

新《标准》催生北京物管行业革命

2003年5月7日10:11 　　中国经济时报	【打印本页】　【对此发表评论】　【关闭窗口】

　　“这也太不像话了，让我上哪儿说理去啊！” ２００３年５月４日傍晚，北京市朝阳区北苑家园绣菊园２号楼晚饭过后的安逸被阵阵叫骂打破了。此时的２３层，一位身穿便服、散步归来的女士正堵住电梯口大声叫嚷，记者亲眼目睹了这一幕。原来该女士因电梯故障被困于电梯里，但小区物业管理部门却含糊其词，难以给出合理的解释。据该女士反映：“这已经不是一次两次的事了，前几天还有位老太太被关在里面两个多小时都没人管！今天再不给出个说法，我跟他们没完！” 但经过一场唇枪舌剑后，此事还是不了了之。
　　新《标准》正式执行
　　其实北苑家园这位女士不知，今年５月１日后，她找物业维权时在法规条文上可以挺直腰杆了。
　　５月１日，北京市正式开始执行新的《北京市居住小区物业管理服务标准》。新《标准》共涉及１０个方面：综合管理、房屋及小区共用部位共用设施设备日常维护、绿化、保洁、保安、存车管理、消防管理、高压供水、电梯、装修管理等。特别是对以前《北京市居住小区物业管理服务基本要求试行　》中没有规定的、物业公司与业主容易产生纠纷的问题做了说明。标准分为普通商品房居住小区和经济适用房小区、直管和自管公房小区、危旧房改造回迁小区管理服务标准。物业管理的范畴是小区规划红线范围内，涉及共用财产和公共事务的管理。
　　据市国土房管局的有关人士介绍，以前执行的《北京市居住小区物业管理服务基本要求试行　》是１９９９年制定的，已不能适应物业管理实际工作的需要。相比之下，新《标准》规定得细致、可操作性强。如新《标准》规定，每年进行一次房屋及设施设备的安全普查，制定维修计划；对于居民的水、电等急迫性报修，物业必须在半小时内到达现场；电梯主梯每天必须在６时至２４时内不间断运行；物业公司保证停车有序，专人２４小时看管等等。
　　尽管新《标准》今年２月便已经公布，但真正开始实行还是引起了北京市民的关注，在记者居住的朝阳区安贞里社区，许多居民在张贴的《标准》下驻足，细细琢磨其中的条款。
　　物业需要高标准
　　目前京城众多物管企业对新《标准》的实行大多反应平静，他们更多关心的是物业管理行业自身发展中存在的问题。
　　中轻物业的有关人士告诉记者，实行新标准无疑对物管公司的要求更加严格了，其成本支出将会提高，对物管企业的实力要求也就更高了。这样一来，一些实力较弱或者干脆就没有合法资质的小物业管理公司将被市场淘汰，而大公司的优势将藉此得以发挥进而分得更多的市场，所以，新标准的实行有可能会起到一定的洗牌作用。
　　智诚物业的李小姐表示，对于新的物业服务标准公司正在着手实行，但是这对他们的业务和具体工作方式应该没有太大影响。“一家认真负责的物业公司，如果真正做到让客户满意的话，他的服务质量本身就可能超越了这个标准，所以，我们一贯的工作是绝对不会和新标准冲突的，新标准不会影响我们的业绩，而我想大部分物业公司也不会刻意去按照新标准规定的去做。”
　　北京久筑物业管理有限公司的陈经理认为，物业管理质量的提高，有赖于物业整体素质以及硬件条件和业主素质的提高，这是物业管理品牌的难点问题。对物业管理标准的评价也存在着主观和客观的问题，随着业主的心理变化而变化。拿一个关于标准的话题来说，物业管理只有普通标准，没有绝对标准，像每平方米２．５元和每平方米２元之间的差别在哪儿，没有人能说得清。现在物业管理不满意度达到了７０％，这是一个严峻问题。
　　北京物业亟待洗牌
　　近几年，随着北京房地产业的发展，新兴的居住社区越来越多，而相关的配套服务却相对滞后，物业纠纷频繁不断并不断升级，保安打业主、律师，业主集体维权事件屡见不鲜，严重影响社区的正常生活。
　　某物业公司的负责人对记者表示，传统的物业公司正处在一个严重的误区当中，多数物业公司都以管理型公司存在，而不是服务型公司。分析以往的物业纠纷，不难发现很多矛盾都是因为物业公司和业主的主次关系颠倒造成。如果物业公司能正确认识自己的位置，从服务观念上去改变现状，把传统的管理意识转变为服务意识，而不要一厢情愿地去管理业主，那么很多矛盾就会迎刃而解。
　　而这次实行的新《标准》，与以往相比更是格外突出了“服务”二字。
　　但是也有业内人士对记者表示，虽然新标准的各条规定非常明细，但现在物业管理行业问题多多，绝非一朝一夕所能解决，若想靠一纸文件改变行业状况，恐怕勉为其难。
　　统计数据显示，北京市目前共有物管企业９０４家，其中专营公司７７７家，兼营公司１２７家；内资企业８３１家，涉外企业７３家。最近，有关机构对北京人渴望什么样的社区规划及物业管理进行了一次调查，被调查者中有３８．１％的人认为可承受的最高物管费为每平方米每月２元，希望得到的物管服务则包括２４小时保安、定点班车、接送孩子……可见北京人对物管企业的要求不低，但当前物业管理行业的服务水平也远未令人满意。
　　而对于新《标准》的实行，许多市民持观望态度，“新标准当然好，方方面面的情况都照顾到了，为居民们考虑得很周全，但是物业要是做不到那上面的要求怎么办？我觉得新标准还缺少一个监督，而且对不能完成标准的物业应该规定好如何惩罚，这样居民们心里才会踏实。”安贞里社区的一位住户这样对记者说。刘春

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