　　四月，京城楼市经历了在一个月度内落差最大的一次变故。据悉，今年1－2月份商品房销售与上年同比增长1.3倍。四月初的国贸春季房展还如往年一样春意盎然，似乎还透着一年之计在于春的殷殷企盼；然而时至四月中旬，随着全市上下投入到抗击非典的战役之中，楼市骤然变得萧条起来。4月当月销量仅增18.6%，比3月份增量锐减。随着五月下旬疫情的退潮，各界对京城楼市的关切转向了非典对楼市产生的影响上，这是一个无法回避的问题。
　　■非典不会改变房地产业格局
　　非典是楼市的灾害，但不是灾难。非典对房地产业及市场的影响，主要是通过宏观经济层面和广义心理层面间接发生作用。一场灾害如果对人们的收入总量和劳动生产率水平没有造成明显下降，也就不会对社会购买力产生实质性打击，也就不至于对支撑楼市的物质基础造成抽空作用。同时，一场灾害，由于很快进入了被控制阶段，社会性的过度恐慌和由此滋生的悲观情绪将逐渐消除，投资信心及消费心态将由弱转强，楼市的精神支持必将转强，甚至出现反弹。这就是非典时期及其后的基本面。影响房地产业的技术面因素见仁见智，比如有人认为，非典使人们对房屋的通风性要求高了，因而对所谓通风性不好的塔式建筑会产生怀疑而对板式建筑会喜爱有加；对小户型会被舍弃而对大户型会追求不已；有人认为由于人群聚集是传染疾病的原因之一，所谓“大盘”会失去规划政策上的支持；有人认为高层建筑不再受宠而郊区低层低密度房子会由此走俏，甚至进而推导出城市居民居住郊区化会因此大行其道等等。这种基于片面因果关系得出房地产不同产品类型未来命运的判断，虽然不全无道理，但有些禁不住推敲。据悉，在这次非典所提示的传染途径中，除了与已发病患者密切接触这一条是直接肯定因素之外，其他都只具有参考或次要原因的意义。而对生活及工作场所房屋要通风、宽敞、向阳等追求，都只是一般的既有原则和常识，早已被业界归入“均好性”之中，并不是非典以来的新发现。非典过去之后人们对居住条件的选择，无论是在城区郊区、大盘小盘、户型大小、板塔结构及高层低层等方面，大体上仍会沿着既有的轨迹走下去，非典对它改变不了多少。如果一定要举例反证，那只能说，这次非典传染力度最强的场所是医院，而医院大多是板式建筑，只要窗门大开通风不成问题，楼层大多数也不高，建筑容积率较低，不知能否说明一些问题。再则，人们对居住地点选在城区还是郊区的主要理由与传染病关系不大。
　　■非典将对地产市场形成短期影响
　　对楼市销售的影响，从现象上看，四五月份里，人们由于防传染而减少了看房选房购房行为。这种看得见的影响是否反映着市场深层的实质变化呢？不是。北京房地产近几年的实情是产销两旺但产大于销；投入增长强劲需求增长却稳中见缓；竣工量大而空置率也高。北京楼市已于一年前自发进入阶段性自我调整阶段。增量商品房的销售增速赶不上投资增速已是不争的事实。非典的影响只是顺着原有调整方向起到了短暂的叠加作用。随着疫情的缓解，五月下旬起买房看房的人又多了起来。相信持续了近两个月的不利影响将较快消退，市场恢复了人气以后，销量也会回归既定轨迹。非典对京城楼市销量的影响，主要表现在节奏方面。去年是前低后高，销量的大头是在年末才爆发出来，今年初重新回落到正常水平，但由于去年同期基数较低，与去年同比仍有近一番的增幅。今年原本可能是前高后低走势，加上非典的影响，这一可能性将变得更强。非典对中长期的影响，也就是超过一年以上甚至更长远的影响将是不明显的、间接的、派生性的。至于许多人认为的，非典会改变人们的许多观念，包括与居住有关的安全观、健康观等，将长久地、深刻地影响房地产业的未来发展。但这只是非典带给人们的一个不确定性很强的思考而已，至于影响力是什么、有多大还不得而知。
　　■找准损失，努力挽回
　　关于非典对京城房价水平的影响，需从根本原因上去把握。在供应量总体宽松的情况下，购买力的涨落决定房价的基本趋势。如果灾情最终导致了当地居民收入水平发生了力度较大并且持续时间较长的下降，才会使社会购买力及消费信心受到抑制，才有可能最后影响房价的变化。
　　从当前的抗非典情况来看，由于政府得力、全民一心，加上科技的威力，非典在较短时间内得到了控制，上述情况完全可以避免。据统计资料分析，今年前四个月的全市平均房价非但没有下跌，与上年底的每平方米4467元相比还微涨了7元。这次非典对一部分人群的短期收入产生了负面影响，使之推迟中近期买房是可能的。但随着这些人的收入恢复增长情况会有所改变。另一方面，对于收入没有受负面影响的大多数人群，买房改善居住的步伐很可能会从此加快。后者多于前者的概率更大。另外，本次非典属于疾病类灾害，既不存在因政局动荡造成“抛空”现象的可能，也没有唐山大地震那种实物灭失型的直接物质损失，楼市存量稳定，增量楼盘进场延缓，房地产市场的价格与市值水平保持稳定，因而损失是有限的。有限的损失究竟是什么损失呢？就目前所能确认的主要损失形式是施工或销售进度慢，损失的内容主要是时间。比如按原计划开盘人气不旺使回笼资金速度受到影响，或者材料供应短暂推迟使工程进度受阻等。而房地产由于运作周期长，如果把半年左右的时间放在一个周期平均三至五年的项目开发全过程中来看，延误的进度是可以追赶回来的，因而损失的时间也就可以弥补和挽回。这一点是由房地产行业特点决定的。外国外地进京置业投资在中短期会有一个观望期而影响增速。针对这类损失，投资商也会作出投资方向的调整，在近期适当调减投资和外需型产品，把腾出来的资源转向自需和内销型品种的开发，通过对冲互补最终减少总量损失。
　　　　　　　■文/全国政协经济委员会委员北京林达集团董事长　　李晓林

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