　　房地产泡沫形成于经济高速增长过程中，这已是经济学家从日本及东南亚的金融危机中得出的结论。从宏观经济来看，产生房地产泡沫的三大因素是：经济高速增长、充足的货币供给和低利率。纵观我国目前经济发展的态势已具有这种迹象。因此，给房地产挤泡沫，防止其过热，是这个行业的当务之急。那么——
　　时下，随着房地产价格的居高不下及空置房屋的不断增加，房地产市场再次引起了市场人士的广泛关注。“泡沫论”、“过热论”扑面而来，人们不禁要问：中国的房地产有没有泡沫，这种过热会不会影响整个经济的发展态势及趋势。
　　发烧的房地产
　　中国房地产市场具有巨大的发展潜力，这是毋庸置疑的，但许多研究房地产的学者们指出不能把20年的持续发展当成20年的持续不败。首先，房地产市场的发展有周期的波动。中国的房地产业从1981年至今已经发生了4个周期，业内人士预测从1997前开始的第四个周期在2003年前后达到波峰。其次，房地产泡沫经济的产生并不遵守基本的经济规律。日本是名列世界第二的经济强国，但不少城
市户均住房面积只有50～60平方米，比我国2001年平均户均面积还小，但并没有阻止上个世纪80年代后半期在日本发生严重的房地产泡沫经济，使日本经济在上个世纪90年代一直处于长期萧条的状态。
　　现在很多人用长期发展的依据，分析短期存在的问题，得出房地产市场不热的结果，这种反应本身就是一个令人担忧的信号。多数人对市场前景的乐观，必然会带动房地产价格的上升，使更多的企业和资金进入房地产市场，致使房地产市场进一步升温，这是房地产泡沫经济产生的典型征兆。我国目前的房地产业的发展非常符合这种特征。近几年来，业外、境外企业大举进军房地产市场；投资性甚至投机性需求的兴起，房地产企业圈地现象的抬头，房地产价格的不断上升，推动着房地产市场由热走向过热。
　　从全国的情况来看，房地产过热不仅仅是局部的问题，只是局部更加突出而已。房地产过热表现为四个方面：
　　一是房地产投资占全社会固定投资的比例逐年上升。从2000年到2002年9月份各阶段的比例分别是15％、17％和24％。房地产投资占全社会固定投资比例快速增长表明社会资金在向房地产业迅速急聚，如果这种趋势再进行下去，房地产市场会越来越热，最终可能导致泡沫经济的发生。
　　二是房地产价格上升速度有加快的趋势。2000年到2002年第三季度，房屋销售价格指数分别比上年同期上涨1.1％、2.2％和4.0％；土地交易价格指数分别比上年同期上涨0.2％、1.7％和6.0％。在房地产价格上升的同时，我国的物价却在下降。2000年到2001年，居民消费价格指数分别比上年增长0.4％和0.7％，2002年连续9个月负增长。房地产价格与消费价格增长的比例不对应，甚至向反方向运行，为居民投资房地产创造了较大的利润空间，提高了居民对房地产的投资性和投机性需求。从目前个别地方出现的炒楼花及购置多套住宅的现象来看，两种需求在房地产需求中的比例有相当程度的增加。
　　三是圈地和炒地的行为有抬头的趋势。从今年年初开始，关于房地产商圈地的报道不绝于耳，且圈地面积出奇的大，已不是开发小区的概念，而是城镇了。去年1月～10月份全国房地产业购地面积为17938万平方米，比前年同期增长了40.1％，对圈地的问题作了部分的注解。
　　四是业外资金开始大举进军房地产业。在房地产业丰厚利润的吸引下，其他行业的企业纷纷进入房地产市场，而且来势很猛。据统计，从2001年到2002年11月，沪深两市累计有201家非房地产业上市公司投资房地产。
　　房地产业已经成为中国目前最热的一个投资领域。
　　房地产泡沫存在吗？笔者认为，本次房地产市场的过热有一定的合理因素，并不具备泡沫经济的特点，所以不能把这次过热等同于泡沫经济。
　　首先，真实需求依旧是主流。2002年以来，我国经济呈现出加速增长的态势，新一轮经济周期的特征越来越明显，房地产业作为先导性的产业，快于其他行业的增长具有一定的合理性。自1999年开始，从全国城镇人均居住建筑和使用面积稳步增长的情况来看，居住类的房地产需求大部分是真实的。
　　其次，这次房地产过热带有房地产自身周期的特征。从1998年底起，我国的房地产景气总体水平逐步上升，这次过热与房地产的景气上升有很大的吻合面，但估计会很快达到峰顶。
