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| TOWNHOUSE:健康价值论居住成本论概念论 | |
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| 2003年7月10日11:12 北京青年报 | 【打印本页】 【对此发表评论】 【关闭窗口】 |
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买一套TOWNHOUSE毕竟是要花费上百万元的大件，购房人不光要享受到宽敞的居住空间，还当真要算计一下到底值不值，看看它有无投资价值。这里我们向您介绍十个评价TOWNHOUSE价值的理论。 健康价值论 非典不仅危害人的健康和生命安全，同时也极大挫伤经济的发展。但非典同样也具有建设性，它使得人们更加珍爱身体，珍视健康。在城区高楼社区频频发生类似香港淘大花园的事件后，人们的置业目标一下锁定为没有共用下水道和中央空调的别墅和TOWN-HOUSE身上。 TOWNHOUSE多在郊区，具有低容积率和低人口密度、高绿化率和高空气质量等优势。京郊密云和平谷居然从头到尾没有发生一例非典，而且所有郊区的非典病例，都明显低于城区。所以，非典两个月，翡翠城破纪录卖了140余套TOWNHOUSE。 专家提醒，非典时期TOWNHOUSE热销不会保持很长时间，城里住宅在很多方面是不可代替的。非典过后，人们对TOWNHOUSE的热衷应会降温。 土地价值论 美国曾经对二战后几十年来公寓和别墅（包括TOWNHOUSE）的租售价格走势做过统计。统计分析发现，公寓的价格总是上下浮动，而TOWNHOUSE的价格却呈现稳步上涨的趋势。从这一点可以验证土地的不可再生原则，随着土地越来越少，土地因为稀缺，价格在上涨，因而占有土地的TOWNHOUSE价格也必然会上涨。 专家提醒，有时在一段时间内某一地区土地供给量大增，其价值则无法体现。 市场价格论 TOWNHOUSE值与不值，市场最有发言权。2001年康城和未来假日花园刚刚开盘时，价格只有4000多元，而现在两个楼盘的单价都在7000元以上，可认为，两年前花150万元买的TOWNHOUSE，现在价格上涨了70%，总价要多花100万元以上。刨去两年的利息钱，赚的也是天文数字。 专家提醒，开发商定的高价存在信息不对称的风险，很可能有价无市，一是业主若依照高价可能会找不到买家，二是开发商自己也必须暗打折扣才能卖掉。 使用价值论 从主观来讲，消费了感觉满意就是值。购买TOWN-HOUSE能享受到有天有地，独门独院的生活，可以拥有完全私有的空间，去除楼上楼下的干扰。 住在万科青青的甄先生说，他家3层TOWN-HOUSE各有其用，一层客厅，二层住两位老人，三层住他们三口，大家生活在一起互不干扰。而且小区外不多远就是农贸自由市场，它可以买到刚从地里摘的新鲜蔬菜；家里有花园，自己也可以种；邻居们很快熟了，大家关系很好，有事互相照应。他觉得从这些点看，买TOWNHOUSE很值。 品牌价值论 有品牌有实力的开发商可以降低购房人投资风险。开发商有足够强的实力，保证了房地产的长期开发和对品牌形象的重视。品牌开发商还具有较高的人员素质和成熟的企业经营理念，只有开发商本身具备了一定的素质，才有可能做出让消费者满意的产品。另外，有品牌的开发商可以整合多种资源。这些资源包括前期的规划方案、物业管理公司的选择、小区的园林绿地规划等等。 除了开发商的品牌效应，有品牌的物业管理公司在规模、实力、发展历史以及资质等方面的优势都有助于房产的价值增值。 供需矛盾论 价值与需求量有密切关系。有较大需求量的地区，像中关村、CBD等人员密集的办公就业地，周边的TOWNHOUSE项目就拥有较好的长线投资条件；需求量相对小的地区，超规模的开发与地区的基础设施发展脱节、与地区吸引住户的能力不匹配，就会对投资产生不利影响。比如望京目前的投资指数就不高。另外，从康城销售结果看，总价80万、100万、150万是低端TOWN-HOUSE的三个台阶，每上一个台阶，客户有效需求就明显降低不少。 价值与供给量也有密切关系。如果地区已经比较成熟，开发量较大，价格也抬到了一定的高度，就不具备太理想的投资价值，但有一定的保值功效；地区发展正处在起步阶段，但开发量已经不小，且土地存量较多，未来会有更多的楼盘入市，不太适合投资；地块成熟度高，但开发量小于需求量，土地的存量也不丰富，投资就会得到理想的收益；最后，针对某一个项目，如果规模过大，供给量多，也不适合于投资。 过渡产品论 很多人对住房的最终梦想是拥有一套独栋别墅。但别墅单价和总价过高，难以吸引买家，而TOWNHOUSE（连排别墅）其特性决定成本低，价格适中。但业内普遍认为，TOWNHOUSE是介于普通住宅和别墅之间的过渡型产品。当人们消费水平再上台阶，TOWNHOUSE就无法与别墅抗衡，所以单从这一点看来，对别墅的投资更具长远眼光。 居住成本论 虽说TOWNHOUSE总价可以低到100万元，但与高档公寓比较，入住成本高。 专家举例说明：100万的TOWNHOUSE按揭20年，首付20万，每月要付5500元；律师费、保险费、印花税、契税、公共维修费共3万元；普通装修20万元。房子大日常开销也大，物业费、水电煤气费、供暖费、绿地保养费、保姆费每年3万元起，如果住宅窗户太多，设备不节能，费用会更多。 大多数TOWNHOUSE建在郊区，要考虑到上班的交通成本；TOWNHOUSE周边配套应足够好，在开车几分钟的范围内，最好有地方购物；孩子上学、老人看病，能否就地解决等等，所有的居住成本都要事先考虑清楚。 政策风险论 别墅TOWNHOUSE产品受政策影响很大。 一些人购买的乡产权或无产权的别墅TOWN-HOUSE，一旦政府一声令下要拆除，损失巨大。 今年2月18日，国土资源部45号文件紧急通知，停止别墅类用地土地供应，这样之前通过审批的别墅项目立即称自己是空前绝后，TOWNHOUSE项目也趁机称自己是终极产品，都具有投资价值。 今年6月13日，中国人民银行网站上公布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。通知说，对购买高档商品房、别墅或第二套以上（含第二套）商品房的借款人，商业银行可适当提高个人住房贷款首付款比例，并执行人民银行公布的同期同档次贷款利率，不再执行优惠住房利率规定；借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过60%，贷款期限最长不得超过10年。这无疑限制了买房欲望。 概念泡沫论 楼盘概念的炒作掩盖了项目本身存在的问题，大量炒作资金打入房屋成本中，使房屋价格与原来的价值相脱节。在市场上买家普遍不成熟的情况下，投资的风险巨大. |
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