　　近几天，开发商们经常挂在嘴边的最热门话题，莫过于央行新近出台的房贷新政了。本月13号，中央银行下发的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（以下简称“121号文件”），之所以令房地产开发商们感受到一种来自源头的震动，主要是因为金融政策发出明白无误的信号：以前的“游戏规则”要重新修订。
　　房地产贷款不得胡来
　　121号文件对众多房地产商而言，也许感到十分突兀，但对于中央银行来说，实是必然之举。早在前年，央行就对房地产市场过热有所警觉。2001年6月，央行发布了《关于规范住房金融业务的通知》（以下简称“195号文件”）。该文件的主旨是要求各商业银行严格规范对房地产信贷业务的管理。2002年11月，央行在全国范围内，进行了声势浩大的房地产信贷大检查。其内容主要是对照195号文件，检查商业银行在2001年6月到2002年9月的房地产信贷业务办理情况。此次检查发现，有关房地产违规贷款和违规余额分别占检查总笔数和总金额的9.8%与24.9%。虽然违规贷款率并不就意味着是百分之百的不良贷款率，但眼下，央行确有理由对房地产信贷状况感到担忧。
　　目前国内房地产的开发模式，大多是由建筑商垫资入场，而建筑商再让材料供应商垫资供货。近来上海地产富豪接二连三地“翻船”（有消息称其波及的银行资金达百亿元之巨），由此极有可能引发一系列的三角债，进而形成繁杂的债务链，并可能使银行不良贷款增加。尽管外地开发商对此事的评价多有几分无奈：“上海人得病，让别人吃药”，但银行界人士认为，全国各大房地产热点城市的开发模式都很相近，上海地产商的“东窗事发”显露出房地产信贷管理上存在纰漏，如不及时补堵势必形成极大的隐患，或许会酿成更大的金融风险。
　　国务院发展研究中心金融研究所所长夏斌认为，对于国有独资商业银行而言，由于所有者缺位，经理人没有来自所有者的约束和压力，这是银行“问题贷款”的主要原因。
　　由于制度等根本性的问题短时间内尚难以解决，那么只有加强银行的信贷管理，提高信贷评审人员的专业素养和职业操守，才有可能尽量降低银行风险。央行下发的121号文件，尽管还没出台具体的实施细则以及规定具体的执行日期，但对房地产企业的开发贷款和流动资金贷款、建筑施工企业流动资金贷款、个人商业用房贷款以及土储备贷款均做了较为明确的规定，这给各商业银行的房地产信贷划出了一条基本界线，其政策信号明白无误地传达了这样一个信息：切勿在房地产贷款上任意胡来。
　　个人房贷风险不可小视
　　如果说，央行对房地产开发及相关信贷管理的规范整肃是迫在眉睫之事；那么，121号文件中对个人商业用房及个人房产投资贷款的门槛提高则是防患于未然之举。
　　目前，工商银行个人住房不良贷款为5.28亿元，不良贷款率为0.22%；建设银行个人住房不良贷款为32.05亿元，不良贷款率为1.59%。从国际经验看，个人住房贷款的风险一般是在发放贷款后的3-5年中逐步显现。我国现在个人住房贷款余额中，80%是2000年以来发放的，由于房地产贷款还贷周期较长，短期内并不会影响银行质量，其金融风险不易被察觉。但随着时间流逝，房地产信贷风险的累积效应，将很大程度决定商业银行未来数十年的信贷资产质量，其影响不可小视。
　　据近期的一组数据显示：今年1季度，上海各类房地产贷款余额为2494亿元，在总量达2093亿元的自营贷款总盘之中，个人房贷达1132亿元，而同期房地产企业住房开发贷款余额不过240亿元，其比例约为1:5。据悉，在庞大的个人房贷中有相当部分为个人房产投资贷款。今年前5个月，上海个人商业用房贷款新增16.3亿元，同比激增两倍。而目前，上海的商铺面积已达1700万平方米，人均商铺面积已达1:1.2，接近饱和临界点，并已出现难以出租的“死铺”现象。
　　在其它房地产热点城市个人房产投资亦蔚然成风。这或许为未来的金融风险埋下了一定的隐患。
　　1990年，美国约有735000个债务人申请个人破产。如今日本的房价比最高时下降了70%以上，给日本银行带来大量不良贷款。有银行界人士指出，若未来中国利率上升1个百分点，中国个人消费贷款人每年将额外多承担1000亿元利息，一部分债务人可能因此而难以为继。此外，目前我国对贷款质量的评估主要是以是否逾期为标准，较少考虑借款人的还款意愿和还款能力。因此，假如出现房价下行，房产投资人被“套牢”的情况，其还款意愿和还款能力均会受到极大影响。由于目前我国在个人破产、抵押拍卖等司法制度方面尚不完善，因此这增大了银行不良贷款的变数，使得央行有理由对眼下方兴未艾的个人房产投资热感到担忧。
　　由此看来，央行121号文件的出台，实是为未来可能出现的金融风险筑建了一面防火墙。称其为无奈选择也好，说这是主动出击也罢，总之，央行断然采取的防患于未然之举，目的就是要远离金融风险。（孟坚）

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