　　春江水暖鸭先知，房产冷热贷先治。
　　简单回顾中国十多年来的房地产市场演进过程，房地产的每次兴起都得益于金融信贷政策的倾力支持，而每到房地产增长过快时，都会引发且受制于信贷政策的调整。如果没有银行盲目的信贷支持，92年前后的开发热潮或许不会如此狂乱，而正是这种狂乱使得金融机构不惜违规操作、债务深重，这又直接导致了94年的宏观调控、收缩银根，使得海南的淘金
者一夜间仓惶逃之。98年的住宅商品化，银行的开发和按揭信贷支持，让开发商和消费者尝到了甜头，但开发商使出的“假按揭”、挪用资金、“零首付”手法却“害得”银行风险陡增。时至今日，央行只好孕育房贷新规，据传拟提高高档商品房的首付、严控期房的贷款审批，以“拆台”报之。如果把房地产和银行信贷比做两位江湖侠客的话，可说两人历经十多年风雨，既有“相互助拳”的英雄相惜之举，也有狠招频出，相互“拆台之虞”。两者间的“恩怨情仇”很能反映房地产市场的冷热起伏。
　　历经多时的房地产泡沫之争，是出台房贷新规的直接原因。从目前央行可能出台的政策中，笔者认为基本可以缓解房贷风险问题，至少在一定程度上可以减少风险。
　　有人说，提高首付款比例以及只对现房提供按揭会增加开发成本，从而导致价格会不降反升，制造更大“泡沫”，我想这种担忧是不必要的。我们知道，房地产开发周期长，其供应弹性比需求弹性小，由于门槛和资金成本增加而导致的价格上升，最终的承担者是开发商而不是消费者。这种效果随项目的价位和档次不同而不同，高档公寓和别墅项目效果最明显，普通住宅和经济适用房较弱，甚至会相反，即负担由购房者承担。所以区别对待普通住宅和奢侈型的住宅，应该是明智、恤民之举。
　　还有人说，投资性楼盘是北京消费者投资消费信心的晴雨表，而上述政策会极大冲击这些投资型楼盘，从而引发北京楼市的进一步疲软。我想，我们首先要清醒地认识到，在目前的价格偏高和缺乏可行的投资渠道(没有转按揭、租金走低)的前提下，投资会有多大的收益和意义？而在没有收益的情况下，投资客更可能趋向于弃盘、逃贷，再加上实际操作过程中虽禁止但惯常的“零首付”甚至“负首付”，使得“投资”成为银行梦魇般的投机。既然如此，一定程度地抑制或者冲击这样的投资性楼盘不见得是件坏事。
　　但是，仅有这样的“狠招”，也只能让彼此消停一阵，相互适应新规则。如果没有进一步的动作，可以大胆预见，“风云再起”为时不远。
　　房地产贷款评估体系的缺失，使得银行信贷风险的大门缺少了必要的保安。无论是开发贷款还是按揭贷款，对于抵押物的担保能力(即资产价值)和借款人的还款能力，银行更关注于前者，也可说对后者的评估形同虚设，这恐怕就是风险不断产生的源泉。对于银行来说，抵押物只是一个不得不接的烫手山芋，重视借款人的还款能力而不仅仅关注抵押物的价值是银行实现收益的关键。
　　评估体系除了关注借款人的还款能力和资信外，更应该评估项目的融资模式。价格太高、投资过热、贷款不良率高，这都和项目的融资模式有关。当前，不少的开发贷款采用的是项目融资模式——以项目本身做抵押担保，这种模式本无可厚非，但如果还贷资金是通过销售项目本身而不是通过经营项目来偿还的话，还贷压力和动力就很小了，因为在信用制度缺失的现阶段，被抵押的项目被拍卖不再是件可怕的事，反而可能成为销售变现、金蝉脱壳的选择途径。这对于自有资金为30%(甚至更低)、大部分购房款也来自于银行按揭的房地产项目，这种取向会更加强烈(无论开发商是否意识到)，还贷的动力会更小，甚至不排除故意欠贷的可能。因为从资金流来看，对于开发商而言，只不过是用银行的钱偿还了银行的钱，能否成功销售，只会影响能挣多少，很少存在赔多少的问题，实在不行就被拍卖了之，即使拍卖不掉，开发商还可以再次抵押融资，而新房的抵押评估价，很大程度由销售价决定。这就不难解释为什么开发商在销售不好的情况下，宁可扛着也不降价，甚至还要提价的原因了。
　　降低按揭贷款风险，房贷结构的调整是一个有效方式。可喜的是，从今年3月份起，银行对二手房按揭产生了巨大兴趣，开始了和二手房的亲密接触，毕竟在现阶段，二手房的市场价值风险相比一手房要小得多，也不存在“假按揭”的驱动力。和二手房按揭贷款具有同样效果的是提供转按揭业务，通过转售易手在一定程度降低不良贷款的比例。无论是二手房按揭还是转按揭，从长期看可以繁荣二手房市场，通过替代效应来挤压一手房的价格水份，促使一手房市场的规范和价格的理性回归。
　　当然，要使两者“永结同心”，只有“恩情”，而无“怨仇”，房地产市场的真正规范、信用体系的建立是根本解决之道。文/康胜

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