
社科研究员谈房贷新政政策调整带动结构调整

2003年7月15日11:3 　　中华工商时报	【打印本页】　【对此发表评论】　【关闭窗口】

　　本期嘉宾中国社科院经济研究所　研究员汪利娜
　　央行房贷新政策的出台，引发了房地产业界对产业未来发展的激烈争议。近日，有发展商断言，由于新房贷政策切断了开发期房项目的资金链，楼市房价将会上涨，同时，也有人称，由于投资买家受限，房价将随之滑落，消费者对此甚为关心
　　认识各不相同房价升降不一
　　业内对房价升降的判断不一，其中一个重要的原因是，人们对去年以来始终争论不休的房地产“泡沫”问题在认识基础上存在差异。面对去年已达2500多亿资金的空置房，有人认为是严重的“泡沫”，有人却觉得这是“结构性失衡”所致，认为空置房不一定是不良资产。另外，全国各地楼市发展的不平衡，不同物业产品受新政策的影响程度也不同，这些都导致人们对现实及未来市场判断上的差异。要想笼而统之地断定房价的升降似乎不大容易，然而，根据新房贷政策侧重防范风险的政策取向，一些业内人士认为，包括经济适用房在内的房地产开发企业都会受到新房贷政策的影响，其中，中档房价格将会上升，投资型高档物业的后续项目将会降价。
　　经济适用房内压增大价格不变
　　尽管此次出台的新房贷政策强调，该政策有意向中低档项目倾斜，但所有的房地产开发企业，包括经济适用房项目的开发商都感到面临巨大的资金压力。
　　天鸿集团副总田占雄坦言，新的贷款政策对经济适用房项目的流动资金会产生较大影响。虽然政府对开发建设企业早有规定，不得垫资开发，但现实情况是，几乎90％以上的企业都有垫资行为。新政策掐断了建筑公司的贷款，这意味着施工企业难于垫资开发了，这将迫使开发商加大施工付款力度。经济适用住房由政府限价，不会涨价，但今后同样要面临只还不贷的资金压力。这对企业的实力将是一次考验。
　　中档房利率供量变化房价上升
　　目前，有业内人士分析认为，新房贷政策实施后，由于商业银行只能对购买主体结构已封顶的居民发放个人住房贷款，以往利用个人按揭资金建设期房的做法将成为过去。但开发企业用高于个贷利率的开发资金贷款解决前期投入，将因开发成本的增加使房价提高。
　　中房协秘书长王平认为，央行规定建设项目必须在封顶后，才能获得个人按揭贷款，其目的是为了支持中低收入者的消费，减少购房者的利息负担；同时，央行对购买高档商品房、别墅及第二套商品房的借款人采取的提高个贷首付款比例和贷款利率的规定，也是为了通过抑制富人的投资性行为来减低市场风险。但房地产产品多层建筑的主体最少需要半年时间达到封顶，高层建筑则至少需要两年才能封顶，这期间，开发企业只能用生产资金从事前期开发，由于开发贷款的利率为7．6％，大于个人按揭5．4％的利率，其增加的部分最终将会体现在房价上。
　　今典集团董事长张宝全认为，由于近两年市场竞争加剧，除了一些高价项目拥有高额利润，大多数项目的价格已趋于回归，利润空间已被挤压。新房贷政策施行后，如果同样一套售价6000元／m 2，价值50万元的商品住房，将会因开发投资贷款利息的增加而出现1．1万元的利率差。同时，购买封顶后的现房，每平方米需要增加5．7元的税费，此外，教育费等等也要相应提高，累加下来这套住房要增加4万余元的成本。如果开发企业采用信托等其他方式融资开发，由于利率大多高于银行贷款，其增加的成本会更高。这些肯定会反应在后期的售价中。
　　另外，由于资金来源减少，期房改现房销售，大多项目会放慢开发速度，由此会使市场上商品房的供量减少，在人们对中低档房需求旺盛的市场条件下，供求关系的改变将会使这部分房价上涨。
　　高档房后续新项目会降价
　　央行此次紧缩房贷的政策直指高档商品房。规定要提高高档商品房的首付比例，取消优惠住房利率。
　　中国光大银行消费信贷处副处长肖英男认为，新房贷政策会压减开发企业过高的利润空间，减低因投资引发的银行和买家的风险。同时，由于减低了投资买家的热情，高档投资类物业的价格会有所下降。
　　百人行房地产顾问公司童渊分析认为，高档房受新政策影响，由于资本收紧，需求收拢，将会降价。没有后续项目的在建企业，当前，会抓住新贷款政策门槛高企形成的后续新项目延迟上市的时机，保持现有的房价；但对那些销售进度慢、利润空间高和有后续项目压力的开发企业，则会选择降价。
