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北京典型区域一、二手房价格分析

2003年6月3日9:16 　　北京现代商报	【打印本页】　【对此发表评论】　【关闭窗口】

　　２００３年前４个月，北京市二手房市场空前火爆。除了已购买公房上市的众多政策利好之外，广大老百姓对于二手房优势的认识进一步提高也是重要原因。其中，最被大家看好的就是二手房的价格优势。而这种价格优势往往是以同等地段的新房价格为参照系的。那么，北京市不同地区的二手房价格与新房价格之比究竟是多少呢？为什么会形成这样的格局呢？
　　海淀中关村地区
　　海淀区作为北京市的文化教育中心和高科技园区，一直备受关注，位于海淀中关村一带的二手房交易一直非常活跃。该地区今年新推出许多楼盘，地区平均价格在８０００－９０００元／平方米。而该地区的二手房平均价格是６０００元／平方米，约为一手房的７０％，这在整个北京市来说都较高。其主要原因有三：一是该区位于高校集中区，很多房屋属于校产不能上市；二是海淀区房屋租金一直是北京市最高的，很多房主宁愿出租获取租金回报，不愿卖房；三是海淀区是知识分子密集区，知识分子通常有校园情结，不愿舍弃校园文化环境，当然就不愿卖掉学校附近的二手房。这些原因造成二手房供应量不足，而该区二手房需求量大，所以房价偏高。但是近年海淀区中低档公寓楼盘项目开发增多，很多中低物业公寓投入使用，租房一族出现分化。城市ＩＴ人员一部分转为租公寓，一部分随着职位升迁，收入增加，也由租房转为买房。租赁需求的下降，导致海淀的租房价格正呈现出稳中有降的趋势。所以，二手房房主们不妨趁早出手，赚个房龄优势。
　　二环以内地区
　　二环以内是北京市中心，土地开发成本相当高，特别是东二环一带，如果开发商的新楼盘不建成甲级住宅或外销公寓之类的高档楼盘，成本根本收不回。所以该地区新房档次很高，加上地段优势，平均价格在９０００－１万元／平方米左右。该地区的二手房价格，平均也是６０００元／平方米，相当于该区一手房的６３％。究其原因，主要是二环以内房屋大都是计划经济体制下建成，大量房屋属于央产，不能上市，供应量很少。如果近期政策能有放松，使央产房也能上市出售，该区的二手房供应量将有大幅增长，房价也会有所降低。
　　亚运村、奥运村地区
　　亚奥地区以它不可替代的特定主题，一直是人们关注的焦点，那里兴起的楼盘也大多以运动为主题，房价较高，平均在８５００－９５００元／平方米之间。而该地区的二手房价格平均为４７００元／平方米，约为一手房价格的５２％，这个价格与海淀、二环内相比较，低了很多。该区二手房价格走低的原因主要是：首先，这个地区原有的一部分已购公房年限较长，房屋状况一般；其次，该区的二手商品房遭遇深跌，１０年前该区热炒的商品房价格很高，但目前房价已不足１０年前的一半；最后，该区二手房集中在北四环中路，这段路交通状况一直不好，所以影响到二手房价格，一旦交通得到改善，实现轨道交通，这里的二手房价格将会有所提升。所以有意在该区买房的人千万不要坐失良机。而且该区一直非常繁华，二手房价格又比较合理，如果做二手房投资，也不失为一个明智的选择。
　　ＣＢＤ地区
　　朝阳区ＣＢＤ地区目前已经成为北京市最值得关注的黄金地带，那里是北京的中央商务区，将成为北京的财富中心，世界投资的热点，引领北京市经济的发展。因此该区地价也相当高，新建的楼盘必然是甲宅、外销公寓之类，并且要体现现代化、国际化，房价平均在１万－１．２万元／平方米，购买者一定要有雄厚的资金才敢问津。而该区二手房的价格约５０００元／平方米，是一手房的４５％。其比例成为北京市最低。
　　ＣＢＤ区二手房建成年代也较早，房屋状况一般，加上这个区域的生活指数、消费水平都较高，二手房的需求量受限，所以价格适中。但总体看来，受ＣＢＤ发展前景的影响，在该区买二手房不管是用来自己居住，还是作为投资，都比较划算。杜立宇

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