　　6月13日，央行公布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。《通知》对商业银行的开发商开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人住房公积金委托贷款等七大方面全部做了进一步规范，提出了更为严格的贷款条件。
　　《通知》公布后，在房地产界引起了强烈反响，许多房地产界人士通过电视、报纸等媒体用激烈言辞表达了对央行房地产信贷政策的反对意见。这些意见的基本内容大体有：(1)央行的房贷紧缩措施旨在降低金融风险，但由于这一政策会造成许多房地产开发公司资金链条的断裂，因而可能会进一步加大银行信贷风险；(2)关于购买第二套住宅信贷条件的规定是明显的歧视富裕家庭、歧视商业投资心态的一种反映；(3)房地产开发商之所以存在严重依赖银行信贷的情况，其根源在于中国的银行服务体系存在的结构性缺陷，即缺少一个专业的房地产信贷供给机制，因此房地产开放商不得不将商业银行作为资金供应的依赖对象。
　　任何人看了上述三点分析都会得出“有一定道理”的印象，但我认为，在评价央行房地产信贷新政策的时候我们还应有一种新的视角，那就是要从宏观经济、从全局、从生产和消费结构平衡的角度来思考这一问题。显而易见，房地产代言人表达的是一个行业或者说某个利益集团的意见，而中央银行作为货币政策的制定者和执行者，它的新政策代表的是对全局经济增长与稳定负有责任的宏观调节当局，对房地产行业发展及银行信贷扩张形势的特定看法。
　　早在2002年11月，中央银行就组织各地分支机构对房地产市场发展状况、商业银行房地产信贷工作中存在的问题做过了全面的调查研究，并在今年2月底央行发表的《2002年货币政策执行报告》中公布了调查结果。央行共抽查房地产贷款20901笔，金额1468亿元，其中房地产开发贷款3654笔，金额1380.5亿元，个人住房贷款12158笔，金额44.1亿元，个人商业用房贷款5089笔，金额43.4亿
元。调查发现违规贷款和违规金额分别占总检查笔数和金额的9.8%和24.9%。
　　据央行最新透露的数字，截至2003年4月，房地产贷款余额达到18357亿元，如果其中四分之一是违规贷款，就意味着全国房地产贷款中的违规数额达4500亿元。
　　4500亿元违规房地产贷款对我国商业银行的运营将造成多大的威胁？这个问题是那些房地产行业的代言人不想深思也不愿回答的问题。但在国民经济管理者的眼中，银行风险问题显然比保持某一行业快速发展势头问题重要得多，这是不言自明的。
　　央行“房贷新政”还有一个方面的考虑更可能超出实体经济部门某一行业代言人的想像力，那就是：今年1～5月份我国广义货币供应量M2增长过快可能会造成潜在通货膨胀，为抑制货币供给及信贷扩张中的“自动加速效应”，中央银行必须从信贷扩张的某一局部入手用降温的方式来相对减缓货币供给的增长速度，基于这种动机，房地产信贷成为央行的刀下祭品也似乎是理所当然的事了。
　　为什么抑制信贷扩张从房地产信贷开刀被视为“理所当然”？其具体理由就是我国部分城市和地区确实存在房地产“过热”的苗头。
　　我历来认为，断言中国已出现房地产泡沫是不符合实际情况的。而对“警惕出现房地产泡沫”这种议论，我们也没有理由对它进行非议。因为这种警示性论点，就像我们平时常常说“要降低系统性金融风险，防止金融危机”一样，无论何时何地都是正确的。在全球经济增长乏力的大背景下，中国经济要将刺激内需、推动增长和充分就业，作为今后相当一段时间内宏观经济政策的调节重点，这个大方向不应偏离。
　　在这样的政策取向环境中，对房地产业的正常增长势头采取保护和支持的态度，是一种理性的、明智的选择。因为无论房地产业本身存在哪些结构性问题，但近年来，个人购房面积在商品房销售中所占比例已达85%以上这一客观事实说明，房地产业的快速发展及背后起支撑作用的民间需求，已成了中国经济成长中的一个不容忽视的积极因素。但是，肯定地说“房地产泡沫论”尚不成立，主张保护房地产市场积极发展势头，并不等于说不解决房地产业本身需解决的一些结构性矛盾(特别是商业银行房地产开发信贷扩张可能形成的金融风险问题)。
　　从近年来房地产市场已暴露出的一些现象看，目前亟待解决的问题主要有三：一是开发商用“假按揭”骗取银行信贷；二是一些商业银行为扩张信贷业务“饥不择食”，对一些不符合贷款条件的房地产开发商大量发放开发性贷款；三是一些商业银行在处理房地产项目的不良债权时，转让折扣过高，致使国家利益受损。
　　此外，在今年1～5月的高速信贷扩张中，已存在着房地产投资增速远远超过企业流动资金增速的现象，在全社会的最终需求增长中，5月份投资性支出增速与城乡居民消费支出增速已呈严重失衡现象更应当引起决策层和经济学界的注意(5月份全社会商品零售总额只增长了4.3%，为5年来的最低点)。从上述种种理由看，为抑制投资过热倾向应从降低房地产信贷供应速度入手，实际上也是宏观调
控部门从国民经济运行的现实矛盾出发做出的一项明智选择。
　　至于央行121号文件中的某些细节问题，如：土地储备贷款的发放比例及期限、按揭贷款及第二套住房贷款的具体发放条件等等，我想无论是房地产开发商还是商业银行对之都可以直率地发表意见，而央行《通知》所把握的大方向则是正确的。大方向没错，商业银行及房地产开发商就应当以实际行动来配合央行的这项新政策，而对于怎样防止房地产开发商资金链条断裂可能造成新的信贷风险及保护居民购买住房投资积极性问题，我们的货币当局及市场参与者都可以在政策改进方面再动脑筋。（王松奇）

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