

楼市下调幅度取决于疫情持续程度

2003年5月30日9:31 　　中国楼市	【打印本页】　【对此发表评论】　【关闭窗口】

　　写字楼调整在即低密度写字楼将受欢迎
　　按照一般规律，从２００３年开始，北京写字楼市场也将出现为期３年的下降期。而“非典”在这个时期大爆发，很可能成为写字楼市场租金全面下调的一个诱因。
　　曾几何时，北京的国贸中心、上海的金茂大厦成为中国写字楼市场的典范。但“９．１１”事件和“非典”疫情使人们热衷于摩天大楼的观念将遭受挑战，写字楼市场不得不严肃地面对高密度楼宇给人们带来的生死考验问题，“公共卫生安全”隐患的挑战将使本已竞争激烈的写字楼市场进行自我调整，具有前瞻精神的开发商将走出一条新路。写字楼因高度密集的人口和集中式的空调系统，成为 “非典”的重灾区。为了防范“非典”，现在很多写字楼不得不关掉中央空调，更加剧了由于空气流通不畅、心理压力过大而导致的“写字楼综合症”等问题。
笔者曾为北京奥运村做过前期策划，当时曾建议在奥运村地区８０万平方米的公建中，开发５０万平方米的低密度写字楼。低密度写字楼不仅可以为租户提供一个更加贴近自然、更加安全舒适的环境，防止“写字楼综合症”的出现，而且也可以分流现在亚运村地区的人流，减轻交通压力。但是因为与大多数人意见相左，该建议没有被开发部门接受。此次，在“非典”的影响下，低密度写字楼的观念必定会受到一定程度的重视，市场将重新审视写字楼标准，“安全、健康、环保”将成为写字楼市场新的理念，并将成为大趋势。谁能率先倡导这一主题，谁的写字楼就将获得市场的认可。
　　对高档酒店冲击大于中低档酒店
　　可以影响酒店地产开发市场的因素比较多。酒店经营的好坏不但取决于市场的总体走势，而且与酒店经营者的管理水平有紧密的联系。但是，在“非典”时期，旅游和商务客人的大幅度减少、团队纷纷取消预定的酒店，导致酒店的入住率大幅下降，而目前北京酒店普遍实行的“休宿制”也将给酒店增加很大一部分成本。现在，大多数酒店还在勉强维持经营，短期内的损失还可以承受，但是，如果“非典”不能在短期内得到完全控制，旅游业和商务活动仍然受阻，那么酒店的经营也将遭受致命打击，从而影响到酒店地产市场的投资热情。
　　由于一批海外媒体恶意夸大中国的“非典”疫情，严重影响到外国客人访问中国的积极性，进而影响到酒店的入住率。尤其是以外国客人为主要客户群的高档酒店所受到的影响将会大于以国内客人为主的中低档酒店。但是，随着疫情的结束、市场信心的恢复以及宣传舆论发挥积极作用，酒店经营状况将很快好转。
　　住宅销量下降，结构面临调整
　　“非典”对住宅市场最直接的影响是在租赁方面。由于大批外地人员离京，导致住宅租赁市场呈现疲软状态，与商业地产的租赁市场一样，将面临一个严冬时期。如果“非典”疫情持续时间较长，将大大打击这两块市场的投资信心，同时也对现在的投资业主带来一定的还款压力，在不同程度上对住宅与商铺的销售带来消极影响。
　　在目前这个时期，本来住宅市场就面临着供应过剩、价格下调的压力，如果对“非典”疫情处理得不好，很可能会引发住宅市场出现一轮价格下调。但是，与商业和写字楼的租赁市场不同，住宅市场的下调不会以售价的大幅度下跌为表现形式，因为，住宅的开发成本已经相对固定，价格下调也几乎没有空间，因此，市场下调将主要表现为一定的销售量萎缩。
　　同时，“非典”还会导致消费结构发生一定程度的变化。
　　在北京的住宅发展过程中，郊区住宅和城市中心地区住宅孰轻孰重始终争论不休。而“非典”却在两个方面起到了促进作用。一是由于担心乘坐公共交通工具会染上 “非典”，一部分准备购车的人提前实施了自己的购车计划，导致了私人汽车的销售增加；二是近期市区的售楼处看房者稀少，但郊区住宅的看房者却有增无减，空气质量的好坏成为购房者考虑的重要条件之一。两个因素结合起来，我们不难得出结论，郊区的住宅相对于城区住宅将会更受市场追捧。
　　　　　　　　　　　　　（北京正天行房地产咨询有限公司总经理倪滨）

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