发商。很多开发商的心态是“赌一把”，反正用的是别人的钱，赚了是自己的，赔了是银行的。这样恶性循环，就造成经济适用房开发太少，豪宅太多。房地产市场价格在经过一段异常膨胀后，开始下跌。由于房地产价格陡降，造成有房地产金融业务的银行出现呆账、坏账，银行体系运转失灵。从资金来源看，房地产企业有23％的资金来自金融机构，加上购房者的按揭贷款，这一数字接近60％，金融机构风险难以忽视。据有关专家测算，金融机构用于房地产开发和个人住房贷款余额，占全部金融机构贷款之比的10％左右。统计显示，到2002年，全国商品房空置面积达1亿多平方米，其中空置一年以上的达50％，占压资金2500多亿元，居所有行业不良资产之首。
　　还有一个原因是北京前期做项目成本费用大。张九元说，据一些开发商说，房地产开发前期成本和税费高，在北京做项目费用大，办什么事情头绪很多，开发商想薄利多销都不可能，羊毛出在羊身上，最后都摊在房价中。
　　张九元还认为，部分房地产开发商大量圈地也应该制止。
　　国家要挤出“圈地泡沫”的水分
　　北京确实存在圈地泡沫。万科集团董事长王石认为，泡沫论作为一种警示，对规范市场、给过热的房地产投资降温是有积极作用的。从长期来看，对房地产的健康发展是有好处的。王石认为，泡沫体现在两方面，圈地泡沫和消费超前。现在确实存在圈地泡沫，比如有的企业利用土地套取银行贷款，圈块地放在那儿，建不建项目，赚不赚钱倒在其次，只要银行的钱到手就行了。现在对圈地泡沫政府已出台了相关措施，禁止用银行贷款购买土地。但长远来看，这个政策又有弊端，因为土地储备是开发商健康发展的必备条件，没有银行资金介入，发展商的资金压力大，所以政策和措施的作用和影响要全面地看。
　　张九元说，国家对非法圈地也很重视，国土资源部日前下发了清理非法圈占土地防范房地产泡沫的通知，要求严禁任何单位和个人使用农民集体土地进行商品房开发。严禁任何单位、个人与乡村签订协议圈占土地。对于签订这种协议，要求办理用地手续的，要进行认真清理，所签协议一律无效。凡是通过炒卖各种协议、立项批准书、规划许可证后变相取得土地的，国土资源管理部门一律不予承认，不得办理用地手续。要严格控制土地供应总量，特别是住宅和写字楼用地的供应量，优化土地供应布局和结构，防止楼市动荡带来风险。停止别墅类用地的土地供应。
　　二级市场房产泡沫也要挤干水分
　　中低价房特别是低价房难求，带动了存量房和二手房交易异常活跃。张九元认为，新楼盘空置率的提高极有可能被存量房空置率的下降掩盖了。他说，北京楼市泡沫更有可能隐藏在二级市场中。即便在房价高涨的今天，一些楼盘一上市，还是会被一抢而空，但其中有一部分是用来转手投资的，一些专业投资者手中拥有十几套房不足为奇。这些投资者很大程度上是依靠银行贷款来炒房，一旦哪一天他们的资金链出现了断裂，将会酿出巨大的金融风险。据统计，目前房地产企业的资金基本上都来自于金融机构，再加上买者的按揭贷款，这一数字可能要接近80％-90％。值得一提的是，我们通常所说的“房屋空置率”主要是针对出售情况计算的，如果算算北京房市的实际入住率，就会发现目前确实有大批资金沉淀在空房子里，至少是该对房产投机之风敲敲警钟了。
　　王石说，房地产出现泡沫这是因为大家搞投机，买来买去地倒手，不能停，一停就崩盘；另外资金链非常脆弱，很容易断掉。
　　“软着陆”解决“三高”是挤干房产泡沫的出路
　　张九元认为，房地产泡沫能挤出多少水分，关键要解决北京土地成本高，征地拆迁成本高，市政配套行政事业费高这“三高”问题。开发企业的高回报率和最大利润也是房价提升的重要原因。同时，北京必须要规范土地市场，坚决改变土地供应无度、无序的状况，下决心克服圈地运动；坚持推进经济适用房建设，为工薪阶层创造最基本的住房条件，开放、培育住房二级市场。
　　清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为，北京房地产市场确实存在着盲目乐观、投入过热的现象。但要注意的是，在对已经形成的局部投资过热处理时，一定要用温和的手段使其“软着陆”，使房地产业能够健康地发展，这是挤干房产泡沫的出路。（王维波）

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