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高广垣：房贷方向虽正确切忌一刀切

2003年6月30日10:33	【打印本页】　【对此发表评论】　【关闭窗口】

　　全国工商联住宅产业商会副会长高广垣：房贷方向虽正确切忌一刀切
　　对于人民银行近日发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，总体来说方向是对的，而且时间上也是比较适合。我们可以看到中国有很多城市在房地产建设方面已普遍出现供过于求，供求失衡，甚至出现泡沫现象。供过于求并不可怕，因为市场价格会自然下调至供给放缓或减慢增长，市场的供求机制仍然有效地自行调节，是健康的。但有些城市的房地产建设已达到失衡的阶段，比如北京。即是说价格虽然下调，没有炒楼赚钱的机会，地皮也不能倒来倒去地赚钱，但市场的供应仍然大幅增加。这样的情况出现已是一种警号，市场的机制开始不能正常运作，价格的变动与供需的关系已开始脱离。可以看到近年北京楼价及租金虽然下滑了不少，但供应仍大幅增加。在北京市一个房地产项目动辄是五十、一百万平米，这是比较吓人的现象。至于泡沫现象则是房地产价格已经如脱疆野马，完全不理供应盲目的上升。在这种情况下不论楼盘质素，不论地点，不论供应有多少，傻瓜买楼都可以在短期几个月内赚钱。这时的市场自动调节的机制已经失灵，无论供应如何地增加，价格仍在不断上涨。上海已初步出现了这样的现象。形成这样的现象的原因在这里就不去探讨了。之所以说上海是初步出现泡沫是因为即使有了《通知》的措施，房地产价格可能仍会上涨，谁搭尾班车，什么时候会成为最后的傻瓜，没有人知道。
　　有城市供求失衡，有城市出现初步的泡沫，政府采取措施尤其在控制减低房地产信贷方面是有必要及正确的。但是由央行推出控制风险措施只能够达到银行系统及购房者在市场或项目出现问题时减少风险损失的目的，而同时也能压缩了对房地产市场的资金来源。更加关键的是有了这些措施之后，是否真正能恢复市场机制的运作，使价格及供需的拉动关系重新搭上。在市场经济的环境下，政府的着眼点应该是维持市场机制的有效运作；避免针对短期现象推出措施，或者只用行政手段干预市场机制。
　　根据我的理解《通知》所要针对的问题主要有三方面，其一是房地产市场的资金来源，其二是开发风险，最后是个人住房贷款的风险。以下会逐一分析及提出一些改善的建议。对于土地储备的政策方面，由于涉及地方财政及政府部门之间的事情，在这里就不做讨论分析了。
　　《通知》中关于对房地产企业贷款的控制及进一步收紧，这部分的措施主要针对未来新批的贷款为主。商业银行用正确的观念对待房地产开发的借贷是无可置疑。因为如果这第一关把不好，其他后期的开发风险和购房者所承受的风险都会很难控制。但其中有两处值得再进一步思考。其一是对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目的适当限制。其实金融机构在对不同种类的抵押物是应该有不同的风险判断和控制手段。不同类型的物业和不同地区的物业都有不同的价格和风险周期，商业银行应利用不同的风险政策在不同时期采取不同的措施来监控风险。这种针对于抵押物的风险，我个人认为没有必要从监管机构的角度来决定高档物业就一定是高风险。
　　至于《通知》重新强调四证齐全才能发放项目贷款，及自有资金不低于总投资30％的要求，我认为是很基本的要求，监管机构对这方面是不应该妥协的。可是从资金运用以及整体开发风险来看，只有这项规定是远远不够的。因为我们都知道国内的开发商很少会乖乖的一个项目的借贷及销售回款只用在该项目上。一般都是同时做几个，“十个煲，五个盖”的现象比比皆是。因此对开发企业的银行贷款的监控及销售回款的监控才是真正能避免开发风险。我建议下一步银行的监管机构与房地产部门及商业银行共同制定一套游戏规则来监控房地产项目的资金用款。而《通知》中有关商业银行发放房地产贷款只能用于本地区的房地产项目也应修改为“定项发放，定项使用”。这样就可以大大避免开发商都在蛇吞象的现象。
