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房产时评：房贷新政实施势在必行

2003年6月30日10:56 　　市场报	【打印本页】　【对此发表评论】　【关闭窗口】

　　今年6月中旬，中国人民银行在全国商业银行系统进行房地产信贷业务的大检查后，针对房地产开发的种种违规问题，于6月13日出台了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（以下简称《通知》）。《通知》从建筑施工企业、房地产开发企业、政府土地储备机构以及个人购房者等方面都做了具体详细的要求。《通知》一经发布，房地产市场便产生了不同的反应。有的认为，房贷新规将会使银行利润获取受到影响，也有人认为房贷新规将迫使中小型房地产开发企业出局。
　　针对这种反应，记者采访了中国人民大学财政金融学院副院长、投资研究所所长任淮秀教授。任教授表示，中国人民银行此次房贷新政策是根据我国经济发展的情况，为了规范房地产市场而制定的。主旨绝不是要打压房地产行业发展，而是为了防止房地产的“虚火”
　　积聚，从而造成房地产行业的大起大落。新政策从长远来看，将有利于房地产业的完善，使房贷中存在的风险提前释放出来。剔除整个行业中不遵守规则、没有自身资金来源的房地产企业，而对资信良好、自身实力雄厚的房地产企业没有任何影响，仍能得到银行的贷款。这样在防范金融风险的同时也保障了房地产本身健康的发展。
　　任淮秀教授认为，房改实施后，银行配合房改是改革的一个重要部分，并取得了显著的成绩。每年房地产的发展都呈现两位数字增长，人们的居住条件也逐年得到改善，这些成绩是可圈可点的。但也不能忽视潜在的问题，问题之一就是一些根本不具有开发资质的房地产开发企业，在不符合开发的基本条件下，如没有房地产开发“四证”就进行项目开发，大量依靠银行贷款，以很小的资金来进行房地产的投资，把风险转嫁给了银行。《通知》要求房地产开发商拥有的资金必须达到整个项目的30％，即在银行只能贷到70％。这无疑给那些违规的、资金不足的房地产开发企业以沉重打击，迫使其或者变更募集资金的渠道，或者选择脱离房地产市场，依此整顿房地产市场。而另一存在的违规、违法现象就是虚假套现银行贷款。在房地产开发过程中项目出现变化，期房无法成为现房，导致房贷的信用危机。银行的钱无法如期收回，增加银行房贷不良贷款。
　　对于房地产贷款业务已经成为各商业银行重要利润来源的今天，一些商业银行的经营者对《通知》给银行带来的影响表示担忧。但任教授认为，就短期来讲，表面是降低了银行的利润收入，实质上是降低了银行房贷的风险。《通知》不下发，并不代表房贷市场不存在着更大的风险。《通知》只是对各大商业银行起到指导作用，促使银行和房地产开发企业之间的矛盾，如超贷、开发商无力偿付等矛盾提前释放出来。如果等到矛盾积聚不可调和的时候，将给国家金融行业带来沉重打击。现在各大银行已经纷纷行动起来，表示会严格执行央行的这一政策，在《通知》的引导下制定一些具体的办法。其中，中国建设银行就率先推出了房贷风险办法。
　　针对市场上出现中小型房地产开发商会面临出局的议论，任淮秀教授指出，《通知》不是针对中小型开发商的，针对的目标是部分违规房地产开发企业。这也有可能是大型房地产开发企业，大型房地产开发企业一样可能出现超贷、违规现象，所以大型房地产开发企业违规贷款也是存在风险的。而在中小企业中也有遵守规则的房地产开发企业，《通知》对其并不存在任何不利的影响。所以《通知》将导致中小型企业出局的这种说法具有片面性。任何房地产开发企业的发展都要按照自身的实力、财力、开发能力进行投资，按照市场的需求来开发项目。
　　我国目前的房贷优惠政策主要是要照顾低收入，住房水平差的用户，达到居者有其屋的目的。而现在违规贷款导致房地产开发商利益驱使，违背市场供需原则，建造大量的高档住宅，出现了大量高档房屋的空置无法兑现、市场供需极不匹配的现象。即房地产的“虚火”。《通知》之所以在此时下发，是支持房地产贷款管理的，限制一部分高消费，鼓励房地产市场规范、持续、稳定、健康的发展。具有引导房地产市场发展的作用，房地产开发建设要既能满足社会需求，又要降低风险。
　　谈到《通知》对消费者的影响。任教授认为，《通知》提升了消费者购房的安全保证，对于正常购房的人是百利而无一害，各大商业银行会陆续出台一系列的细则措施。受影响的是炒房地产的，这些人将不再享受房贷优惠政策，利率是按照人民银行同档同期利率缴纳的。而此次对商业用房贷款的要求也更严格，与普通的住宅不同，商业用房贷款风险更大，涉及到其能否盈利的风险，所以对商业用房的贷款首付要达到40％。
　　任教授还特别提到由于施工单位违规使用流动资金贷款而导致拖欠民工工资的严重现象。任教授说，现在《通知》中关于建筑施工企业流动资金贷款用途有了明确规定。规定要求建筑施工企业流动资金贷款只能用于购买施工所必需的设备。对违反信贷资金使用用途，垫资房地产开发项目的建筑施工企业，商业银行今后将不再提供相应的信贷支持。这样的措施有效的遏制了由原来建筑企业带来的大量的“三角债”局面的发生，防止了拖欠民工工资的现象出现，以此来保护作为弱势群体的民工的利益。(钟银燕)

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