　　房价变动将集中在明年显现
　　工商银行资产风险管理部秦中舜处长表示，对央行的新政策，各商业银行落实需要一个渐进过程。工商银行今年4月实际上已经调整并开始实施新的房贷政策。目前执行的原则是，原有的高档房建设按原合同执行，央行新政策后的新建项目则要按新规定执行。因此，他推测市场上房价的变化将会在明年下半年集中显现。
　　政策调整会带动结构调整
　　记者（以下简称记）：中国人民银行对房贷政策做出了较大幅度的调整，无论是房地产开发商，还是普通购房者的心中都在问着同样一个问题：今后的房价究竟会走向何方？
　　汪利娜（以下简称汪）：前段时间，由于房贷的低息政策刺激了房地产的虚热，使得房地产开发商把目标瞄准了想买第二套住房的人，想买超大户型的人。而现在当政府对低息政策采取一定限制之后，房地产市场对住房的真正需求会显现出来，老百姓真正需要的是中档价位的房子，或者中档偏低的房子。地产开发商也会按照市场需求进行调整，会按照真正要置房子的人的要求来提供供给。这实际上是有利于引导房价向下走。
　　为什么市场上有这么多的房子积压，也老说房价要降，但房价就是不降呢？因为开发商主要是靠银行的钱开发新项目，即使房子卖不出去，开发商也能挺得住。因为开发商们从银行借钱太容易了，他们借流动性的钱，滚动使用，借这个银行的钱还那个银行的利息，所以开发商们没有太大的资金压力。
　　记：虽然央行有了新的政策，但由于细则还尚未出台，房价什么时候才会出现实质性的下降？
　　汪：这里的确有个时滞性。因为一个地产项目定了以后，不可能因为新政策马上做出修改。不过，就像我们都知道的，房地产开发里面的水分比较多，有的时候，房地产开发商说是赚3％的利润，但可能是10％的利润。所以在这种市场情况下，我认为，即使开发商可能不调整项目，但也会做一部分让利。这主要是看房地产开发商自有资金的情况，如果自有资金很充足，即使房产项目在6个月都销售不畅的情况下，依然可以挺过去，那么他的房价可以不变。但是如果地产商没有足够的资金实力，完全靠预售款来运作，那他就不可能像以前那么挺着了。因为整个房地产开发的资金有个循环过程，拿自己的钱和用银行的钱完全是两回事，这也是为什么央行新政策中要限制开发商拿流动资金代替长期贷款的原因。
　　记：您能不能告诉我们购房者，有了这项新政策，我们应该什么时候买房比较合适？
　　汪：在今后半年到一年内，地产商们应该对新政策做出一些反应。因为房地产开发商都是滚动发展的，而且新政策也还有个衔接的过程。地产商们即使这个项目熬过去了，那么下一个项目就要按照新规定做。新政策规定开发项目的自有资金要在30％以上，这笔资金从哪里来，那就是通过多卖房子、股东少分利润来提高自有资金。要想多卖房子应该怎么做？降低利润，降低房价。
　　记：另一个方面，如果严格按照央行的新政策，房地产开发商必须用30％的自有资金开发项目，目前符合这个要求的项目并不多，会不会因此减少了房产的供给，反而使房价上扬呢？
　　汪：不可能。因为房地产行业的整体利润是比较高的。一个可以赚钱的行业，开发商们是不会轻易放弃这个产业，因此房子的供给不会因此而出现减少。
　　记：您一直呼吁，政府应该将房地产的发展作为刺激内需的一个主要方式，这时候出台这样的政策会不会减弱了对房地产的需求和消费，从而降低了对内需的刺激，影响到今年的宏观经济？
　　汪：我想可能不会那么严重，而且对今年的宏观经济形势不会有太大的影响，因为这次信贷政策只是调整了资金的流向与结构。真正对住房有需求的人还是会买房的。在我们国家，能买第二套房子的人毕竟是少数，老百姓买房还是以自住为主要目的，这部分人还是可以继续享受央行的低息政策。而且，工行和建行今年在个贷方面的指标都是在去年的基础上有一个非常大的增幅。而对于那些想买而且能够买得起别墅和豪华住宅的人，根本不会在乎这个利息调整的影响。
　　这次央行出台的新政策实际上是为了房地产市场长远、健康、持续地发展，从短期看，整顿可能会对房地产市场产生一些波动，但它淘汰的是那些资信差的、资质差的、业绩差的企业，迫使房地产企业要增强自身的实力，要重新选择自己进入市场角度，调整产品供给的结构，实际上是有利于房地产市场的规范。

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