　　另外，《通知》明文规定不容许施工单位利用银行贷款来向房地产开发项目进行垫资，我认为是很难实行的。因为不容许垫资施工已经好几年，到现在也没有做得到，而且相反比以前更严重。这都是因为很多施工单位都是国有企业，他们的经营方式仍然不是纯粹的商业模式。而市场竞争也非常激烈，导致垫资施工几乎成了定式，很难避免。
　　《通知》最后提出了针对个人住房贷款的措施，我认为方向是正确的，但也有不足的地方。首先，对于区分第一套住房与第二套住房的做法是正确的。其实，对于个人住房贷款的风险除了抵押物的风险以外，就是个人的信用风险。而个人的信用风险尤以偿还能力，偿还意愿及过往的信用记录有关。对持有第二套住房的申请而减低抵借比是认定了该申请人有较弱的偿还意愿的做法，在国际上是得到认可的。事实上物业的用途是直接影响借款人的偿还意愿的重要因素。其他如投资、收租、渡假等不同用途的风险，也应该区分。作为监管机构，提出需要就物业用途来区分风险已经很恰当，具体的风险政策应由商业银行来制定，最好仍然是由监管机构检查认可，确保执行，但不需要批准。
　　然而在个人住房贷款中，我们不应只是着重于首付款。因为首付款与物业用途只是影响借款人的偿还意愿。但在衡量一个借款人的信用风险时，更重要的是他的偿还能力。这里所说的是每月的“供款与收入比”，或者是“房屋开支与收入比”。我认为银行的监管机构应该硬性规定两个比例，其一是抵借比，就是首付款占楼价的比例；其二是“房屋开支与收入比”。两者在借款人的信用风险的重要性是同等甚至于后者比前者更重要。这个也是国际上通行的做法，也能最有效的防范住房贷款的信用风险。我认为在国内的信用环境和社会文化的情况下，“房屋开支与收入比”应该定为不能高于50％。而对于不同职业，不同年龄，不同工种，不同工龄等的借款人，在风险政策中都应该区分他们的风险，掌控不同的百分比。
　　有关利用“房屋开支与收入比”来控制借款人的信用风险方面，关键在于收入如何认定，如何核实及怎样区分不同类别的申请人的风险。很多国内银行的朋友认为现在国民的收入很难界定，没法查核过往的信用纪录，因此就主要依靠抵借比来控制风险。事实上，在国内的现有环境对于收入的认定，核实以及风险的区分是完全可以做得到的。关于过往的还款纪录，这是需要经过好几年具有规模的发放消费信贷后才能形成有意义的信用纪录。商业银行或者准确地说监管机构应该要求在每笔贷款审核时对收入确认，计算、核实过程的方法和实际的执行应比较认真的要求。对于非正常收入、额外收入或者是或有收入以至其他收入等，如果利用比较严谨的审核办法和技术，是有办法去证明的。个人住房贷款或者是更广泛的消费性贷款的信用风险，只有在确立了真实收入以后才能真正控制。否则光靠首付款来支持贷款的信用是等同于一个只用一只手打拳的拳击手一样，险景处处。而且如果要个人住房贷款有良性的发展，为将来拓宽住房贷款的资金渠道而实行证券化铺路的话，对于贷前的风险审核、数据的收集核实以及文件的标准化，都要从现在开始改善做好。因为我们都明白，在住房贷款发放了给申请人以后，便很难再重新审核借款人。要求商业银行做好贷前的风险控制及改善整个审核过程是未雨绸缪。
　　总的来说，我认为目前银行的监管机构对房地产信贷应该放弃粗放型、一刀切的监管模式。应该采取的是细致的、比较持久稳定的政策。这样可以避免一哄而上，一上就乱，然后又急刹车的运作方式。因为要一个市场稳定的持续发展，必需要减低政策改变所带来的不可预见的风险。否则不光是开发商无法适应，连银行跟消费者也会很难适应。
　　而最后，关于这次《通知》的落实，应该按不同城市的房地产市场制定相关的办法及衡量结果的方案。只有对不同的国内市场、不同的风险以及对将来的发展的预期，采取细致而有区别的管理，才可以比较顺利的将房地产的信贷风险监管工作迈上与国际接轨的道路，但同时又把创造发展的空间给业界。
（全国工商联住宅产业商会副会长、香港分会主席、惠泽中国控股有限公司主席兼行政总裁　高广垣）

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