

招标拍卖出让怎样按《规定》办事

2003年6月24日11:55 　　中国经济时报	【打印本页】　【对此发表评论】　【关闭窗口】

　　政策解读
　　据测算，我国目前国有土地资产总量在２５万亿元左右，政府出让的每一宗土地都是一笔巨大的资产，直接涉及到投资者、国家、社会等各方面的利益，土地管理发生的腐败现象，实质就是在土地资源配置上，特别是在经营性土地的配置上，腐败分子利用职权“暗箱操作”，攫取巨额地价差额。《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（以下简称《规定》）的出台，就是要堵住暗箱的出口。
　　如何正确理解《规定》，怎样用《规定》保护好土地资源？中国经济时报记者就以上内容，在第１３个全国“土地日”到来之前，请国土资源部法规司的有关负责人回答了提问。
　　中国经济时报记者：《规定》对国有土地使用权作出了哪些明确规定？
　　法规司负责人：首先，必须依法保证政府出让土地使用权行为的公开、公平和公正。
　　我国相关法律、法规对国有土地使用权招标拍卖出让均提出了明确要求，《城市房地产管理法》明确规定：“土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式”。明确了招标拍卖挂牌出让国有土地使用权的法律依据、原则、范围、程序、和法律责任等主要内容。
　　中国经济时报记者：能否介绍一下，哪些用地必须采取招标拍卖挂牌方式出让？
　　法规司负责人：《规定》第４条明确规定：商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。上述规定以外用途的土地的供地计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。
　　中国经济时报记者：挂牌出让与招标拍卖是什么关系？有什么特点？
　　法规司负责人：挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果，确定土地使用者的行为。
　　由于挂牌时间长，且允许多次报价，有利于投资者理性决策和竞争，操作简便，有利于土地有形市场的形成和运作。为此，《规定》将挂牌出让与招标、拍卖方式并列。
　　中国经济时报记者：拍卖是不是最公开的出让方式？为什么不能让所有土地出让都采用拍卖方式？
　　法规司负责人：拍卖、招标和协议方式均是法定的国有土地批租方式，各有其适宜的范围，不能简单进行优劣划分。认为拍卖最好，国有土地出让应一律采用拍卖方式的观点是片面的，不符合法律规定，也与实际情况不符。
　　《城市房地产管理法》规定，“土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式”。在具体的批租活动中，土地行政主管部门应视国家产业政策、政府对土地的要求、土地用途、规划限制条件等因素选择适宜的出让方式。
　　目前，国有土地出让中存在的主要问题是拍卖、招标出让的比例较小，协议出让缺乏制度规范，市场公开程度较低。
　　中国经济时报记者：土地行政主管部门组织招标、拍卖、挂牌出让是否符合《拍卖法》、《招标投标法》等规定？
　　法规司负责人：土地行政主管部门组织招标拍卖是法律赋予的职能，是依法行政，不存在企业行为，完全符合有关法律、法规规定。
　　根据有无中介代理机构参与，商品交易一般可以分为自主交易和委托中介代理交易两种，具体采用哪种形式，应有产权人自行决定。同样，招标拍卖同样可分为自行招标拍卖和委托招标拍卖。
　　中国经济时报记者：国有土地招标拍卖与一般的招标拍卖相比，有什么特殊性？
　　法规司负责人：国有土地使用权出让在法律上体现了政府与受让人的关系，包含着土地利用方向、国家产业政策和宏观调控意向等多项内容，不同于一般的商品交易关系，从而使国有土地使用权招标拍卖具有特殊性。
　　国有土地使用权拍卖前必须进行供地计划编制、部门协调、确定规划和用地条件、测量、清理地块、前期开发、确定拍卖方案、审查竞投人资格等，拍卖成交后还要签订国有土地出让合同、协调工程立项、开发、土地登记发证等，这一切均需要由土地行政主管部门协调政府有关部门共同完成，而拍卖、招标代理机构作为中介机构，根本无法完成上述职能。
　　此外，从土地招标拍卖本身看，也和一般的招标拍卖有明显不同之处，招标拍卖土地要考虑规划，后期开发方案，投资总额和融资计划等，因此，在公告时间、公告内容、标的展示、标的介绍、拍卖底价确定、拍卖节奏、成交协议等均有明显不同。（徐滨）

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