　　第三，银行方面对这次房地产过热已给予了高度的重视。央行从2002年第二季度开始就发出了预防过热的警告，资金的控制开始趋紧。
　　第四，社会各界对房地产价格的未来预期开始下调，部分城市的房地产价格已经出现回落，对投资和投机性需求将起到一定的抑制作用。
　　第五，房地产市场自适性的调整业已开始，空置面积的增加会使房地产投资更加谨慎。
　　这些情况说明我国目前的房地产市场只是处于过热阶段，还不属于泡沫经济。
　　尽管如此，由于我国正处于房地产泡沫易发期，因此，房地产过热导致泡沫经济的可能性还很大。
　　由房地产过热来理性认识泡沫经济
　　从上个世纪80年代中后期的日本、中国台湾等国家和地区的房地产泡沫经济，到上个世纪90年代后期东南亚几个国家的房地产泡沫和金融危机，都是在经济高速增长的过程中形成的。我国台湾省在上个世纪80年代的平均经济增长率为7.96％；日本1986年～1990年GDP的年平均增长率超过美国和欧洲国家的50％～80％；泰国、印度尼西亚、马来西亚在从1990年到1997年间无不处于经济高
速增长期。由于经济高速增长，国民财富迅速增加，产生了大量的过剩资金，为泡沫经济的出现创造了基本条件。从宏观经济来看，经济高速增长、充足的货币供给和低利率是日本和我国台湾省产生泡沫经济的经济背景，其他三国还有外资大量进入的因素。
　　我国目前的宏观经济背景与亚洲各国和我国台湾省发生泡沫经济前有着极为相似的地方，具备产生房地产泡沫经济的基本条件，必须给予高度戒备。从经济增长来看，改革开放20多年来，中国经济增长速度举世瞩目，GDP年均增长率约为9.5％，超过了日本、韩国在20世纪六七十年代的增长速度。
从货币供给来看，在过去的5年，广义货币(平方米)平均增长速度为14％～15％，比日本在1987年～1990年间，货币供应(M2＋CD)每年增长率超过10％的速度还要快。从存贷款利率来看，目前的存贷款利率是建国以来最低的。在引进外资方面，2002年1月～8月，我国每天平均引进1.42亿美元，中国成为国际资本首要的投资地方，第一次超过美国。与其他国家和我国台湾省当时情况不同的是，目前我国的股市低迷已有一段时间。居民消费价格指数已连续9个月出现负增长，工业品出厂价格指数已连续16个月负增长，物价持续走低。这种形势加大了过剩资金涌入房地产市场的冲动。因此，预防房地产过热和出现泡沫经济不得不进入宏观决策机构的视野。
　　我国人多地少，建设用地总供给与总需求的矛盾是房地产可能出现泡沫经济的又一重要原因。现在有一种观点，认为土地供应过量是这次房地产过热的重要原因，这种观点有很大的认识偏差；从经济学的基本原理上看，增加供给必然会带来价格下降，但我国目前土地价格的走势恰恰与此相反。从泡沫经济的载体特点来看，“只要有可能增加某一种商品的总供给量，就很难在这个领域出现较长时期的泡沫现象”，所以，土地供应过量不但不可能形成泡沫经济，而且是对泡沫经济的一种抑制。
　　土地作为泡沫经济主要载体之一的原因是由于其在一定区域内是一个无法增加的常数，土地引起泡沫经济的原因在于炒作，使土地的符号价值高于其实际价值。受保护耕地基本国策的约束，我国建设用地供给与需求的不均衡将长期存在，建设用地供给不足必然会导致价格的持续上涨。由于这个原因，人们对房地产价格的预期总是上升的。所以，如果资金充足，在交易没有限制的情况下，很容易把房地产价格炒上去，产生泡沫经济。
　　强化监管力度防止过度造成的泡沫
　　泡沫经济并不遵循市场经济的基本运行规则，加强市场机制并不能够解决泡沫经济所造成的一系列问题，所以，针对目前我国房地产过热的态势，要防止出现泡沫经济，加强政府的宏观调控十分必要。
　　但这次政府对房地产调控政策选择是有一定难度的。一是“度”的问题。在我国新一轮经济景气出现、城镇化进程加快、人民生活水平提高的前提下，对房地产的真实需求量是巨大的、长期的，房地产的持续发展也将是长期的，所以，政府的调控目标选择既要支持房地产业的发展，又要防止过热和泡沫经济，尺度的选择很难把握。二是范围的问题。房地产市场具有强烈的区域特征，中国又是一个幅员辽阔的国家，各个地区的情况存在着很大的差异，如何针对不同的区域采取不同的调控政策是个难题。
　　根据房地产热和泡沫经济形成的原因和条件，对房地产市场的调控主要依赖于信贷管理、土地供应和转让管理、税收等政策，但根本出路在于优化产业结构，促进经济协调发展。
