　　中国人民银行６月１３日发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，对开发商开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人住房公积金委托贷款等七大方面作了进一步规范，几乎囊括了一个房地产项目从建到销的各个环节。
　　央行的信贷紧缩政策一经发布，便在房地产界引起了很大的反响，房地产开发商们普遍感到资金的压力。房地产金融市场的开放，目前看来尚待时日，但新政策引发出的业界震动，透露出房地产企业对国内多渠道融资的渴望，政府及银行系统是否会有新的跟进措施，几乎成了目前所有房地产企业最为关心的热点问题。
　　金融变数之痛
　　潘石屹（ＳＯＨＯ中国有限公司董事局主席）　　２００３年６月１３日下午３点，我回到办公室，发现办公桌上有一份中国人民银行的１２１文件。我迅速地看了一遍，然后感觉好像我们正在进行足球比赛，裁判突然说改排球比赛了，球不能落地了，落地就算犯规。
　　我们紧急召开公司会议，首先认真学习央行政策，由常务总裁一字不落地大声朗读，读一段讨论一段。接下来的４８小时，是公司最紧张的时刻，有关人员一律没有休息。根据央行的“最高最新指示”，公司首先重新编制了现金流量表，分析由此对公司和市场带来的影响和我们需要采取的对策。到６月１５日中午，我们的新的现金流量表编制出来了，证明新的政策对我们的现金流造成了巨大的影响；但是现金流没有断，仍有比较大的安全系数。我们松了一口气，其他的应对措施根据新的现金流量表也很快制定出来了，等星期一上班具体执行就可以了。
　　如此大的政策变化，来得太突然了。晚上我睡不着觉，看表已是凌晨３点，我一直在想１２１号文件将会给我们带来的影响。我把头脑中估计到可能会出现的几种可能性写出来，心里但愿这几种可能性不会出现或少出现。
　　１、由于资金的缺口，一部分房地产公司的资金链条将会断裂，公司破产，项目成为“烂尾楼”。
　　２、由于政策过分的严格，各商业银行并没有严格的执行，“饿死胆小的，撑死胆大的”。
　　３、房地产公司在生存的压力下，去行贿贷款、违章贷款。
　　４、几年后，外国资本和部分国有资本凭借资金的优势占领房地产市场，民间资本将在资金困难的情形下逐步“淡出”。
　　５、期房销售中的一次性付款折扣加大，期房总体价格下跌，购买期房的风险加大，甚至会出现期房的价格战。
　　６、与央行政策同时实施的高院的司法解释，在未来的两年内将引发大量的购房官司，而绝大多数将以房地产商的败诉和法院无法执行而告终。
　　７、没有资金支持的大量项目将缓建或不建，现房的供应量减少，造成现房价格的攀升。
　　８、非货币拆迁的回迁户由于资金的短缺迟迟不能回迁，造成与房地产商的矛盾。
　　９、由于房地产资金的短缺，房地产商拖欠施工单位的工程款，施工单位拖欠民工的工资，也会造成矛盾。
　　１０、房地产行业中钱更值钱了，可能出现非法融资、高利贷和地下钱庄。
　　１１、与非典一起对人们心理造成影响，房地产转向建设低层、低密度的房子，加快资金的回流，这将与我国人多地少的国情相背离。
　　１２、在国内商业银行放弃最好的房地产按揭业务的同时，外资银行迅速占领这部分市场。没有人民币经营许可证的外资银行也会充分做足外国公司、三资企业和一切有国外身份人的生意。
　　１３、如果国土部门配合央行的政策严格执行自己已颁发的政策，当年的“圈地”英雄将被“套牢”，商业银行的呆账、烂账将迅速上升，银行的金融风险由此引发。
　　１４、房地产行业迅速萎缩，将再也不会成为新的经济增长点，尤其是像北京这样的房地产投资占固定资产投资５０％以上的城市。
　　１５、房地产和相关行业如水泥、钢铁、家具、施工、装修材料，是劳动力密集的行业，由于房地产的萎缩，会带来这一系列相关行业的失业人数上升，增加社会就业压力。
　　１６、由于规定竣工按揭，使写字楼和商业用房供应量大幅下降，写字楼的租金维持在目前很高的水平，或更高，而高租金、高成本不利于吸引外国和外地投资。
　　１７、房地产公司的上市和借壳上市将热起来，成为房地产商在央行堵死房地产与银行通道的情况下试图走的另一条路。
　　１８、经济适用房销售和它的二手房市场将火爆。经济适用房有金融的支持、地价和２１项配套费的减免，政府减免部分约占售价的１５％～２０％，但经济适用房的再转让只须补交３％。
　　１９、２００８年前，相当一部分项目由于没有资金而成为“烂尾楼”、“烂尾坑”。举行奥运会时，城市面貌将与之很不相称。
　　２０、如果央行实事求是地迅速改变政策，严格限制银行给房地产的开发贷款；规范政府的土地储备贷款；鼓励住房和商业用房在建设中的按揭贷款；国土部门严格执行３０号文件，那么以上的各种可能性将不可能出现，经济也将得到健康的发展。
　　地产商“财路”吃紧
　　任志强（北京华远集团总裁）　　ＳＡＲＳ疫情通报归零让６月的天气格外明媚，但中国人民银行信贷政策（银发２００３１２１号）的调整像一场“六月雪”，让房地产市场开始进入了严酷的“冬天”。
