　　房地产泡沫，是指由于房地产投机引起的房地产价格与使用价值严重背离，市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。最早可考证的房地产泡沫是发生于1923年至1926年的美国佛罗里达。这次房地产投机狂潮曾引发了华尔街股市大崩溃，并最终导致了以美国为首的20世纪30年代的全球经济大危机。从20世纪70年代开始积累，到90年代初期破裂的日本地价泡沫，是历史上影响时间最长的房地产泡沫，从1991年地价泡沫破灭到现在，日本经济始终没有走出萧条的阴影，甚至被比喻为二战后日本的又一次“战败”。
　　“过热”就是“过度开发”，是指当市场上的需求增长赶不上新增供给增长的速度时，所出现的空置率上升、物业价格和租金下降的情况。房地产市场自身存在着周期循环的规律，过度开发是周期循环中必经的一个阶段，只有非理性的持续过度开发，才会对市场造成比较大的危害。为什么会出现过度开发的现象？这主要是由于两个原因：一是开发商对市场预测偏差，二是开发资金太容易获取。
　　过热和泡沫，是反映两个不同层面的市场指标。过热反映市场上的供求关系，当新增供给的增长速度超过了需求的增长速度，就产生了过热现象；而泡沫则是反映市场价格和实际价值之间的关系，如果市场价格偏离实际价值太远，而且这种偏离是由于过度投机所产生的，房地产泡沫就出现了。
　　正常的房地产周期循环都会存在过度开发的阶段，也会存在一定量的投机行为，这也是促进房地产市场繁荣的因素。但这种过度开发并不会发展到无法控制的地步，往往在市场景气出现下滑的征兆时就能自动调整，投机行为在整个市场交易中的比例也不高。
　　而房地产泡沫则是伴随着过度投机，投机者已经不再关心房地产自身的使用价值和盈利能力，而只想从买卖转手中牟取短期利益，价格出现不正常的上涨。一旦泡沫破灭，开发商和投资者的资产贬值，银行的资产也就同时贬值，不良资产增加，银行会紧缩贷款，需求进一步不足，价格也会持续下跌，从而造成恶性循环。
　　通常如果投机性泡沫存在的话，往往会出现在周期循环的上升阶段，这时价格被越抬越高，房子被投机者一抢而空，空置率下降，开发商预期价格会继续升高而加大投资力度，于是过度开发紧随而来。过度开发一般存在于循环的下降阶段，这时供给的增长速度已经超过需求，空置率上升，价格出现下跌趋势。也就是说，当泡沫产生时，市场还处在上升阶段；而出现过度开发的现象时，市场已经开始下滑了。
　　从上面的分析也可以看出，虽然房地产过热和房地产泡沫有很大的区别，但两者也存在着一定程度上的联系。如果在房地产周期循环的上升阶段，投机性行为没有得到有效抑制（包括市场规则和政府政策），市场信息的不透明程度较高，且开发商的财务杠杆也比较高，那么开发商做出非理性预期的可能性就比较大，且投机性行为容易迅速蔓延。在这种情况下房地产泡沫比较容易产生，同时会伴随过度开发、银行资产过多地向房地产行业集中等现象。
　　因此，一方面不能将泡沫和过热混为一谈，夸大过度开发的危险性，否则很容易导致调控过度，使市场过早或者更深程度地陷入不景气之中；另一方面在市场过热的情况下也不能放松警惕，应采取适当措施，努力消除局部泡沫或将其控制在合理范围内。这也就是专家们正在重视房地产泡沫，并认真进行研究分析的原因。
　　有关专家认为，应该在不同的行业或产业建立“预警机制”，随时防止可能发生的泡沫危险。因为，现有的许多行业还是相当脆弱的，根本经不起一次泡沫带来的冲击。如果说，企业在这问题上是盲目的，那么，政府应该把这件事情管起来，而且一定要管好。

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