　　加强对房地产的信贷管理。央行2002年第三季度货币政策执行报告指出，要严格审查住房开发贷款发放条件，贷款应主要投向适销对路的住宅开发项目，企业自有资金应不低于开发项目总投资的30％。同时要强化个人住房贷款管理，严禁发放“零首付”个人住房贷款。这是稳健的货币政策在房地产信贷方面的具体落实。严格对房地产的金融管理还应高度重视两个问题，一是依法贷款，金融系统对房地产企业的贷款主要是对开发建设费用的贷款，贷款的形式是以土地进行抵押，对企业购地费用不能予以贷款，这既是法律的要求，也是防止炒地和银行产生不良贷款的有效措施。二是金融系统必须尽可能地把握房地产市场走势，在过热时期更要保持清醒认识，乐观更要谨慎，要特别注意对抵押房地产的价值认定和借款能力，泡沫一般都产生于这个环节，泡沫崩溃后金融系统的损失也主要在这个环节。
　　加强对土地供应和转让管理。土地供应过量只会导致土地价格下降，造成土地资源和其他资源的浪费。土地成为房地产泡沫的载体，主要问题出在转让环节，即炒买炒卖土地。所以在防止房地产过热和泡沫经济的过程中，土地供应政策应着眼于两点，首先是保持市场稳定，防止资源浪费。土地市场的平衡关键在于结构平衡，只有实现结构平衡才可能实现总量平衡，控制供应总量只有与供应结构相配合才有意义。对房地产市场的土地供应，重点应放在中等收入阶层的住房用地需求上，兼顾低收入阶层的住房用地需求。其次总量控制要灵活。控制土地供应总量还必须要把握好放量和收量的时机与尺度。防止房地产过热和泡沫经济，收紧土地供应总量并不一定有好的效果，反而会使市场对房地产未来价格的预期更加乐观，使市场持续升温。所以，对房地产价格持续升高，空置面积少的地方，在配合供给结构的前提下，适当地放量才是问题的正解。对空置面积多，房价比较稳定的地方，可以适当收紧土地供应总量，帮助市场消化空置的房地产。对空置面积大，房价又高的地区，要依据市场需求结构，对不同的需求结构分别采取收量与放量政策。
　　加强土地转让管理是防止泡沫经济的关键。交易成本较低是产生投机的重要原因。应该说，我国土地交易的成本是比较高的。在上个世纪90年代初房地产热之后，我国相继出台了《土地增值税暂行条例》和《城市房地产管理法》，增加了土地交易的成本，特别是出让土地使用权首次转让的成本，这两部法律法规对限制炒地有很大的作用，这是防止泡沫经济的有利条件。但也应该看到，在土地转让管理方面还有需要改善的地方，在土地增值税方面，税率的固定性使这一税种对房地产市场不同时期的调控缺乏明确的目标，虽然能起到限制土地投机的作用，但在一定时期对土地要素的合理流转也造成阻碍，应该根据房地产不同的发展时期予以调整，以影响土地流转的速度，起到促进合理流转，限制炒地行为的作用。在政府对土地转让的管理方面，尚存在一定的漏洞，比如，对公司并购发生的土地转让(在这种行为中，有部分是以土地转让为目的的)，现在还缺乏明确的界定和规定。
　　运用税收政策平抑房价地价。过高的房价、地价对一个国家和城市的竞争力具有重大影响，日本经济从上个世纪90年代起长期萧条的一个重要原因就是长期的城市房地产价格居高不下。我国要保持和提高国际竞争力，在要素成本上除低劳动力比较优势外，房地产价格也应该具有一定的比较优势。要降低房地产价格，必须合理配置资源。从国际经验来看，征收不动产税，提高房地产的保有成本是实现这一目标的有效措施。我国目前房地产保有成本比较低，只有城镇土地使用税、房地产税和城市房地产税(对外侨和外商投资企业征收)，这三个税种不仅税率较低，有的税种还有相当大的减免范围，这使得越来越多的人可以拥有多套住宅和其他房地产，既不利于土地资源的公平分配，也不利于土地集约利用。所以有必要对我国现有的房地产税收制度进行改革，设立不动产税，增加保有成本，调整房地产需求结构，平抑房地产价格。
　　优化产业结构，促进经济协调发展是制止泡沫经济发生的根本出路。房地产业的投资回报率远远高于其他行业，是我国当前房地产热的重要原因，也是房地产泡沫经济发生的重要原因，所以，要防止出现泡沫经济，根本出路是调整产业结构，培育新的经济增长点，将社会投资吸引到其他行业。张锐

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