　　当人们对一个行业在市场中运行的经济发展状况进行评价和判断时，通常都是在一个宏观经济政策不变或可能向有利于经济发展的方面调整的背景下研究，所得出的结论一般也建立在这个背景条件依然存在的基础之上。如果宏观经济政策极端地向不利于这个行业的发展方向倾斜，那么这个行业的基于原有政策背景下的判断就一定会是错误结论。就像我们曾经经历过的“停缓建”和“软着陆”一样，“通胀”会因政策的调整而变成“通缩”。当竞赛场中的游戏规则在中途发生变化时，竞赛的结果也会出现戏剧性的变化。就像本来是足球以一方攻入另一方球门的球数多为胜，改为攻入的多为负时，胜队反而会变成负队一样；当中国的房地产高速而健康发展时，突然反向地调整信贷政策，那些发展得越快、干得越多的发展商受到的影响可能越大——夏天也会变成冬天。
　　政府的调控一般是在市场的调控能力不足或滞后时，用先期政策倾斜的引导方式来协调市场的平衡的；但这次信贷政策的调整是从供、产、需三个方面同时下手，全面调整，既要压缩供给又要限制需求、缩小市场支持面。
　　基本概念的困惑
　　１、是金融信贷政策的调整，还是国家住房政策的调整？
　　全世界大部分国家都有以立法形式通过的住房政策，但一个人口众多的中国至今没有这种立法。最新的住房政策文件是１９９８年国务院转发的批准“２３号”房改文件，中止福利分房，改为货币化分配；因此也没有住房政策立法中对住房信贷政策的金融配套立法和住房政策中税收方面的立法。因此，无法确定信贷政策的调整是否是国家住房政策的调整。如对建设大户型、大面积项目的开发信贷限制；对高档房建设贷款的限制和对购买高档房者利息的上调；对购买第二套住房要提高首付和上调利率；对中低收入者给予个人信贷支持，让中低收入者进入商品房市场等等，都不仅是金融信贷政策的调整，更是属于国家住房政策调整的范畴。
　　如果“２３号”文件的三个供给体系的对象不变，那么这种信贷政策的调整则是与“２３号”文件的精神相违背的。
　　２、是信贷对象的调整，还是国家政治与经济政策的调整？
　　“十六大”的基本精神是建立更加富有的小康社会，让更多的人进入富裕的行列，毫不动摇地支持与发展非公经济。但这次信贷政策的调整，一个核心的重点就是只对中低收入者给予进入商品房市场的支持，对富裕或可能进入富裕的家庭采取歧视的“仇富”措施，看不到对“十六大”精神的支持。尽管我国目前尚没有对中低收入家庭的标准界定（全国的贫富差距过大），但希望更多的人富起来是“十六大”所要求和提倡的；进入小康改善人民的住房条件的目标是确定的；支持非公经济发展和扩大就业是确定的；用多种渠道求富、允许非劳动所得是写入文件之中的。那么，为什么新的信贷政策不支持购买大面积、大户型的住房，不支持购买第二套住房（中国城镇居民大多进入换房族，购二换一是大量的）不就等于不支持富裕吗？不支持购买商业用房又何来发展非公经济，何来扩大就业与发展生产？不支持购房用于出租，尤其是提高商住用房的门槛，又如何支持发展经济呢？有人出资买房，有人租房住或经营，恰恰是非公经济弱小而二者嫁接结合发展的重要途径。
　　表面看信贷政策的调整只是金融风险的问题，实际上是国家政治与经济政策的调整问题；没有配套的金融政策支持就不可能实现政治与经济的宏观目标。
　　３、是金融风险的防范，还是金融风险的陷阱？
　　毫无疑问，此次信贷政策的调整是从防范金融风险出发的，但实际的结果却是将进一步加大金融风险。如果这些政策是从银行尚未放出大量的贷款或者项目的贷款尚未发生开始，也许这些政策还有些先期的防范作用；但目前的情况是大量的贷款已经发生，如果中途改变游戏规则，那么已经发生的大量贷款将面临无法收回的更大的风险。
　　中止给有大量负债和有工程欠款的开发公司贷款是对的，但如果这些负债和被拖欠的工程款都来自于银行，那么中止给开发企业贷款的结果是让原来的贷款，包括给开发商的和给施工单位的贷款，都有可能烂掉。因为文件同时堵死了销售的后门——提高了个人贷款的门槛与发放的条件。
　　中国的会计核算方法一定是会让所有的房地产公司成为负债率较高的企业，即使发展商没有从银行贷款，所有的销售预收款也会全部列为负债，必须在竣工时才能转为营业收入，而不能像西方会计制度那样按进度结算，及时核减负债率。
　　中国的工程结算方式几乎会让所有的工程施工单位有大量的工程款拖欠，按进度或按时间段结算的方式会在工程量完成之后有监理、质检、结算的各种手续与时间要求。规模量大的施工单位仅这段时间差中的工程欠款就会是一个很大的数字，而不可能像银行的结算那样即时进行。几年前银行的异地汇款还会长达７天至半月，更不用说许多有信用证或担保的工程款了。
　　截断原有的现金流链条之后，最大的风险仍然在银行。
　　冬天并不会让所有的植物和动物死亡，梅花就会在雪中怒放。信贷政策调整有不利于市场发展的一面，同时也会给优势企业增加市场机会。房地产企业将在失去银行融资依托时更多的与资本市场结合，开辟更多的融资渠道来参与市场的竞争，并等待冰消雪化的春天的来临。

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