

优先购买权阻碍公房二级市场发展

2003年6月3日9:21 　　中国房地产报	【打印本页】　【对此发表评论】　【关闭窗口】

　　２００３年北京公房上市交易有了规定，这无疑是个好消息，然而，北京市的相关规定仍然在某些方面存在着漏洞，其中关于原产权单位的“优先购买权”就是一例。
　　这里提到的原产权单位的“优先购买权”是指原产权单位在按成本价或标准价将房屋出售给职工时，往往在《公房买卖合同》中加入了一个条款，即单位职工在将已购公房转让时，原单位有“优先购买权”。其实，从表面上看，加入这样一个条款也没有什么问题，只要符合双方当事人的真实意愿即可，不存在其他法律问题。但在实践中却有了问题，当职工欲出售已购公房并要求房管局办理过户手续时，房管局自然要求职工提供原产权单位放弃“优先购买权”的有关材料，但是原产权单位却拒绝办理，致使已购公房转让推迟，直接导致公房二级市场的发展受阻。
　　那么对这一现象如何看待呢？北京市又有那些相关规定呢？
　　关于“优先购买权”，《北京市已购公有住房上市出售实施办法》第四条是这样规定的：“ 对法律、法规规定不得上市出售的已购公有住房和在与产权单位签订的公有住房买卖合同中有特殊约定（规定住满五年内容的除外）的已购公有住房，应按照法律、法规规定和与单位的约定执行。”
　　关于执行《北京市已购公有住房上市出售实施办法》有关问题的通知第五条规定：“实施办法第四条“在与原产权单位签订的公有住房买卖合同中有特殊约定的不含住满五年的内容　已购公有住房”一款，特殊约定系指：
　　一　涉及单位的特殊性，非本单位职工不宜进住的：
　　二　在合同中签有为单位服务等内容约定条款的；
　　三　其他特殊约定内容的。
　　凡签有特殊约定条款的，均应解除其条款后方可上市出售。
　　关于执行《北京市已购公有住房上市出售实施办法》有关问题的补充通知第三条规定：“上市出售房改标准价的已购公有住房，原产权单位的优先购买权是指在同等出售价格下的优先购买权。”
　　从北京市的以上规定来看，原产权单位与职工订立的合同中规定的“优先购买权”，没有被明确的规定属于职工与原产权单位的“特殊约定”，但是关于执行《北京市已购公有住房上市出售实施办法》有关问题的通知第五条在对“特殊约定”进行解释时，设置了一个兜底条款即“其他特殊约定内容的”，因此，我们可以认为，职工与原产权单位订立的“优先购买权”属于“其他特殊约定内容”。那么至此，是否可以认为这个“优先购买权”是双方真实意思的表示，职工欲出售公房必须通知原产权单位行使“优先购买权”呢？笔者认为仍然存在以下两个问题：
　　一、“优先购买权”有其独立的制度价值和适用范围，不应任意扩大，随意适用。
　　“优先购买权”是不动产转让中的重要权利。但是该项制度有其独立的制度价值和适用范围。考察古今中外关于“优先购买权”的立法例案可以发现，虽然不同的立法确立的“优先购买权”的具体类型各有不同，但大多规定了两类主要的产生“优先购买权”的情形：一是共有关系中各共有人的优先购买权；一是对不动产的用益关系，尤其是租赁关系中承租人的优先购买权。在共有关系中，之所以设置其他共有人的“优先购买权”，是为了更好地发挥物的效用，毕竟各个共有人更加熟悉共有不动产的赢利状况和赢利能力，从而降低交易中的成本；在租赁关系中，设置“优先购买权”，一是可以产生如上所述的效果，同时还可以消除用益权人（承租人）的心理负担，鼓励其更谨慎、合理地利用该不动产，同时亦有保护用益权人（承租人）等社会弱者的考虑。因此，“优先购买权”是着重考虑不动产的各个利害关系人的各自利益后为其提供的一项特别的权利保护制度，在实际生活中是不能随意设置该项制度的。在公房上市问题中，原产权单位与职工在签订了公房买卖合同后，二者之间在不动产转让问题上就不存在直接的法律关系了，原产权单位既不是该公房的共有人也不是承租人。如果在这种情况下，仍然设置“优先购买权”，那么职工欲将公房上市时，必须通知原产权单位，并且需等待原产权单位是否购买的答复。在此之前，职工还需在市场上寻找买方以便确定房屋出售的市场价格，并将该价格提供给原产权单位，以此作为同等条件下“优先购买权”的价格标准，而这些工作做完了，却久久不能得到单位的答复，以致出售该房屋受到了阻碍，实践中，这样的情况并不少见，结果严重抑制了二手房交易市场的发展。
　　为什么原产权单位不及时答复职工呢？其实，在当初签订公房买卖合同时，该单位并没有充分考虑到这个问题，或者说是随意加了这么一个条款，现在职工向单位“请示”时，当初办理该事的人要么早已退休或不在，要么态度也不明确，以致久久不给予答复。其实很多单位根本不想再买回原来的房屋，但就是没人处理这事，客观上却耽误了公房上市交易。
　　二、针对目前的这种情况，笔者认为，可以有两个处理办法：
　　１、各个地方政府可以在其制定的地方规章中明确规定“今后发生的公房买卖合同中不允许再规定原产权单位的‘优先购买权’，除非单位是共有人或承租人”。
　　２、对于已经在合同中规定了原产权单位的“优先购买权”的，可以继续承认其效力，但是原产权单位应及时给予职工答复，并可以在规章中规定原产权单位考虑是否购买的期限，超过该期限并给职工造成房屋市场价格差价损失的，原产权单位应给予赔偿。
　　总之，地方政府在立法的过程中，应就历史的和现实中发生和存在的不合理想象提供解决问题的途径，这样不但能给予消费者以指导，也能对各种公房的原产权单位以督促和监督，以便更好地促进公房二级市场的发展与繁荣。杨玉环

【打印本页】　【对此发表评论】　【关闭窗口】