
房地产大腕纵论央行121号文件对房价的影响

2003年7月10日11:15 　　北京青年报	【打印本页】　【对此发表评论】　【关闭窗口】

　　央行121号文件出台后，京城楼市震荡激烈，业界议论声四起。有人说，北京楼市将面临资金链断裂的危险；有人认为，121号文件将使一批中小房地产企业面临考验；有人说，121号文件将抬高房地产企业入市门槛，最终导致供应量的减少而使房价上涨；有人说，121号文件最终打击的是北京房地产的需求市场……121号文件出台后，到底影响了北京楼市什么，有可能给北京楼市带来哪些变数？
　　121号文件核心内容是什么
　　刘晓光：有一些条款是重申过去的规定，如四证齐全、商业物业六层按揭等都是以前的规定。新内容只有两条，一条是封顶才能做按揭，另外一条就是第二套房的70%的贷款。
　　潘石屹：八条内容只有两条是新的：第四条是主体结构不封不发放按揭；第五条是商业用房———指写字楼、商铺等要竣工验收才能卖，这是影响最大的两条。
　　陈长春：121号文件涉及两个方面的内容，一个方面是面对开发商的“贷”，另一个方面是面向买房人的“按揭”。从贷的情况来看，某种意义上相当于建一条有规则的高速公路，有一些能提速的车就上了这条高速公路，上不了的车就从辅道上走，而怎样建立相应的辅道是目前最需要考虑的问题。我们要着重考虑的应该是按揭这块，即需求这块，显然，121号文件堵住了需求这条路。
　　121号文件是否抑制了住房需求市场
　　刘晓光：121号政策对首创置业没有什么影响，但是对很多地产商应该有很大的影响。房子明明可以预售，却不让它预售，让它延期按揭，这是浪费资源，是打压投资环境，是降低消费需求。
　　任志强：按照121文件，北京楼市将没有二级市场和三级市场———没有第二套房，怎么会有二级市场呢？把二级市场消灭了，三级市场也就消灭了。没有二级市场、三级市场，也就没有住宅梯级消费市场，北京的房地产市场又将回到计划经济时代。
　　121号文件对谁影响最大
　　姚军：121号文件很显然是在打击中小开发商。我们属于典型的中小发展商，现在不慎做了高档房，进了121号文件的“重灾区”了。北京4000多家发展商，绝大多数是中小发展商，121号文件意味着中小发展商所得到的金融政策扶持力度将非常差。中小发展商要尽快跑，跑慢一点就要死了。
　　潘石屹：有一个特别有意思的问题：我们这个年代的人，想想前十年、二十年，大家吃的、穿的是什么，就能得出市场经济是好东西这个结论。而市场经济就是公平竞争，如果竞争规则对中小的东西起到危害了，不能充分竞争的话，我们就会失去竞争能力。121号文件出台后，几乎所有的媒体、有关部门的人都在讲，中小型开发商要找死了。其实，这样的腔调是不了解市场经济的精髓。我们这么多年就是因为按邓小平制定的市场经济的路线走过来，我们才富裕起来了，但是今天，如果我们要违背市场经济规则，我们可能会倒退。
　　刘晓光：房地产行业最可怕的就是所有权的价值降低。如果中小企业给打压掉了，房价势必受打压，出现价格战，就有可能出现老百姓买了房后出现贬值现象，而一旦这些年大家买的房子成了负资产，损失可能就是几千个亿的事。
　　121号文件是不是有关方面对房地产行业的“预警”
　　任志强：我不认为是“预警”。政府的责任是公正地公布信息指数。美国银行贷款，先请一个评估机构来评估，评估机构认为可以，就给你贷款。而现在我们的银行没有评估能力，只看财务报表来作贷款决策，这是不符合国际上通行的做法的。
　　田占雄：121号文件调整经济，调整的点是对的，但是调整的杠杆是不对的。个人消费的法律关系和经济关系是个人跟银行所签订的关系，并不是跟房地产商发生关系。银行并没有把钱贷给开发商，现在通过限制个人按揭来把这条资金链弄断，是不对的。
　　房价是涨还是降的
　　潘石屹：121号文件出台以后，北京房价在涨。因为121号文件通过七个途径不给房地产行业资金，一定会影响北京楼市的供应量。当供应量降下来，而需求量保持一定的情况下，房价应该上涨。这里说的是现房的价格会涨，因为现房毕竟没有风险。而期房，随着购买人的风险的加大，期房有可能会出现打价格战的趋势，这是121号文件出台以后对房价的影响。
　　谢强：121号文件的出台，大宗土地的拍卖也会受到影响。根据已经出台的规定，以后土地都要搞拍卖、挂牌等公开交易，但是谁会去买？买土地的钱怎么办？这也将影响到供应量。
　　任志强：房价不但不会降，反而会上升。土地供应少了，中小开发商退出了，市场供应总量一定会缩小。供应量缩小以后，房屋的价格一定会上升。
　　北京城市品质的提升会不会受央行政策影响
　　陈长春：从某种意义上看，建什么样的房子，就是建什么样的城市。从121号文件看，有关方面显然是在抑制高档住宅项目，鼓励中低档住宅项目。现在上海、北京等地都在谈论提高城市品质的话题，我想大家可以思考一下有关城市品质和发展商之间的关系这一问题。不妨设想一下，如果CBD区域用2500元、3000元的房价建设，未来北京CBD区域会是什么样？CBD这样的区域发展究竟要发展四五千元钱平庸的楼盘，还是应建设八九千元钱甚至上万元钱的高品质的楼盘？不难看出，城市品质受很多政策的影响，这里面包括银行政策、包括税收政策，也包括现在各个区域的产业支持政策。未来CBD能不能做起来，做成什么样，不是发展商单方面所能解决的。
　　我们究竟要打造一个怎么样的北京，要把北京建设成什么样？方方面面都应该认真思考。
　　任志强：121号文件实际已经告诉我们，北京的城市品质不能升级。拿今年经济适用住房最集中的南城来举例，本来南城的发展就相对落后，现在建大批经济适用住房，住了一大批中层收入者，带动的是比较低的购买力，南城的财政收入不会因此提高多少，而财政支出会大大增加，以后南城会怎样？大家可以想一想。
　　刘晓光：一个城市有高品质的形象，必备具有三个条件，第一，物价高，消费市场发达；第二，高级人才聚集；第三，城市发展前景如何，即明天会怎么样。从这三方面看，央行的新政策对北京城市品质的提升显然是有影响的。
　　谢强：作为一个国际大都市，北京房地产的发展应该符合国际大都市的发展。国家提出发展信息化、城市化，其中，城市化是最基本的。而房地产商在城市化的道路上起着不可磨灭的作用，但房地产商需要各行各业，尤其是金融界的支持。
　　李世恒：北京市奥运工程正在启动，许多项目都在上马。今年年初，北京市政府就提出了要优化投资环境，北京的城市品质也面临升级。应该说政府的职责要充分体现，首先要充分尊重市场规律，其次是要保证政策的持续和稳定。《北京青年报》作为主流媒体，举办城市论坛的目的是集各方智慧来论证城市发展过程中，各方所应该和能够承担的责任，全面促进城市发展提升城市品质，谢谢各位参与我们的活动。

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